上海市區的老破小，觸底反彈了？

上海市區的老破小，其實已經有一部分觸底反彈了。

最近一段時間，我們發現大量的市區老破小板塊，成交價格已經趨于穩定，之前跌跌不休的情況已經消失。

隨著市區新地塊土拍價格的節節攀升，上海的老破小，有沒有幾乎全面止跌？

去年以來，有部分核心位置的老破小價格已經止住了下跌，近期成交價甚至有了抬頭的趨勢。

比如虹橋路地鐵站附近的長虹小區，價格就已經出現了回升。

去年年底，該小區的一房戶型，成交單價仍然在5.9萬-6萬的區間。

而到了近期，同戶型的成交價已經到了6.1-6.2萬每平，小區的整體漲幅接近3%，已經和標桿次新房社區趨同。

武康路280弄的價格也出現了明顯的回暖。

去年該小區小戶型的成交單價在8.6-9.8萬之間。

近期最新成交的價格已經沖到了12-13萬的水準。

黃浦的蒙西小區，價格也出現了比較明顯的回暖。

蒙西小區去年一房成交價在8.8w，今年年初成交價在9.1w。

到了近期，最新的成交價格已經來到了9.6w。

當然例子不止以上這些，上海內環內核心區、地鐵口的小區，比如：

長寧虹橋路、中山公園；徐匯宜山路、萬體館；黃浦西藏南路、打浦橋；浦東世紀大道這些區域，都有老破小社區出現了觸底反彈的情況。

當然，市區仍有一些老破小價格仍在下跌，但是這個現象并不難理解：

因為老破小也不是全都處于一個梯隊，就和商品房社區一樣，內部也在分化。

社區品質好、配套齊全、戶型方正、區位好、周邊產業強的老破小，屬于老破小里面的績優股，周邊的同類產品本身就少，自然是率先回穩。

比如上面提到的幾個社區都是如此。

長虹小區就屬于績優股的典型，往北就是虹橋路地鐵站，往西是古北，往東是徐家匯，交通方便自身品質也不差，自然是會率先止跌回穩。

武康路280弄公房也是類似，地段就擺在那里，屬于梧桐區里面比較稀有的老公房產品，隔壁就是老洋房。

而黃浦的蒙西小區，緊挨著黃浦的馬當路三兄弟，就在匯龍新城南面。

這個位置自然沒話說，新天地+地鐵口，小區品質也好，號稱上海公房中的天花板。

就和市區的中產社區率先止跌回穩是一樣的情況，這些社區屬于老破小里面的一梯隊，自然也是率先走在止跌回穩的前列。

而反之：

小區品質差、地鐵和周圍配套不健全、產業弱的區域自然是老破小里面比較落后的產品，價格自然很難穩住。

這種情況，自然也發生在了市中心的一些偏弱的區域或者板塊，比如甘泉宜川這種各方面條件偏弱的地方，價格就仍然有小幅度的下挫。

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雖然仍然有部分市中心的老破小價格沒有完全穩住；

但是從大方向上來看，我認為上海市區老破小的價格，其實也已經接近觸底。

這么說主要有三點原因：

第一就是，上海市中心的老破小，基本已經跌到沒有多少泡沫了。

老破小過去幾年經歷了學區泡沫清空、老破小普跌兩輪下跌；

目前除了非常核心地段的老破小，市中心大部分老破小社區基本都跌到了2018年左右的價格、甚至是2017年，基本已經把2020年上漲的“泡沫”吐掉了。

而這個價格其實就是哦我要說的第二點，其實已經接近于老破小這種產品的底價。

我們常說，老破小的地板就是土地價——你房子的建筑價值都視為完全歸零，只剩一個地皮的價格。

之前幾年，老破小價格處于高位，土拍價格沒起來，其實老破小的價格的確是有很多泡沫；

而隨著老破小價格的回落，土拍價格又在一直上漲，可以說已經給老破小價格拖住了底，基本很難有繼續下跌的空間了。

比如黃浦、徐匯濱江這些地方的土拍價格基本都是要上到12w+，周邊的老破小（非學區）目前天花板價格也就是這個水平，大部分可能也就是8-10萬的水準。

即便是普陀的甘泉宜川這些地方，如果拍地，地價也要5w+的水準，拖住老破小的底基本可以說沒什么問題了。

第三個層面，就是大家常常說的租售比。

隨著房價的下跌，市中心核心位置的老破小租售比基本都在2以上，少部分可以達到3左右。

這意味著這房子的持有成本已經非常低，租金基本上可以覆蓋貸款，完全具備了買入條件。

從這個大方向來看，市區的老破小實際價值層面，基本已經和價格接近了，繼續下降的空間不大。

房子不會賣，價格不好談

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事實上，市區的老破小從價值層面其實已經很難繼續下跌——

那么為什么現在市區的老破小還沒有完全的止跌回穩呢？

最核心的原因，還是因為市場當下，老破小的供需關系有些畸形。

之前在上海房價持續下跌，到底是誰在砸盤？里就聊過這個問題，當下的市場正在消化由于之前倒掛市場拋售老破小積壓的掛牌，市場上嚴重供大于求；

而需求端，當下又屬于完全的“情緒下跌”市場。

受大環境影響最為嚴重的就是老破小的接盤俠——普通人，尤其是年輕人。

大家都怕買了房子繼續跌、本要上車都不敢上車，這種情緒反而就造成了接盤動力不足，房價順著這個預期繼續下跌。

不過可以預計的是，這種繼續下跌的趨勢和幅度不會太大了：

因為真的跌破地價、甚至虧了大本，房東完全可以繼續拿著不賣了，畢竟當下收租也是很香的。

雖然租賃市場也在降價，但是核心位置，只要降降價格，就還是好租的。

需要注意的是，本文說的老破小主要指的是市中心地段，有土拍、新房價格上漲抬轎子的區域。

那些近郊甚至遠郊的老破小就完全不再此列。

一方面郊區的地都很難賣掉，新房都還要打折銷售，并沒有給老破小抬轎子還要搶老破小的客戶；

另一方面，遠郊的資源完全不具備任何稀缺性，和市中心不可同日而語。

按照目前的趨勢，郊區的老破小，恐怕還要繼續下跌一段時間了。

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