上海這個發展“不太幸運”的區，逆風翻盤了？

　　2015年之前虹口發展的并不順利——

　　但是經過十年的追趕逆襲，虹口的發展貌似終于迎來了春天：

　　去年虹口以高達8.2%的GDP增速排名全市第一。

　　今年上半年的數據雖然還沒有出來，但是據官方口徑，虹口依然保持了高速增長。

　　而一向比較沒落的虹口樓市，我們如今也看出來一些崛起的契機：

　　北外灘的新地塊開發商紛紛看高價格至18萬，瑞虹新城的金茂地塊也放風高達18萬，虹口的價格體系開始起飛；

　　城市更新方面，北外灘和四川北路都啟動了更新，近期大柏樹商務區開始更新，江灣涼城也開始了逐步舊改。

　　這種情況下，虹口樓市是不是要起飛了？

　　虹口前些年面臨的困境非常明顯，從人口情況就能看出端倪：

　　1、虹口是市區人口流失最多的區，近十幾年人口少了超過15萬人；

　　2、虹口是吸納外來人口最少的區，僅強過作為農業島的崇明。

　　根據第七次全國人口普查數據，虹口區外來常住人口為204,788人，占全市外來常住人口的比例為1.95%，在全市各區中處于較低水平。

　　3、人口老齡化十分嚴重，七普數據里，虹口60歲及以上老人占總人口33.2%，高過全市平均水平接近50%。

　　根據上海市民政局發布的數據，截至2024年末，虹口區老齡化率高達45.2%，是上海老齡化程度最高的區域。

　　人口結構的問題，其實就是年輕人量不夠——

　　背后反映出的問題就是虹口在之前的一段時間里，對年輕人的吸引力有限。

　　吸引年輕人第一要靠產業：

　　大量的就業機會帶動大量的年輕人來這里工作，然后才是就近選擇在這里置業生活。

　　第二就是建新房吸引居民：

　　主力購房人群大部分都是中青年，新房建設的多的地方，對于年輕人的吸納更好，人口結構的年輕化也會更好。

　　而虹口之前的困境就在于產業發展的一般，區域內又沒有太多可開發的土地。

　　虹口的運氣的確不算好，在1995-2015這個周期內，其實完美錯過了上海市區大開發的幾波紅利。

　　產業紅利上，90年代到新世紀初的外企紅利，基本都被黃浦、靜安、長寧、徐匯吃沒了，有大量外企總部。

　　金融行業崛起后的紅利，基本都歸屬于了陸家嘴和黃浦（黃浦金融業很強）。

　　高科技產業紅利，浦西有漕河涇、有楊浦的環高校產業帶，浦東有張江。

　　這些，虹口基本上都沒有撈到。

　　而城市開發紅利上，虹口也是錯過了一波又一波。

　　90年代第一波市區CBD開發，上海市中心三大商業街中，南京路和淮海路都趁機崛起，唯有四川北路沒落。

　　副中心開發，徐匯有了徐家匯、普陀有了真如、楊浦有了五角場，虹口又沒撈到。

　　工廠拆遷、成片開發的紅利，長寧天山、閘北的大寧、閔行古美、普陀長風這些地方都紛紛崛起，虹口也沒撈到。

　　世博會拆遷，利好落向了黃浦江的南延伸段，北外灘、東外灘、陸家嘴北濱江基本也沒撈到。

　　虹口唯一抓住的一個大紅利，就是90年代末的市區棚戶區舊改，造就了瑞虹新城這個北上海第一中產社區。

　　不過相比于跨域發展的其他區，這個速度肯定還是相對較慢：

　　因此曾經作為北區老大哥的虹口，GDP和增速直接淪落到了非常靠后的位置。

　　當然，前面也說過：

　　錯過時代紅利，并不是虹口不努力，而是因為虹口幾乎沒有什么可開發用地。

　　老虹口的“好地段”本來就不大，只有北外灘，硬算上還有四川北路。

　　但是這所謂的好地段里面，大量的地方都是里弄，不像工廠那么好拆。

　　而核心區域之外，外面合并進來的板塊，基本上早年的用途都是建安置房和老公房，整體的歷史底子實在是太差。

　　內環內的北外灘、四川北路等區域不好拆——房子很多都是“文物”，大部分片區都是人先安置走了，但是老房子如何拆一直拖在那里。

　　往北的涼城江灣曲陽這些地方，房子還沒到拆遷的年限，短期內根本就動不了。

　　即便是有一些小地塊可以舊改，虹口又面臨著同屬于北四區的另外一個開發難題：

　　路網很亂，大部分都是小地塊，無法成片開發。

　　發展產業，至少需要大量的成片土地開發商務區，但是這個恰恰在虹口很難實現。

　　我們常說虹口樓市有個巨大的問題，就是虹口沒有豪宅區，北外灘一線江景的地方，大部分都給了寫字樓。

　　其實想想也是沒辦法，因為那片區域可能是虹口在當年唯一能夠成片開發商務區的空間。

　　而實際上，即便是當時想要大規模動遷開發，虹口也不具備天時地利。

　　第一，當時全市的開發思路還是向外不斷外拓、不斷的開發郊區的“大上海”思路，“額外”資源一般都會給到郊區而非市區。

　　當時就連黃浦、老靜安的舊改都速度很慢，沒太明顯的進展，舊改推進主要靠各區自己。

　　但是虹口自己由于歷史原因又資源偏弱、錢袋子不厚，想要大規模啟動開發自然十分困難。

　　第二，作為市區的核心地段，當時虹口即便能拆遷，搞豪宅、搞寫字樓也不具備落地性，因為很容易“回不了本”。

　　當時并沒有市區全面豪宅化，虹口大部分這種舊改出來的項目也就是普通中產地段。

　　地塊最多是搞個普通住宅或者“非地標”寫字樓，可能連拆遷成本都覆蓋不了。

　　因此，既無外部資源注入、又無本地支撐的虹口，很難在當時啟動大規模的開發和舊改。

　　但是，好在，2015年之后，虹口迎來了兩大輪轉機，讓區域發展、樓市發展都有了“起飛”的轉機：

　　第一，上海的開發重心全面轉向一江一河。

　　北外灘從虹口區內的規劃上升到了全市級別的規劃，得到了市級資源的注入，瞬間有了帶動區域翻盤的能力。

　　隨著全市級別資源的注入北外灘，虹口的增速快速騰飛。

　　北外灘的規劃也借此機遇再次升級，要建立浦西版的三大件，城市界面、區域能級在持續提升。

　　這幾年，北外灘這幾年產業發展的很迅猛，從去年的年報數據就可見一般。

　　過去一年，虹口區成績亮眼：地區生產總值（GDP）增長8.2%，領跑全市、增速第一；

　　全年舉辦240余場高質量推介會，12批次175個重點項目集中簽約，新增企業7726家，實到外資增長35.8%、增速全市第一，出口增長35.3%、增速全市第二；

　　新增各類首店81家，文體娛樂業營收增長37.8%、增速全市第一，住宿、旅行社服務營收增速全市前三。

　　第二，上海的發展資源全面回歸市中心，市區開始大規模城市更新。

　　隨著北外灘的地段升級，現在北外灘正在全面的開始轉向高級改善、甚至豪宅社區的建設，之前因為“拆不回本”無法推動城市更新的困境正在解決。

　　北外灘正在銷售的大平層海泰北外灘、風貌別墅越秀·外灘樾等項目，也在逐漸抬升北外灘板塊的居住圈層，逐漸讓北外灘豪宅化。

　　最新出讓的、即將上拍的北外灘核心地塊，已經有多個開發商預計把價格看到18.5萬以上。

　　這個項目也被很多有意向拿地的企業，定位成今年拿的“標桿豪宅”項目。

　　這種情況下，我們明顯能看到這幾年北外灘的動拆遷加速了，大量地塊啟動了征收，即將變成嶄新的豪宅和風貌商業區。

　　此外，隨著北外灘地段概念的升級，越來越多的鄰近北外灘的區域都會成為泛“北外灘”概念的區域——

　　包括瑞虹新城所在的臨平路區域、四川北路區域，大家舊改都在加速，新房也都在豪宅化。

　　四川北路的舊改

　　即將銷售的華潤四川北路地塊，或者是金茂的臨平路地塊，定位都是偏向于改善甚至可以說是豪宅化的。

　　如果按照之前的開發思路，這些小地塊，大概率只是偏向于“剛改”定位的項目。

　　北外灘是領頭羊，虹口其他區域的開發也是正在進行時。

　　比如大柏樹區域最近就被提上來更新計劃，未來預計也會成為一個有“副中心”作用的區域，改善區域能級。

　　而虹口內環的其他地塊，以及涼城、江灣近些年其實已經有部分地塊進行了舊改。

　　而未來，預計這個進程還會加速。

　　隨著虹口的城市開發進程加速，經濟起飛，虹口的樓市格局自然也會出現改善：

　　之前虹口樓市的困境在于：

　　第一，頂端沒有豪宅，直接造成北上海價格體系的崩潰。

　　現在大家都知道，北上海遍地中產社區——

　　一部分原因就是因為北上海最好的地段北外灘，新房都價格起不來、定位都不高，直接造成整個北上海的價格體系都是垮的。

　　如今，隨著虹口核心區的豪宅化、價格的抬升，北上海未來的價格體系終于有了扛鼎人，一定程度上能夠帶動整個樓市價格鏈條起飛。

　　效果類似于之前徐匯東安地塊搞300平豪宅的效果上海市中心，向東南轉移。

　　第二，虹口中北部的涼城江灣等區域，由于年輕人少，基本都是本地居民置換，量價齊跌。

　　即便是舊改出來的新房，也不好賣。

　　如今隨著虹口的發展加速，補充了購買力之后，這個情況一定程度上就會好轉；

　　何況上游的房價漲起來之后，也會給虹口全區的樓市帶來一定的支撐。

　　雖然虹口樓市未來的發展有了一定的預期，但是我們也要意識到：

　　雖然北外灘已經起飛了一部分，但是想要全面起飛還有很長的路程：

　　1、作為上海黃金三角，北外灘和外灘以及陸家嘴目前的連通性還有待提升；

　　當下濱江步道甚至都沒有完全貫通，旅游資源的連通性、或者更高層面產業的互動仍待加強，目前還只是一個caz里偏弱商務區的水平。

　　2、北外灘新建的三大座、即將開發的提籃橋片區都是新概念，在今天這個富人不夠用、產業資源有限的時代，填滿估計需要更加漫長的時間。

　　而對比于區域的進步，其實虹口北外灘和眾多泛北外灘概念區域的新房價格，飆升的要更快。

　　比如當下北外灘待拍的這塊地，如果按照過往經驗去推斷定價，大概也就是15萬的層次，絕對到不了18萬。

　　而類似于江灣涼城的新房，價格如果繼續上漲，其實也已經脫離了合理范疇。

　　這些“漲價后”的價格，其實是可以視為“重大規劃預期全面落地”之后的價格，簡單說就是漲的太快了，可能摟不住。

　　因此，我們對虹口的發展表達樂觀預期，對于樓市的發展有積極的看法——

　　但是買入還是建議謹慎選擇，可能會有比較大的“預期溢價”。