以物抵債情境下，房屋過戶前，買受人對抗買賣合同之外的申請執行人權利不應超出舊債的效力范圍

執行異議之訴的關鍵實體問題在于比較執行標的物上存在的不同類型權利的效力順位。普通買受人的物權期待權雖被賦予“物權”名義，但畢竟不是既得物權，其本質上仍是債權請求權。對于“以物抵債”所簽訂的房屋買賣合同既要考量所抵債務是否具有優先屬性，更要考量該民事法律行為的真實意思表示。

一般而言，房屋買賣合同作為“以物抵債”的實現方式，雙方的真實意思表示在于以房屋這一標的物的轉讓作為舊債清償的方式，不同于實質意義上的房屋買賣。在房屋過戶之前，買賣合同所產生的新債并未消滅，致新債舊債并存，故買受人對抗買賣合同之外的申請執行人權利不應超出舊債的效力范圍。

中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定書

（2022）最高法民申104號

再審申請人（一審被告、二審上訴人、案外人）：田蕙，女，漢族，1972年9月3日出生，住貴州省貴陽市云巖區。

委托訴訟代理人：周劍青，貴州黔信律師事務所律師。

委托訴訟代理人：羅鑫堯，貴州黔信律師事務所律師。

被申請人（一審原告、二審被上訴人、申請執行人）：中國農業銀行股份有限公司貴陽黔靈支行，住所地貴州省貴陽市云巖區北京路27號。

負責人：李松峻，行長。

委托訴訟代理人：王超，員工。

被申請人（一審被告、二審被上訴人、被執行人）：貴陽青豐房地產開發有限公司，住所地貴州省貴陽市云巖區瑞金北路41號。

法定代表人：李世敏，執行董事。

再審申請人田蕙因與被申請人中國農業銀行股份有限公司貴陽黔靈支行（以下簡稱農行黔靈支行）、貴陽青豐房地產開發有限公司（以下簡稱青豐公司）申請執行人執行異議之訴一案，不服貴州省高級人民法院（2020）黔民終488號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現已審查終結。

田蕙依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條規定向本院申請再審。事實及理由如下:

一、申請人與青豐公司簽訂的《商品房認購書》系合法有效的書面合同。1.雙方主體具備法律規定的締約資格,雙方意思表示真實,雙方行為并不違反法律、行政法規或社會公共利益，因此《商品房認購書》完全合法有效。2.申請人交付房款且青豐公司也出具了收據,即視為雙方簽訂的《商品房認購書》成立，實際上申請人也履行了預約《商品房認購書》中的義務。

二、申請人實際交付房款并使用了房屋。申請人提交證據證明其于2011年7月6日起使用案涉房屋,雙方于2014年8月26日簽訂《商品房認購書》。從時間節點來看,雙方債權債務產生于申請人使用案涉房屋以及雙方簽訂《商品房認購書》之前并無矛盾。胡軍與青豐公司法定代表人達成從胡軍對青豐公司債權中扣除100萬元用于沖抵申請人應付購房款,青豐公司出具收據并給申請人開具發票,應當認定申請人實際交付房款。另,申請人提交的各項收據收款人為物業公司或青豐公司,收款方式為現金,用現金交易符合交易習慣,且均有書面收據;對于發票客戶名為青豐公司,系因當時房屋并未辦理過戶登記手續,以青豐公司為名并無不妥,因此,應當認定申請人實際使用了房屋。

三、根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條第四款以及最高人民法院關于印發《全國法院民商事審判工作會議紀要》的通知(法[2019]254號)中第127點對上述第四款的明確闡述:一般而言,買受人只要有向房屋登記機構遞交過戶登記材料,或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為的,可以認為符合該條件。本案中,未辦理過戶登記手續系青豐公司的原因,且《商品房認購書》系合法有效的買賣合同,因此申請人行為符合前述規定;另外,對于申請人名下只有一套住房的舉證責任在于被申請人,而不是申請人。

農行黔靈支行提交書面意見認為，一、田蕙與青豐公司簽訂的《商品房認購書》為無效合同。本案中田蕙與青豐公司在簽訂認購書的時候不具有真實的意思表示，故該虛假的認購書無效。二、田蕙提交的證據無法證明繳款行為的真實性及關聯性，不能證明田蕙在人民法院查封前合法占有該不動產。三、田惠提交的證據不能證明其已支付案涉房屋購房款。四、應當由田蕙承擔舉證責任證明其執行異議成立。

本院認為，根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定，田蕙對案涉房屋不享有足以排除強制執行的民事權益。理由如下：

一、原審認定田蕙未支付購房款并不缺乏證據證明。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條所保護的是無過錯不動產買受人的物權期待權，其中條件之一是“已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行”，且該條件的舉證責任由買受人承擔。本案田蕙主張是以房抵債，也就是購房款中的100萬元是用案外人胡軍對青豐公司享有的債權沖抵的方式支付。田蕙僅提交了青豐公司法定代表人李世敏向胡軍出具的《借條》以及余義選向青豐公司轉賬共計700萬元的憑證，《借條》中載明的“轉賬950萬元、現金350萬元”與胡軍二審庭審中陳述的“1000萬元轉賬,300萬元現金”相矛盾。胡軍于二審調查中陳述1300萬元轉賬是通過余義選轉賬,而余義選向青豐公司轉賬金額為700萬元,這與《借條》所載950萬元及胡軍本人陳述1000萬元均不相符。因《借條》涉及案外人的權利義務，且存在上述疑點，故在田蕙未提供其他證據的情況下，原審未認定田蕙支付了全部案涉房款有事實和法律依據。

二、通過“以物抵債”方式取得的房屋期待權一般不能阻止執行。執行異議之訴的關鍵實體問題在于比較執行標的物上存在的不同類型權利的效力順位。普通買受人的物權期待權雖被賦予“物權”名義，但畢竟不是既得物權，其本質上仍是債權請求權。對于“以物抵債”所簽訂的房屋買賣合同既要考量所抵債務是否具有優先屬性，更要考量該民事法律行為的真實意思表示。一般而言，房屋買賣合同作為“以物抵債”實現方式，雙方的真實意思表示在于以房屋這一標的物的轉讓作為舊債清償的方式，不同于實質意義上的房屋買賣。在房屋過戶之前，買賣合同所產生的新債并未消滅，致新債舊債并存，故買受人對抗買賣合同之外的申請執行人權利不應超出舊債的效力范圍。本案即使案外人胡軍對青豐公司的債權真實存在，胡軍也認可田蕙的主張，基于田蕙對執行標的物即案涉房屋本質上享有的債權和債的平等性，結合舊債即《借條》所產生債權為普通金錢之債的事實，在農行黔靈支行對案涉房屋依法強制執行的情況下，田蕙無權阻止強制執行。至于《商品房認購書》的效力及其與《商品房買賣合同》的關系，因如上所述理由，其真實性不影響本案處理結果。

另外，田蕙提交的繳費收據中各項費用繳款人均為胡曉，田蕙未提供充足證據證明其與胡曉的關系，無法確認繳款行為與田蕙存在關聯性，不能認定田蕙在人民法院查封之前已合法占有該不動產。

綜上，田惠的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百一十一條第一款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如下：

駁回田蕙的再審申請。

審 判 長　 王朝輝

審 判 員　 秦冬紅

審 判 員　 蔣　科

二〇二二年三月十六日

法 官 助 理　 楊　云

書 記 員　 羅映秋

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