虹口下滑最嚴重的地方之一

曲陽，一定是虹口下滑最嚴重的地方之一！

曲陽、大柏樹以前是虹口的重點發展區域，在上世紀是虹口的產業中心和中產居住地，吸引了很多教師、公務員和產業人群入住，形成了全區最好的XQ。

但是現在大家都知道，近些年虹口在全力打造北外灘，而中北部的一些傳統居住板塊都走了下坡路，曲陽就是其中一個典型。

現在的曲陽地位滑落很嚴重，板塊發展遇到了多方面的問題，二手房產品老化、人口結構失衡、產業流失等。

曲陽快沒落得不行了，未來該何去何從？

曲陽板塊產品不行，老破小、老大樓居多，幾乎沒有次新房，缺乏好房子，是板塊競爭力下滑的首要推手。

曲陽房齡最高的老破小是50年代建成的玉田新村，其它老破小多在80年代建成。

整個曲陽板塊2000年以后建設的“次新”小區非常少，只有北宸佳苑、曲陽豪庭、復城國際、通德苑等少數幾個小區。

這幾個小區都不大，購買客群多為周邊從老公房、老大樓向商品房置換的地緣人群。

其中北宸佳苑、曲陽豪庭是對口虹口四中心小學+虹口實驗學校初中的雙XQ次新房，傍著曲陽公園、離地鐵站也近，地位在板塊最高，掛牌單價也處在第一梯隊。

北宸佳苑建于2008年房齡相對較新，容積率較低僅2.0、綠化率高達40%在板塊最宜居，掛牌9.37萬元/m2，但靠近高架有些噪聲影響，小部分屬于部隊產權房不可交易。

北宸佳苑

曲陽豪庭建于1997-2002年，房齡相對較老，小區僅有4棟樓182戶，所以推高了容積率（4.1）、降低了綠化率（30%），同樣有高架噪聲影響，掛牌比北宸佳苑稍低（9萬元/m2）。

曲陽豪庭

復城國際建于2009年房齡最新，有洋房、高層、獨棟和聯排別墅成了板塊標桿，容積率3、綠化率36%，車位配比1:1.3在板塊最高，對口九年制虹口實驗學校也是XQ次新房。

但是小區戶型偏大，兩房114-115m2，三房145-150m2，四房185m2，離公園、地鐵站相對更遠，成交的非常少，掛牌8.8萬元/m2稍低。

復城國際

除了這幾個稱得上“次新”的商品房小區外，曲陽板塊其它的產品就是老破小和老大樓了。

在眾多老破小中，銀聯花園、東四小區、東五小區、郵電二村、雙東小區、建工天峰公寓也是對口虹口四中心小學+虹口實驗學校初中的雙XQ房。

這些小區處在購買價值的第二梯隊，成交價在5.4-6萬元/m2。

曲陽板塊的老破小太多，大部分老公房XQ屬性一般、只有自住價值，成交價在4.5-5萬元/m2。

對于自住的曲陽老破小來說，舒適度比其它片區的老破小更低。

但凡是老破小，都具有設施老化、物業管理低下、車位配比少等的通病。

但曲陽的老破小劣勢更明顯，很多小區更小、車位配比更少，市場競爭力下滑更嚴重。

虹口本身地域比較小，開發的小區也普遍偏小。

比如松花小區僅295戶，小區很小，車位配比還低，只有1：0.07；

祥東小區車位配比1：0.06更低，根本沒地方停車。

缺點太多后，曲陽的老破小跌幅較大，超過40%。

曲陽的老破小

在曲陽買個老破小基本上要5萬元/m2左右。

但同樣是中環內，花同樣的價格可以在寶山大華買到2000年后還是帶電梯的商品房，更加削弱了曲陽板塊的競爭力。

比如大華公園世家2001年的電梯商品房，才5.3萬元/m2：

在區域發展邏輯改變、拆遷預算束縛、軍產限制和房齡沒到的情況下，曲陽老破小非常缺乏拆遷的預期。

虹口GDP長期在市區墊底，有限的城市更新預算都集中在了北外灘和四川北路區域。

虹口南部是城市更新的重點，中北部的曲陽相對式微，老破小缺乏拆遷預期。

板塊還有部分軍產房不好動，而且80年代的老房子還沒到拆遷的周期，更加拖累了曲陽的更新。

徐匯有錢、有魅力，拆遷力度走在了全市前列。

現在買老破小搏動遷的大多出現在徐匯，東安一二村、江南新村都是幸運的老破小。

區域人口老齡化嚴重，本地有錢人在流失，沒有外來年輕人補充，居住階層固化，導致曲陽的房子流通性、商業和教育質量都在下滑。

虹口是上海老齡化程度最高的區，45.2%的戶籍人口在60歲以上，遠超上海市37.6%的平均水平。

虹口的人口結構呈現“倒金字塔”形態，勞動年齡人口持續減少，老年撫養比高達49.3%（近2名勞動力需贍養1名65歲以上老人）。

同時，虹口近十年人口流失超15萬，外來人口吸納能力全市最低，加劇了老齡化壓力。

一部分年輕人和有錢人改善去往了外區，一部分是因為北外灘等區域的動遷徹底離開虹口。

本地人在減少，卻沒有外來年輕人形成有效補充，讓本地的購買力在減弱，降低了二手房的流通性。

曲陽板塊只是虹口的一個縮影，正是因為缺乏好房子，大家都把房子買到了外區，購買力在流失。

不管是稀缺的次新房還是海量的老破小，換手率普遍低迷，市場高度“內生化”“內卷化”。

曲陽板塊面臨重度的老齡化，老年人購房欲望低、消費欲望也低，進而引發商業衰退。

一般浦西老破小板塊的煙火氣非常濃，但在曲陽不是，沿街的店鋪比較少。

板塊內沒有好的商業，百聯曲陽購物中心原為1993年建成的曲陽商務中心，后來在2019年改造成為了商場，比較老氣。

同時軍產地皮的存在限制了板塊的商業發展，五角場商圈太強也虹吸了曲陽。

讓曲陽的商圈影響力非常低下，基本沒啥商業地位。

年輕人減少、缺乏優質生源補充后，區域的辦學質量也在下降，XQ房沒熱度，價格漲不起來。

盡管曲陽集中了虹口最強的公辦學校，但區內整體教育實力不突出（僅1所“八大”高中，一本率76%），且辦學氛圍趨于寬松（不雞血），導致XQ房熱度低迷。

加之曲陽的老破小并非純粹的工人新村，沒有歷史積累，形成的XQ一直沒有楊浦鞍山那么強。

在XQ弱的情況下，曲陽XQ房熱度也低，老破小XQ溢價只有1萬元/m2。

同樣是密云小區，放在虹口只能賣4.9萬元/m2，放在鞍山能賣6-8萬元/m2。

楊浦密云小區前幾年還賣到過12-14萬元/m2，沒有對比就沒有傷害！

可以說，深度老齡化與人口凈流失形成惡性循環，不僅抽空了曲陽板塊的購買力和市場活力，還引發了商業、教育雙雙衰退的連鎖反應，加劇了板塊下滑態勢。

曲陽板塊的沒落，與其毗鄰的大柏樹區域產業高地地位的喪失密切相關，同時板塊自身也受限于落后的商務環境，幾波產業機遇都錯過了，加劇了板塊地位下滑。

在沒有開發北外灘之前，大柏樹是虹口的重點發展地區，因而曾經投入了很多產業資源，并有不少外地駐滬機構設置在此，證明了之前其地位很高。

但是后來因為產業升級的需要和虹口發展重心南移，相關的多類重點企業都遷走了，導致區域產業地位下滑明顯。

1）首先是大柏樹的生產資料與專業市場外遷：

大柏樹曾是全國性生產資料交易中心，聚集了鋼材、建材、家電等專業市場。

比如寶山鋼材交易市場（全國前十）、上海商務中心家電城（上海首家專業家電市場），以及好美家建材市場等龍頭市場。

但是在后來隨著城市產業升級和土地效率的優化，部分低附加值企業遷到了郊區，產業流失了。

大柏樹生產資料交易市場交易廳門口

2）再是制造與貿易企業轉移：

隨著市區對環保和產業質量要求的提高，原位于大柏樹的機械制造、化工類企業（如上海新力機械制造廠等）逐步外遷。

同時，大宗商品交易平臺（如2004年成立的上海大宗鋼鐵電子交易中心）雖曾落地；

但后續因載體空間不足、交通效率低下，未能留住高附加值企業。

3）大柏樹的創新產業未能扎根：

2000年代末，大柏樹雖說布局了前瞻性的數字媒體產業（如國家數字出版基地）；

但因辦公環境老化、空間割裂（被老破小包圍），未能有效吸引頭部科技企業，部分入駐企業后續流失。

大柏樹傳統產業外遷后，高質量企業因交通瓶頸（被內環、中環、中山北一路高架多重阻隔）、載體碎片化（被老破小包圍）和虹口發展重心南移（北外灘崛起）未能填補空缺，最終導致產業能級衰退。

大柏樹產業地位下滑后，對曲陽形成的購買力在減弱，進而導致整個板塊都在下滑。

盡管有火車頭廣場、明珠創意園等更新項目，但產業能級、集聚度和單位產值還是沒法與市北高新相比。

缺乏成片、高強度開發的商務規劃，僅在老社區中零散“插花”式布局辦公樓（如大柏樹930科技創意園、中觀產業園），難以形成規模效應和吸引力。

進入21世紀后，大柏樹地區只有搞了這些零零散散的創意產業園，沒形成像徐濱、前灘那樣的商務區，錯過了機遇。

在曲陽板塊內部，形成的是碎片化的低效商務。

曲陽商務大廈、海鷗商務大廈等外觀和設施明顯陳舊，在老化，難再吸引高凈值企業入住。

曲陽商務大廈

曲陽零星的辦公樓和產業園被大片老破小社區物理割裂，無法形成連片、有規模的商務區，整體商務氛圍薄弱。

板塊內部路網碎片化（單行道多、紅綠燈密、繞行嚴重），綜合交通效率低下，阻礙了商務資源的交互和聚集。

大柏樹、曲陽的區域定位已經被邊緣化，全區產業重心自然是落在了南部的北外灘，中北部地區長期處于弱勢。

鄰近的五角場副中心強項在商業而非產業，其輻射力難以有效轉化為對曲陽的產業支撐和高端購買力導入。

為了解決板塊發展困境，虹口正在從交通、中環發展帶尋求突破口，試圖二次激活曲陽，未來是不是有扭轉頹勢的希望呢？

最近曲陽迎來了多個交通大利好，快速路、地鐵都來了。

上海正在規劃一條途經大柏樹和曲陽的地下快速南北通道，北起大柏樹立交，沿曲陽路-臨平路-高陽路-浦東南路-浦三路南下至楊高南路，在曲陽板塊北（邯鄲路）、南（四平路）設出入口匝道。

這條路對于曲陽的意義非常大： 大幅提升板塊南北向（尤其是直通陸家嘴）的通行效率，打破交通壁壘：

大柏樹的樞紐也會相應改造，優化匝道（增南向西、西向南，改建北向南、南向北），增強虹口中部交通樞紐功能，提升區域通達性。

此外在建的地鐵19號線在曲陽南部設上海外國語大學站，將顯著拉近曲陽與北外灘、陸家嘴的時空距離，提升區域軌道交通能級和吸引力。

虹口正在打造北中環科創集聚帶，將對曲陽進行很大的賦能。

在中環崛起戰略下，虹口給曲陽帶來了一個很大的上海城創金融科技國際產業園項目。

這個產業園定位很高，旨在建設現代化辦公樓群，為板塊導入金融科技產業，是“提質增能”的關鍵抓手：

上海城創金融科技國際產業園

虹口最近還推出了大柏樹商務單元更新提升工程，對包括火車頭廣場、張江高新區虹口園、明珠創意園等區域進行整體更新提升：

更新范圍

具體實施方案

綜合來看，曲陽板塊的下滑困境是多重因素長期作用的結果。

板塊產品端深陷老破小泥潭且更新緩慢；人口端承受著上海最嚴峻的老齡化與購買力流失；產業端錯失機遇，商務環境落后且碎片化。

不過當前規劃的交通升級與北中環科創帶建設又給板塊帶來了提升發展的機會。

但是板塊的老破小實在太多了，次新房缺乏，區域產業能級可能會提高但產品定位改變不了。

曲陽就是一個養老板塊，醫療資源豐富、曲陽公園和鄰近的魯迅公園都是休閑好去處。

但基礎養老配套不是板塊的競爭優勢，上海像這樣的養老板塊太多了。

曲陽的未來，恐怕還是要指望北外灘的終極崛起來輻射帶動，或者北中環科創帶加大能級提升，未來結局究竟如何？讓我們拭目以待！