【太原樓評】杏花嶺區供地34畝｜東中環內起價2.14億——敦化坊城改富力城余量地塊？

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導讀

杏花嶺區量大千畝房企，一個“躺平”的富力，一個“匍匐”的融信！ ? ? ? ? ? ? ?

察勢者明，趨勢者智，馭勢者獨步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評君！

杏花嶺供地｜花落將誰家？

2025年8月6日，太原市規劃和自然資源局公示：SWP-2518地塊網上拍賣公告！該地塊容積率5.2，占地僅有34.2畝，為敦化坊城改用地！指定太原市自然資源儲備交易事務中心組織實施。

SWP-2518地塊出讓面積22799.74平方米，商業兼容比僅有2%，其中住宅分攤22343.75平方米（33.52畝）、商業分攤455.99平方米（0.68畝）。

宗地位置位于杏花嶺區，東中環以西，北中環以北。地塊大致位置為富力城八號院東區西側，富力桃園東側，富力城八號院西區北側——妥妥的富力城余量地塊！

地塊容積率5.2，建筑密度30%，建筑限高100m，起始價21430萬元，折算起始樓面價約為1807.5元/㎡。結合以上屬性，發展定位為剛需盤無疑。

地塊備注值得關注：地塊現狀存在自然形成的黃土土山，該土山權屬清晰，且土質符合工程用土標準，可用于現狀地貌的削高補低，場地平整。

地塊在出讓后，如競得人無意使用現狀黃土，由區政府按承諾完成該土山的清除工作，確保場地達到通平條件，保障競得人能夠順利使用該地塊。

NO. 1｜太原杏花區土地情況

太原近幾年的土地成交基本仍維持在畝價500-600萬，樓面價2000-3000元居多，結合此宗地塊屬于畝價偏高，樓面價較強的競爭力！

地塊所屬的敦化坊村，位于太原主城區東北位置，北臨動物園，西臨享堂，屬于太原較早的城鄉結合部，十年前引入富力地產開發片區后迎來極大的提升。

目前區域內配套成熟且完善，大型超市、購物中心、五星酒店以及極具優勢的中小幼兒園教育資源，此地塊美中不足是公交線路相對缺乏。

2024-2025年杏花嶺區土地供應以城改安置用地為主。

SWP-2410/2411地塊：丈子頭連接線以北，占地面積約4.64萬㎡（約70畝），由太原杏華國有資產經營有限公司以2.43億元競得，畝價347萬元。

SWP-2415/2416地塊：占地面積約3.36萬㎡（約50.4畝），由太原敦化源房地產開發有限公司3.1億元競得，畝價約為620萬。

SWP-2457/2458地塊：長溝南街以南，面積約8.88萬㎡（約133畝），由太原杏華國有資產經營公司4.71億元競得，畝價約354萬，樓面價1294元/㎡。

NO. 2｜太原杏花嶺區樓市競爭

2024年12月杏花嶺區均價9100元，過半的項目單價低于8000元。2025年上半年，杏花嶺區的新房成交面積在太原六城區中屬于低成交區域！

富力“躺平”后，杏花嶺區相對屬于供應缺乏的狀態，2025年新入市項目——金泰苑以“低價”策略，短短四個月內實現三居清盤，月均成交40套左右！

此外，區域內二手房市場主要以富力城為主，2025年市場下行波動，二手房成交在8000-8500元左右，部分成交甚至跌破8000元門檻。

地塊開發思考：

太原樓市下行，房企開發普遍慎重，該地塊大概率為非富力房企籌劃開發，該地塊的樓面價較低，因區域成熟，教育資源較強，開發風險屬于可控。

由于富力的影響，該地塊需準現房形式開發，資金沉淀周期和營銷周期較長，預計經濟測算利潤空間有限，尤其是慎重渠道費比，否則可能利潤不及貝殼高。

此外，該地塊高容屬性，與未來好房子低容積率產品競爭中，僅能局限在性價比高的剛需盤，項目開發周期宜于快速，避免進入到產品內卷高峰期！

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