為什么成都先對樓市下手了？

過去兩個月，全國樓市一片寂靜，我甚至不知道該用什么詞來“合法”形容。

以前，還能把北京、上海、杭州拿出來說一說，誰知道它們這一輪也沒頂住，尤其北京，不少區域二手房不斷刷新近幾年新低，奔著 2016 年去了，算是一輪遲來的調整，這個話題沒辦法展開說。

市場越是這種情況，小道消息就越多。先是深圳，傳會全面解除限購，之后傳首付降至一成，還要取消增值稅。哎！深圳的炒房客這是有多急！這幾天又在傳，首套房利率將降至 2.5%，二套房為 1.5%，符合政策規定的三套房更是低至 0.5%，這屬于離譜！還有說要開始收房租稅的，就是炒流量。

這段時間，真正有實質性動作的只有成都。

01

去年 10 月 22 日，我在“16 號內參”中就寫過一篇文章《成都樓市，為什么操盤全國第一，為什么說在走鋼絲》，提示了風險。當時成都的數據很漂亮，走出獨立行情，不僅沒怎么跌，有的板塊還漲了，特別是新房。一方面操盤手水平高，一方面吃人口紅利，虹吸全省。操盤手是在賭，賭經濟盡快復蘇，全國樓市能起來，打個漂亮的時間差。

當時我判斷 3 月是重要的時間節點，熬不過去就現原形。果然，5 月開始，成都二手房房價再次急速下跌，有重現 2023 年下半年之勢，不少小區打起房價保衛戰。二手房庫存量截至 6 月底已經 27 萬套，年內肯定要破 30 萬套。

從表面數據看，成都上半年賣出 680 萬平米的新房，位列全國前二，二手房月均 2 萬套成交，能進前五，但需求萎縮之后，新房現在只在 “5+1” 區域（除去天府新區）才賣得動。

有些人會疑惑，為什么成都是城市工作會議后第一個出臺穩樓市政策的？害怕垮壩，提前泄洪。

02

有人把今天的成都樓市，形容成堰塞湖，因為過去幾年，準確說是 2021 年之后，賣了太多太多的新房。2022 年新房就賣了 14.3 萬套，取代武漢，登上了樓市第一城寶座。2023 年新房賣了14.75 萬套，2024 年接著當冠軍，甩開第二名一大截。

掐指一算，成都樓市明年就會遭遇第一次洪峰過境。然而，按照目前的市場走勢，需求還在下滑，到時候大量房源涌入二手市場，投資客都要跑路，市場更受不了。

有人做過一個大概統計，在新政之前，限售的新房房源大概是 30 萬套，其中包括 4.6 萬套三倍熔斷盤（所謂三倍熔斷盤是指最高限價被設定為起始價的 3 倍，達到這一價格后，土地不再繼續競價，可能通過抽簽或競配建決定競得者，就是當初搖號最火爆的那批樓盤），還有 2 萬多套人才房和定向項目房。那個時間段成交的二手房源，處于限售期的，大概是 33 萬套。哪怕按照 5% 很保守的掛牌率計算，都會對市場有很大沖擊，所以才有了這次 721 新政。

03

721 新政的核心就是將限售政策分批取消。在 2024 年 10 月 14 日之前購買的新房，只要辦完證就能出售，二手房得等到 2026 年 1 月 1 日，但不包熔斷超過三倍的熱點樓盤、定向銷售項目和人才房。

至于其他政策，二套房公積金首付比例下調等，對市場的影響并不大。

市場解讀很多，有人覺得該來的總會來，不如早點解除。其實除了提前泄洪，還有一個重要原因是打通二手置換鏈，讓一部分買房人賣舊買新，賣小買大，這也不是什么新招數。我很早就說過，全國都一樣，新房和二手房已經徹底割裂。

二手市場現在就是自由化交易，跌就跌，政府不會再干預，其實也沒辦法干預，關鍵是想方設法賣新房，保銷量，保價格。從上半年看，為了讓新房更好賣，產品迭代加速，開發商和政府已經把底牌亮出來了，不僅僅拿出最好的位置，戶型變化也非常大，盡一切可能討好買家，這和早幾年盡一切可能壓縮成本，完全不一樣。

為什么今天我說成都，其實國內還有幾個城市很像成都，堰塞湖已經起來了，但成都最厲害的地方在于消化能力強，常住人口持續增長，操盤手水平高，所以才能走出一條獨立行情。話說，之前傳出成都某大中介要調整傭金，買家不出錢，賣家出 3%，是不是聽到什么風聲？

根據中介最新的反饋，這幾天大批掛牌的新房，約 80% 的掛牌價與當初買入價持平，接下來新房、次新房、二手房之間的一場惡戰是免不了的。明著說，這給了一些投資客搶跑的機會，抓不住，怪不了別人，之前新房扎堆的板塊，提前迎來大考。

最后說幾句，最近有不少人咨詢我，說最近中介喊他們降價賣房，因為帶看太少。其實七八月是傳統淡季，太熱了，如果已經是小區最低價，還沒人看，沒人談價，你現在主動再降價也沒意義，除非降到一個你自己都無法接受的價格。建議到九十月份市場起來了再說，切不可頻繁降價，大忌。