現在“跨界”做長租公寓，晚不晚？

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：余文婷。

當跳海Living憑借青年社群文化掀起招租熱潮，小米以1999元月租疊加“盲盒”營銷制造秒罄現象，華為5000余套員工公寓快速滿租，這些看似不相關的行業巨頭與新銳品牌，正在攪動中國長租公寓市場的一池春水。它們并非傳統意義上的住房租賃運營者，此刻跨界入局，究竟是抓住了新消費趨勢的尾巴，還是踏入了一片競爭激烈的紅海？

跳海、小米、華為長租公寓“一房難求”

深圳南頭古城，網紅酒館“跳?！钡臒粝渑裕聮焐狭恕疤iving”公寓的招牌。這個僅設13間長租公寓的“迷你社區”，招租方式堪稱另類——租客需先填問卷，問題從“周末愛宅家還是組局”到“能否接受公共廚房輪值”，目標直指篩選出“能一起喝酒、種菜、辦展覽”的同頻鄰居。

創始人梁優的愿景很浪漫，希望公區“呼吸天臺”供人種菜聚會，“靈感天臺”兼顧晾曬與派對，樓下酒館化身共享客廳。租客若嫌房租貴，還能兼職“打酒師”抵租金，活脫脫一張“社群生活入場券”。但理想豐滿，現實骨感，13間房的試水規模僅占項目總量28%，暴露了謹慎態度。

幾乎同期，小米和華為的長租公寓也“爆了”。從6月29日開始招租到7月4日，不到一個星期的時間，小米方面披露，北京小米公寓（2658間房）首批已有超700位應屆生完成預訂，南京項目566間房源全部訂罄。

根據小米的官方介紹，北京的小米青年公寓總共有2600多間房，主力戶型是29平方米的開間；南京小米公寓共566間，房型為55平方米的兩室一廳開間。民水民電，水費每噸6塊錢，電費每度大概0.5塊錢，還免費提供300兆寬帶。公寓內的家電也幾乎全部標配，從冰箱、洗衣機，到空調、熱水器、油煙機，全都一應俱全，真正做到了拎包入住。公區方面，也配備了閱讀書吧，影音室，桌游區，共享廚房等豐富的公區配置。

同時，小米公寓也自帶了小米的互聯網基因，入住送“盲盒禮包”，開箱可能是牙刷或藍牙音箱，全屋小愛同學控燈控溫……搶到房源的年輕人在小紅書狂曬“科幻小家”。但業內算過賬：北京周邊類似面積民宅單間租金普遍在3000元/月左右，如果整租一居室，則需要4000～5000元/月，就連合租一間10平方米左右的小臥室，租金價格也在2000元/月左右，均價1999元/月的小米青年公寓連成本都難覆蓋。“小米青年公寓把租金打下來了”，一位應屆畢業生留言道，甚至有不少一線城市網友喊話“什么時候再建”。不少業內人士稱，“這是人才福利，不是生意！”

據上海市青浦區官方信息平臺“綠色青浦”消息，華為練秋湖研發中心的重要配套——華為上海朱家角南側人才公寓項目于今年上半年交付使用，項目建有79棟樓、89個單元、5584套住房，并設有社區中心和幼兒園，是一處總建筑面積達85萬平方米的超大型高端人才社區。

7月7日，華為上海練秋湖研發中心西岑公寓工作人員介紹，5000多套公寓已基本出租。前述西岑公寓的工作人員表示，公寓房源僅限華為內部員工申請，租金大約2000～3000元/月，面積50平方米以內，“目前交付入住不久，大部分房源都租出去了，只要入職就可以申請”。同樣是“白菜價”，可以對比的是，華為練秋湖直線距離5公里范圍內的普通住宅小區僅有華岑佳苑，兩房一廳的整租租金超過5000元/月。盡管西岑公寓的物業、水電、供暖制冷等收費標準存在爭議，不少員工認為綜合各項費用后租金不算便宜，但華為員工表示，同樣的價格很難在市場租到同樣配置水平的房子，“并且由于通勤較近，我是非常滿意的”。

不過與跳海不同的是，小米公寓和華為公寓更多的是作為企業資源向企業員工提供福利，旨在吸引更多人才，是科技巨頭和互聯網大廠“卷福利”“留人才”的一個縮影。以上面提到的華為上海練秋湖研發中心西岑公寓為例，根據規劃，這個面積相當于233個足球場的研發中心以終端芯片、無線網絡和物聯網研發等業務為重點，引入的科技研發人員預計將達3萬至4萬名。為此，華為配備了一個自建租賃式公寓項目，房源數量超5000套。

但這些案例共同指向一個核心事實：細分市場存在顯著空白與未被滿足的需求。無論是追求社群認同的年輕人、對品牌和性價比敏感的新生代，還是大型企業員工，傳統租賃產品往往難以精準契合其深層訴求。跨界玩家捕捉到這些縫隙市場，其“開門紅”是精準定位與差異化競爭策略的核心顯現。

還有哪些跨界新軍搶灘長租公寓？

長租公寓的跨界競技場正變得日益擁擠與多元。除近年來頻頻動作的房企系、互聯網平臺系、酒店集團系、外資運營商系外，更多背景迥異的玩家已攜重金與雄心入場。

珠寶巨頭周大福對于長租公寓賽道的投入正在“加密”。早在2020年，周大福在上海浦東推出旗下第一家跨界酒店品牌——同派酒店，定位是高端服務式公寓，集合了酒店功能、長租功能、辦公功能于一體。2022年12月，周大福與啟城投資共同組建的不動產投資業務新平臺——城璟租住集團成立。2023年6月，城璟租住集團收購了開元旅業集團所持有的位于上海松江新城核心區位的獨立宿舍園區項目，也是城璟租住集團旗下首個重資產長租公寓項目。

不到一年，城璟租住集團完成收購第2個重資產長租公寓項目——上海寶山區項目，該項目原為高端養老社區中一處獨立組團。2024年10月，周大福注資專注于中國白領公寓市場的不動產投資平臺——安住此間，盡管具體的投資數額沒有對外公布，但這筆資金將用于推動安住此間在一線城市的酒店和長租公寓市場的擴張。

在國家及地方政府持續強化住房租賃政策支持的背景下，地方城投們憑借其穩定性和資源稟賦，大跨步進入長租市場，快速推進各地保租房落地。其中包括杭州寧巢公寓、上海浦發有家、上海城方等等。2025年上半年，地方國企住房租賃品牌在服務鏈與供應鏈合作方面呈現多元化趨勢，通過引入專業運營方、科技企業及建材金融資源，有效提升自身品牌的管理效率與產品品質等。

如寧波北侖城投集團與瓴寓國際成立合資平臺“侖寓”，由瓴寓輸出全流程運營管理能力，涵蓋咨詢顧問、資產管理和社群運營，助力國企實現輕資產擴張。黃巖城發集團的“幾木公寓”嵌入24小時管家服務及智能家居系統，并聯合大環物業打造生活超市，形成“五分鐘生活圈”，顯著提升租戶留存率。

近年來，房企債務危機創造“抄底”窗口，保險資金（險資）加速布局長租公寓市場。如萬科、萬達等頭部房企為緩解流動性壓力，低價出售優質資產。例如，萬科通過轉讓廈門泊寓院兒·海灣社區項目股權給新華保險、大家保險等設立的Pre-REIT基金，獲得14億元流動資金以兌付20億元債券；萬達則向新華保險、大家保險等轉讓多地廣場資產。此類交易使險資得以低價獲取核心城市資產，如廈門泊寓一期以周邊租金95折定價仍實現滿租，底層資產現金流穩定且具備安全墊。

據亞洲旅宿大數據研究院不完全統計，2022至2024年間，租賃住房大宗交易市場共達成60余宗交易。值得關注的是，該領域資方結構發生顯著變遷。2023年前以銀行及外資機構為主導的格局，正逐步讓位于基金與險資的主力地位。這一轉變凸顯了基金與險資等長期資本對長租公寓這類長久期、低波動、現金流穩定資產的配置需求增強。

外資私募巨頭和險資機構的動作模式、選擇動因及戰略背景類似，其本質都是尋求優質資產。今年年初景順房地產與自如合資成立“星耀如景”平臺，作為雙方在中國租賃住房領域的唯一資管平臺，負責項目從投資、建設到退出的全周期管理。首個項目落地北京石景山，計劃建設1500間公寓，總投資12億元，是北京近一年外資參與的最大單筆租賃社區投資。

此外，據空間秘探不完全梳理，長租市場公開拿房或已開業的跨界玩家名單快速拉長，涉及多個領域的企業。

OTA方面，美團上線租房業務，所呈現的房源多傾向于個人房東和中短租為主，與現有的民宿產品有著較高的相似性。同時，在北京望京啟動 2000 間“袋鼠社區”，旨在幫助騎手解決工作和育兒難兼顧的問題。

酒企方面，今年4月，瀘州老窖集團宣布成立注冊資本1億元的商業投資公司，將住房租賃納入經營范圍?！昂葹o州老窖的酒，住瀘州老窖的房”成為現實。

金融與物流方面，2020年1月，順豐“豐樂找房”和“豐樂家”兩條產品線面世，還召開了產品發布會。平臺“豐樂找房”在市場上沒有什么水花，豐樂家則以藍領公寓和白領公寓切入租賃市場。2023年京東也官宣預計總投入超過60億元，將建設近4000套公寓，按市場價的一半出租給員工。

甚至MUJI也在上海開了全球第一家MUJI長租公寓——寶龍公寓Designed by MUJI，是 MUJI 和寶龍地產的合作。

上述項目規模有限，且很多是定向供應，它們并未直接挑戰傳統二房東模式，而是通過自持或長租物業，既鎖住人，又沉淀資產。

跨界者面臨怎樣的真實租賃江湖？

據世邦魏理仕發布的《中國長租公寓投資報告》預計，2030年中國集中式長租公寓需求規模將超過1200萬套，雖然長租公寓玩家日益增多，但客觀來說，仍是一片“藍?！笔袌?。

然而，初期的市場熱度并不能掩蓋長租公寓行業本身的復雜性與高難度?？缃缧萝姾芸鞂l現，這片江湖遠非表面那般風光旖旎，深水之下暗礁遍布。

一是盈利困境難解?！拔⒗鄙踔痢盁o利”是行業普遍痛點。長租公寓玩家在獲取成本、持續的運營支出、沉重的稅費負擔，疊加市場租金承受力的剛性約束，使得實現穩定且可觀的凈利潤異常艱難。即便強如部分房企系品牌，規模化多年后仍在盈利邊緣徘徊。

目前來看，頭部運營商、國企更容易實現盈利，前者具有一定的規模，在形成規?；藴驶某恋砗蟊貙㈤_始尋求利潤的增長，后者依托國家大力發展保租房的號召，國企通過自身大規模的存量的改造加上價格較低的租賃用地新建租賃住房，較低的成本也為盈利帶來可能。

從供給端來看，市場化長租公寓的規模化擴張以及國企主導的保租房的大量入市為市場提供了大量的房源供給。但是也出現了大規模、同質化的房源供應難以精準匹配租客的多樣化需求，最終比拼的往往是租金價格或營銷投入，進一步侵蝕本就不豐厚的利潤。這就促使長租公寓企業必須調整產品結構和服務模式，以適應市場供需關系的新變化。

同時，在運營過程中也面臨著資產空置、人才流失、服務不穩定等各種問題，如何提高長租經營的可持續能力成為企業的痛點難點。

二是監管環境日益嚴格。實際上，在長租公寓經歷高速、“野蠻”發展期后，自2020年以來，多個城市已通過地方條例，明確對住房租賃資金環節加強專項監管。與此同時，“非改住”的政策窗口期與合規風險并存；對消防、安全、人均居住面積的硬性要求不斷提高；租金貸管控、資金監管政策趨嚴。任何合規短板都可能引發項目停滯、處罰甚至清退風險。近期多地對于違規隔斷、消防安全不達標公寓的整治即為明證。

三是資產與模式的兩難。隨著市場需求變化以及政策加持，曾經被企業廣泛使用的包租模式逐漸成為“非主流”，長租公寓市場運營模式逐步向輕資產和重資產兩端發展，或輕重并舉，或由重轉輕。

從整理的近期租住市場資管化案例來看，中國租住資管化路徑分化為兩種不同模式。一種是設立 Pre-REITs 基金，進入退出金融階段；一種是成立“資管+運營一體化專業平臺”（Manager of Managers, MOM模式），合作模式貫穿投資、建設、管理、運營及退出，形成完整資管產業鏈閉環。兩種模式的分化主要以輕資產與重資產模式為區別：輕資產市場化公寓運營商主要吸引外資，傾向于成立“資管+運營一體化專業平臺”，重資產保租類運營商主要吸引險資，傾向于共同設立“Pre-REITs基金”。

這兩種模式也有著自己的難題。“重資產”（持有物業）模式雖能獲取資產增值收益，但需要極其雄厚的資本金和承受漫長的回報周期；“輕資產”（包租、托管）模式雖可快速擴張，卻面臨租金成本不可控、續約風險、盈利空間被擠壓的難題，且對精細化運營能力要求更高。長租公寓跨界新玩家在日趨激烈的市場，更需要根據自身資源稟賦做出抉擇，往何處去。

與此同時，還有部分跨界新玩家布局長租公寓是當作一種福利，而非是一門生意，這種方式下，想要盈利、形成市場規模擴張還需要很長一段時間的進化。

過去幾年，我們一直將租賃住房市場定位為“新生、擴張”；而在2025年的主基調正在轉向“韌性、可持續生態”。長租公寓玩家們不再一味加速，而是在尋找長期穩定的跑法。從追求城市數量轉向運營深度，從全力開店轉向單店效率，從房間數沖刺轉向人效提升與品牌沉淀。

未來戰局跨界長租公寓的機遇與挑戰

跳海、小米、華為們的“開門紅”，印證了長租公寓市場遠未飽和，細分領域仍蘊藏生機。跨界者的涌入，憑借其差異化基因和創新思維，為行業注入了新鮮血液，推動產品與服務迭代，客觀上促進了市場成熟。然而，初期的熱度僅是漫長征途的第一步。跨界新玩家們仍有一些重點問題需要注意。

首先，是如何“跨”的精準。從2022年至今，隨著政府在基礎制度、土地、稅收等多方面的支持和規范租賃市場發展，長租公寓市場也正式邁入“快速成長期”，迎來了更多的市場參與者并呈現多元化的長租產品及租賃客群。新玩家們在跨界過程中跨的精準或將成為品牌核心命題。

盡管挑戰艱巨，但部分細分商圈仍存在結構性機會，尤其是產業聚集區，關鍵在于能否精準匹配需求，比如低價策略無法滿足客戶品質需求，需要“優質產品+合理定價”組合。企業需通過動態數據研判和細分市場深耕（如北京產業商圈）應對波動，避免盲目擴張或低價競爭，找到立足市場的落腳點。當前來看，住房租賃市場正通過小體量產品精準滲透細分市場，以大體量項目提升綜合競爭力，在一線核心城市鞏固優勢的同時，積極開拓新興市場，構建多層次市場布局。

據觀點指數不完全統計，2024年新開項目中，房量小于500間/套的“小而美”項目占比超半數，成為市場供應的主體力量。整體而言，“小而美”的小體量產品憑借靈活性與精準定位，仍是租賃企業擴大市場占有率的重要抓手，助力企業深入滲透細分市場。同時大體量租賃社區項目占比實現提升，租賃企業在追求規模擴張、提升綜合競爭力等方面積極探索，未來將相互補充，共同推動住房租賃市場的發展與變革。

其次，是如何“跨”的自然、共生。目前租賃行業已形成相對成熟的跨界模式，面對跨界新玩家沖擊，傳統長租品牌也正祭出組合拳。泊寓與王者榮耀聯名打造電競主題空間，省賽直通車吸引近2萬年輕租客參與，總決賽直播創下80萬+曝光量；自如則綁定草莓音樂節九年，通過“海燕計劃”向畢業生派發音樂節門票，構建“租房+文藝”的生態閉環；“71%應屆生租房時希望結交朋友?！蔽覑畚壹已芯吭贺撠熑酥赋?，相寓PARK在北京回龍觀配備共享廚房、觀影室，打造出20分鐘職住圈內的青年社交據點……

可以發現，長租公寓行業正經歷著從“賣空間”到“造共鳴”的深層轉型。盡管跨界合作能帶來諸多優勢，但在實際操作中，長租公寓在進行跨界合作時仍面臨一些挑戰。例如，品牌合作的選擇需要考慮到雙方的目標受眾是否匹配，以及合作形式是否能夠有效傳遞品牌價值。長租公寓的終極戰場，不在于床墊的軟硬度，而在于能否成為城市青年精神世界的“第三空間”。

能否把自身“基因”優勢完成轉化，或許是長租公寓跨界玩家破除同質化，更順暢融入市場的關鍵。如小米公寓可以嵌入全屋智能解決方案，降低能源成本的同時，成為家居產品銷售新渠道；跳海Living通過自有酒水品牌在公共區域提升坪效；華為可以將公寓數據接入人力資源系統，實現居住滿意度與員工績效的正向循環……

再者，如何做好“服務”。標準化的產品和服務，是長租公寓吸引租客的兩大利器。但目前行業的現狀是，租后管理的維修、保潔、租客更替等瑣碎管理、社區氛圍的持續營造、應對突發事件的響應能力，這些都需要專業、高效的運營團隊和標準化體系支撐。缺乏地產或服務基因的跨界者，極易在此環節暴露短板，導致客戶體驗滑坡和口碑崩壞。服務細分以及租戶體驗問題成為后起之秀們首要考慮的問題。

探索差異化的服務就成了一些公寓品牌另辟蹊徑的競爭點，一些大品牌企業已經開始往開發經營服務并重的方向發展。冠寓、泊寓、自如、魔方等品牌公寓方，皆早早開始梳理服務體系，構建自己的服務生態，讓租客體驗到長租公寓優于民宅的服務體系。這也導致住房租賃行業各崗位都出現了不同程度的緊缺，特別是一線和新一線城市，對住房租賃人才的需求持續旺盛。優秀的管家、店長及銷售經理等精英人才，都是租賃住房領域急需的人才。對于“毫無根基”的新跨界玩家來說，這也是一大考驗。

綜上，跨界者的入場如同鯰魚攪動沉寂市場，但長租公寓的本質仍是“賺慢錢”的苦生意。這片江湖的本質是比拼耐力、運營功力和財務健康度的“長跑”。能否跨越盈利困局、合規雷區、運營深坑的重重障礙，在規模擴張與品質管控間找到精妙平衡，并最終打磨出經得起市場周期和政策波動考驗的可持續商業模式，才是對所有跨界玩家真正的終極考問。

晚與不晚，已非核心問題；能否在殘酷競爭中存活并進化，才是真正的勝負手。長租公寓的未來格局，將在跨界力量與傳統玩家的碰撞、融合與洗牌中逐漸清晰。