前海樓市一二手“集體跳漲”，拐點(diǎn)真來了？

7月23日晚，前海時(shí)代尊府與觀山海家園雙雙取證。

備案價(jià)強(qiáng)勢(shì)上調(diào)，打響了深圳新盤漲價(jià)的第一槍！

觀山海家園本次推出64套138㎡樓王單位，備案均價(jià)高達(dá)9.6萬/㎡。

今年4月25日取證的同項(xiàng)目房源，備案均價(jià)還只是約8.6萬/㎡。

每平米上漲了1萬元！

前海時(shí)代尊府加推最后一棟小戶型53-3棟約172套住宅，低區(qū)89㎡三房二衛(wèi)和高區(qū)190㎡四房三衛(wèi)，2026年底簡(jiǎn)裝交付。

本次備案均價(jià)11.37萬/㎡，2024年3月開盤的53-1和53-2棟，共344套約89-190㎡的3-4房，備案均價(jià)9.8萬/㎡（基本售罄清盤）。

這次的整體備案均價(jià)也上調(diào)了1.57萬/㎡！

這次3單元是53棟幾個(gè)單元中位置最好的，位于頭排，景觀視野基本沒有遮擋，高層還能看到桂灣河海景。

詳細(xì)來看一下兩個(gè)新盤的情況：

01

觀山海家園

遠(yuǎn)洋觀山海加推4棟64套住宅，7月26日直接認(rèn)購。

推138平4+1房，總高17層，2梯2戶，南北通透，板樓設(shè)計(jì)，3.05米層高，得房率約90%左右。備案價(jià)約10萬/平，7月19日已開放實(shí)體交標(biāo)樣板房，需驗(yàn)資200萬。

各戶型價(jià)格區(qū)間折后參考價(jià)格（此價(jià)格僅供參考，最終折扣價(jià)格以開發(fā)商公布為準(zhǔn)）：

4棟一單元：

01戶型折后總價(jià)1179-1255萬，折后單價(jià)區(qū)間8.54-8.88萬/㎡；

02戶型折后總價(jià)1080-1156萬，折后單價(jià)區(qū)間7.83-8.38萬/㎡；

4棟二單元：

02戶型折后總價(jià)1153-1229萬，折后單價(jià)區(qū)間8.36-8.91萬/㎡；

01戶型折后總價(jià)1320-1397萬，折后單價(jià)區(qū)間9.57-10.12萬/㎡。

觀山海家園由遠(yuǎn)洋集團(tuán)打造，總占地面積約4.24萬㎡，總建筑面積約16.3萬㎡，計(jì)容建筑面積約11.64萬㎡，容積率2.65，綠化率30.85%，共由10棟總高17-25F住宅組成，有8棟塔樓，2棟板樓設(shè)計(jì)

教育：遠(yuǎn)洋觀山海規(guī)劃有1所36班制小學(xué)，小學(xué)學(xué)區(qū)劃分在南山實(shí)驗(yàn)教育集團(tuán)荔灣小學(xué)，初中學(xué)區(qū)劃分在深大附中初中部。

交通：5號(hào)線荔灣站約700米，荔灣站搭乘5號(hào)線北上鐵路公園站可換乘15號(hào)線，可換乘2號(hào)線。

商業(yè)：自帶有6000㎡的社區(qū)商業(yè)，泛海城市廣場(chǎng)購物中心，周邊還有海上世界，K11購物藝術(shù)中心，前海卓悅INTOWN購物中心，前海壹方匯，山海會(huì)員商店，前海壹方城等大型商業(yè)中心。

醫(yī)療：前海中醫(yī)院，前海泰康醫(yī)院，前海蛇口自貿(mào)區(qū)醫(yī)院，南方醫(yī)科大深圳醫(yī)院。

前海時(shí)代尊府

前海時(shí)代是桂灣目前唯一的在售新盤。

這次的53-3棟，層高43F。5-29層都是89平，31-43層由3戶89平和1戶190平（兩個(gè)89平拼成）組成。

89平3房共5個(gè)戶型，為西南和東南朝向。整體都是豎廳動(dòng)靜分區(qū)，不同的是入戶門的方向和個(gè)別功能間的大小差異。

整體得房率74%左右，套內(nèi)約66平，對(duì)比大多項(xiàng)目的89平3房，相對(duì)緊湊很多，這也是大家被吐槽最多的地方。

其中客餐廳占了20來平，主臥只有10個(gè)平方左右，兩個(gè)次臥除去飄窗外僅5-7個(gè)平方，其中一間只能做書房或兒童房。

89平3房在前海新房十分稀缺，同時(shí)也是前海時(shí)代最后的小戶型。

交通：距離1號(hào)線鯉魚門站約600米步行八九分鐘，距離5號(hào)線夢(mèng)海站，5、9號(hào)線前灣站都在1公里左右。

商業(yè)：項(xiàng)目自帶約5.1萬㎡商業(yè)，周邊匯聚有約8萬㎡萬象前海、約4萬㎡卓悅INTOWN、約3萬㎡山姆旗艦店等集中式商業(yè)。

學(xué)校：項(xiàng)目周邊有2所幼兒園、前三劃分的學(xué)校是南山實(shí)驗(yàn)前海港灣學(xué)校。

02

一場(chǎng)土拍盛宴開啟前海的價(jià)格反彈

7月14日剛剛結(jié)束的前海土拍，招商最終溢價(jià)86.1%拿下了地塊，而該地塊樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到了8.4萬元/㎡。

遠(yuǎn)超一路之隔的深業(yè)云海灣樓面價(jià)約4.1萬/㎡和前海天鏡花園樓面價(jià)約6.3萬/㎡。

而云海灣目前價(jià)格9.2萬元/㎡，比樓面價(jià)一倍還要高，未來預(yù)測(cè)招商拍得這塊地甚至要賣到12萬+/㎡。

這新地王的出現(xiàn)，更是宣告了前海的價(jià)格，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到頂。

03

上半年，前海41盤業(yè)主上調(diào)報(bào)價(jià)

從二手市場(chǎng)來看，前海的住宅也已經(jīng)有上漲的跡象。

在之前的推文里，咖姐介紹了今年上半年，前海片區(qū)業(yè)主報(bào)價(jià)上漲1.8%，均價(jià)9.8萬元/㎡。

咖姐對(duì)比了前海片區(qū)的73個(gè)小區(qū)的報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)。

從今年1月到7月，半年的時(shí)間里，業(yè)主上調(diào)報(bào)價(jià)的小區(qū)共有41個(gè)，下調(diào)報(bào)價(jià)的小區(qū)有32個(gè)。

上調(diào)最高的是觀峰閣，目前掛盤均價(jià)6.8萬元/㎡，半年上調(diào)10.7%。

其次是鼎太風(fēng)華社區(qū)、漢京九榕臺(tái)，分別上調(diào)8.8%與8.1%。

前海的新盤曾經(jīng)一度受到早期限價(jià)的影響不能開盤過高，但是從售賣情況上來看，前海的價(jià)值是一直受到買家認(rèn)可的。

如今兩大房企在滿是折扣的市場(chǎng)里，直接大膽上調(diào)售價(jià)，一方面是前海價(jià)值使然，另一方面又是否意味著拐點(diǎn)真的要來了呢？