寧遠喜、溫惠案庭審旁聽（15）

今日庭審，寧遠喜第二辯護人首先繼續回應訴訟代理人意見。

1.案涉房產2014年實際出售價、評估價均明顯高于2011年，訴訟代理人關于“內部交易”的觀點不成立，不能得出1500萬元價格低的結論。

2.德高公司評估所依據的市場條件不存在，報告中未見其所引用的公開渠道市場信息等資料，且評估時間為疫情期間，不可能進入現場勘查，且現場勘查僅限于房產外觀。報告使用“收益法”錯誤，當時租賃市場不發達、類似交易案例不多，關于標的描述不實，相關限制條件不存在，評估結論無依據。

3.貸款評估結論取決于客戶貸款需要，通常根據貸款人的需要進行評估，這一情況雖不規范但卻是現實，因此該評估結論不能作為價格參照。

4.訴訟代理人關于“兩被告人以1500萬元的房產貸款2400萬元，即使不歸還貸款還賺900萬元”的觀點錯誤，是對被告人人格損壞。被告人受讓案涉房產并非為了騙取貸款，兩人均為體面之人，不可能騙取貸款，事實上在積極還貸。

5.訴訟代理人的相關比喻不恰當，混淆了各主體的獨立法人關系，母子公司間就案涉房產的交易是對房產賬面價格的確認，且兩被告人間不存在串通低價的行為。

寧遠喜第二辯護人質證意見：

1.關于調取的大中公司工商登記資料等書證，取證日期早于本案報案、立案日期，均為非法證據。相關資料僅客觀說明大中公司情況，不能證明1500萬元價格系兩被告人串謀侵占。

2.證人證言均系本案報案前取得，證據不合法。證言內容僅反映客觀情況，不能證明犯罪，黃梅芬受寧遠喜安排將租戶押金取現轉存大中公司的陳述真實性存疑，其系迫于壓力配合做證，客觀性不足，且財務上本無理由將該押金直接從寶新能源轉入大中公司。

3.不認可大中公司與租戶租賃合同的證明目的，雖能證明大中公司通過案涉房產獲得了1409萬元租金收益，但忽略了買入房產的資金價值。2014年司法對民間借貸利息的保護最高為36%，若將購房款1500萬元用于房貸，則3年即可回本，可見房租收益并不高。且大中公司在寶麗華公司場地辦公，均無人提出異議。

4.關于大中公司證券賬戶流水，均系報案前非法取證，且不能證明證明目的。

5.關于大中公司審計報告，僅反映資金往來情況，溫惠僅暫時管理相關資金，且該報告聘請書所列資料與本案無關，相關個人流水情況與本案無關，偵查行為違法。對各方往來資金審計不全面，人為忽略部分往來情況，根據辯方審計報告顯示，各方賬目最終持平，溫惠不存在從大中公司分利情況。

6.黃喜華、賴宇證言僅證明其賬戶的實際使用情況，不能證明其他事實。

7.對朱頌奎等辦理貸款相關人員證言、大中公司貸款資料的取證均為本案報案前，無法證明被控行為，僅能證明貸款過程，系刑事查收經濟糾紛。

8.朱春萌提供的“費用清單”與本案無關。“房屋租賃臺賬”手寫記載案涉房屋賬目價值為956萬元，證明1500萬元售價并不低，且出售過程有過詢價過程，存在被優先購買權人先行買走的可能，證明寧遠喜并無侵占故意。

9.溫惠以其母名義所購商鋪性質、位置與案涉房產均不同，且該處房產面積小的價格高，大面積房產則價格低，根據相關規范，二樓價值僅為一樓60%，證明1500萬元售價不低。

溫惠第一辯護人質證意見：

1.關于案涉房產買賣合同、大中公司工商資料、證人證言等證據只能證明大中公司成立及其投資人相關情況，但均與職務侵占行為無關，本案核心為兩被告人的被控行為及是否侵占了案涉財物，且證人證言不真實、相互矛盾。

2.關于德高公司價格評估報告。

第一，報告以及起訴書均存在基礎概念錯誤，根據相關評估規范規定，“市場價格”是指已成交同類型房產的平均值，而根據評估報告所采用的定義描述，報告所稱“市場價格”實為“市場價值”，導致該評估結論與起訴書指控依據不一致，指控存在基礎錯誤。

第二，該評估報告有效期為一年，超期自行失效，本案重一審起訴時即已經到期失效，不能作為本案證據。

第三，該評估報告產生于2022年，但所依據的卻是當時已經作廢的1999年版評估規范。且公安機關委托事項為進行價格鑒定，屬于法定證據類型，但德高公司卻出具了評估報告，其僅可進行成本測算、資產評估活動，而無權進行鑒定活動。

第四，評估報告載明參考了市場行情、網站等信息，但報告內并無引述，且無底稿，依法應當作為報告附件提交法庭審查，否則相關人員涉嫌出具虛假證明文件罪。根據官方及權威媒體報道，2014年全國房市處于下行期。

第五，評估報告的前提因素之一“空置期”確定為每年30天，得出8.33%的空置率，但評估時案涉房產已經全部空置將近10年，空置率實際為100%，租金收益為0。

第六，評估報告的假設、限制條件之一為“市場穩定，未發生重大宏觀變化”“房屋符合質量、驗收規范”，但案涉房屋使用20年后就出現漏水，不符合規范要求，且通道規格不符合安全、驗收標準，兩部電梯均停用，使用條件變化，因此評估結論錯誤。

第七，相關規范要求房產現場勘查應當對房屋外觀、室內拍照，但報告中僅有一組照片顯示房產全景俯瞰圖，無法顯示房產外觀以及內部使用狀況，若評估人員虛假評估、出借印章也可能涉嫌犯罪。

第八，評估報告特別說明被評估單位對其提供資料的完整性、可靠性、真實性負責，本案被評估單位是大中公司，但評估資料卻是由委托方公安機關提供，委托方與評估方存在利益勾連，評估結論不客觀。評估機構做假情況普遍存在，公訴機關應當審查，照片顯示案涉房產客流極少，瀕臨廢棄。

第九，德高公司僅為價格評估機構而非房地產評估機構，其所持資質僅為非官方價格協會頒發，無權對案涉房產進行價格鑒證。

第十，報告稅務計算所依據的規定已被廢止。

第十一，報告載明的評估目的是為委托方了解價格作為依據，并不屬于相關評估規范規定的15種評估目的。

第十二，房地產評估基本標準術語中并無“價格類型”，而應當是“價值類型”，報告中使用“價格類型”，結論無依據。

第十三，相關規范規定的估價方法中并無“市場法”，評估機構卻基于這一不存在的方法得出了不存在的“市場價格”。

第十四，報告選了三個同處的二層商鋪作為可比實例，但該三處商鋪的對比價格從“市場成交價”變更為“市場掛牌價”，相互矛盾，不能指控犯罪，應當審查相關底稿。且根據人民法院入庫案例裁判觀點：評估認定依據為掛牌價缺乏客觀性，評估結論不能作為定罪依據。

第十五，案涉房產所在區域租賃市場蕭條，并不發達，補充評估報告采用“收益法”估價有疑問，與原報告方法也不同。且報告自創評估公式，公式定義也不符合相關規范要求，“收益期”取值過長，結論錯誤，不能作為指控證據。

第十六，報告未按要求優先使用推薦的方法計算報酬率，而是使用了“累加法”，不合常理，且未給出必要說明。

第十七，報告無評估人簽字僅有印章，違反相關規范要求，印章顯示評估人身份為“注冊價格鑒證師”，但該認證師職業及相應印章已被廢除，不排除作廢印章被人惡意利用。

3.關于朱春萌提供的“房屋租賃臺賬”，顯示案涉房產凈值為956萬元，根據相關財務方法可推算購入成本為1149萬元而非2387萬元，訴訟代理人相關觀點錯誤。

4.關于溫惠以其母名義所購商鋪買賣合同，其中三套均為單層建筑而非多層中的一層，相對價值更高，但商鋪面積越大、單價越低，案涉房產在二樓，租金僅為一層的四折。

5.相關證人證言矛盾很多，且與辦案定罪無直接關聯，本案應以客觀證據為主。

溫惠第二辯護人質證意見：

1.關于大中公司工商登記資料，調取時間為詐騙案報案后第三日，與職務侵占罪指控無關，相關調取證據通知文書涉嫌偽造，且形式上看大中公司與兩被告人無關。

2.雖然兩被告人均安排其親屬參與管理大中公司，但不能得出兩人都是實控人的結論，其中僅有寧遠喜與大中公司存在混同，實控人僅為寧遠喜。

3.相關證人證言均系辦案機關提前偵查取得，程序違法。黃梅芬所述退還租戶押金不需要董事長親自安排，雖報批單有寧遠喜簽字，但僅為形式簽字。

4.大中公司與租戶的租賃合同不能證明大中公司的實控人情況，且后續租戶陸續退租，房產空置至今。

5.審計報告僅系對各方資金往來的凌亂統計，無法從中得出任何結論，不能作為指控依據。且兩被告人資金往來平衡，審計報告存在故意隱瞞。

6.黃喜華、賴宇兩人銀行賬號由溫惠控制屬實，但并無實際證明意義。

7.朱頌奎等人證言形成于本案報案前，系非法證據應排除。

8.關于德高公司評估報告同意第一辯護人意見，不能作為指控依據，案涉房產價值應當查明，關鍵因素是當時地產市場走勢、寶新能源經營策略，以評估價作為房產價值很荒唐。

最后階段，寧遠喜綜合各辯護人意見，要求法庭重視對德高公司評估報告的審查，并再次強調本案事實不清、證據不足，其無任何犯罪行為。

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