9月15日起實施，“房東稅”真要來了！

《住房租賃條例》9月15日就要執行了，最近不管是房東還是租客，心里都懸著同一個問題：以后租房子，是不是非交稅不可？

其實很多人都走進了一個誤區——租房不是“要不要交稅”，而是“一直能交，但沒幾個人交”。

不信你現在打開個稅APP試試？在“收入納稅明細”里，能找到“財產租賃”這一欄。對，這就是咱們說的房租稅。

可過去十幾年，真正主動交這個稅的人屈指可數。

為啥？

你回憶下自己租房或者出租房子的經歷——是不是房東拿張從網上下載的合同模板，倆人簽完字就算完事？交租金要么給現金，要么轉個私賬。

你不說，我不說，沒人知道這套房子租出去了。房東自然也不會主動去申報房租稅。

我們總覺得租房沒“稅”這個概念，根源就在這——征稅的基礎太薄弱，像沒打地基的房子，根本立不起來。

那新規怎么把這個“地基”打牢？核心就8個字：強制備案+稅務規范

《住房租賃條例》第八條寫得明明白白：要求房東與租客簽訂實名合同，并向住建部門備案。

更具殺傷力的是，條例規定租住同權，賦予了租客自行備案的權利，這等于捏住了房東的“七寸”。以前很多房東不愿意備案，怕麻煩、怕交稅。現在條例規定，房東不備案的話，租客可以自己去備案。一旦租客完成備案，便可憑此證明來抵扣個人所得稅。最終房東仍需面對稅務部門的征收。

條例中租住同權狠狠地直接背刺了那些已經花了重金買了學區房的家長們。

這波背刺實在太狠了。因為租房的家庭的孩子也可以進學區，這樣的話家長為了孩子上幾年學可以租房，不必花幾百萬、上千萬的買學區房。而已經買了學區房的人房子全砸在手里了。”

那么如果不備案會怎么樣？

條例第四十一條也說了，租賃公司要是沒備案，可能面臨最低2萬，最高10萬的罰款。

盡管個人房東目前暫無罰款規定，但后續可能采取其他配套措施加以限制。

這意味著，9月15日之后，市場上每租出去一套房子，都會在房管局留下痕跡——再也不是以前那種“暗箱操作”了。

根據條例的規定，月租10萬以下的住宅出租免征增值稅，但仍需繳納房產稅和個人所得稅。

以月租8,000元的房子為例，房東需繳納房產稅320元，個人所得稅640元，合計960元，相當于租金直接縮水12%。

更關鍵的是，《住房租賃條例》第三十條還規定，這些備案信息不只是存在房產部門，還會和稅務、統計等部門共享。

這么一套操作下來，征稅的基礎就像澆了水泥的地，結實得很。

看到這，你可能會覺得：這分明是在為收房租稅鋪路！

回到最初的問題——以后租房子是不是一定要交稅？

答案是：隨時能收，但不一定現在就收。

很少人注意到，北京早就試過類似的操作了。

多年前，北京的中介公司就被強制要求給所有租賃房源備案。

去年北京還出了《北京市住房租賃押金托管和租金監管暫行辦法》，把租賃企業的押金和租金都管了起來，每套房子的交易記錄自然也都備案了。

還有個角度——自從租房支出能抵扣個稅，不少出租房源也被動錄進了系統，但房東們照樣沒交房租稅。

所以現在來看，所謂的房租稅更像一把懸在頭頂的達摩克利斯之劍，沒真的落下來。

當然，《住房租賃條例》條例可對市場的影響不小，而且影響可不止“交稅”這一件事。它帶來的改變，會逐步滲入各方面。

首先，要是房租稅真的落地，這筆錢能算得明明白白。

房屋租賃稅主要是房產稅和個稅。房產稅法定稅率4%，現在普遍減半按2%收；個稅法定10%，但大多按0.5%核定征收。

加起來就是2.5%的稅。一套房子月租5000元，一年收入6萬元，算下來要交1500塊。

聽上去好像不多？但你要知道，這是減免后的稅率。

要是個稅按10%來交，算法就不一樣了：月租4000元及以下，個稅是（租金-800）×10%；月租超過4000元，就是租金×80%×10%。

還是按5000月租算，一年個稅就得交4800元，再加上房產稅，差不多要吃掉房東一個月的租金。這成本一下子就上去了。

其次，很多人以為“房租”就是租房的全部成本，其實不是。

租房成本永遠比房租高，這些“額外支出”才是租客的痛點。

比如電費。

有的房東代繳電費時，會比電網的居民電價高，賺差價；有的會把公共區域的電費攤到租客頭上，導致租客電費莫名變多；還有的房子裝著五級能效的空調，本身耗電就大，再加上高電價，一個月電費能嚇一跳。

再比如隔斷房。

為了多收租金，有的房東會把一套房子隔成好幾個小單間，甚至把地下室、陽臺、廚房、車庫都單獨租出去。租客住著壓抑，生活質量根本沒保障，只是為了少花點房租罷了。

還有押金。

租房的人幾乎都遇到過押金難退的情況——房子住久了難免有磕碰，現在“提燈定損”的新聞那么多，房東總能找出理由扣押金，這筆錢最后往往要不回來。

這次新規把這些問題都管起來了。

《住房租賃條例》第二十六條明確，中介或房東通過代收水電費加價的行為，會被遏制。你要是不放心，完全可以把水電費的約定寫進租房合同里，白紙黑字更踏實。

條例第二十五條第四款還規定，中介和網絡平臺不能代收代付租金、押金，這樣就能避免代收環節里的費用不透明，或者錢被截留的問題。不過要注意，這條主要針對中介和二房東，對個人房東還沒明確要求。

條例第七條——廚房、衛生間、陽臺這些非居住空間，不能單獨租給人住；而且租賃住房的人數上限和人均最低租住面積，都要符合當地基本要求。

這意味著，如此一來，隔斷房、串串房，以后基本沒活路了。二房東想靠“隔房斂財”，怕是要涼了。

這里必須提醒一句：這些條款不是“可能會執行”，而是9月15日之后一定會執行的——和還沒落地的房租稅不一樣，這是板上釘釘的事。對那些靠隱性成本賺錢的房東來說，這一套組合拳下來，確實夠疼。

其實大家最關心的問題是：新規執行后，房租會不會漲？

答案是大概率會漲。

不少房東其實一點都不慌，他們心里有個算盤：羊毛出在羊身上。

就算要交房租稅，就算不能漲電費，漲房租不就行了？現在隔斷房沒了，市場上的房源會減少，二房東跑路后競爭對手也少了，供應少了，價格自然能漲上去——他們覺得“優勢在我”。

一線城市核心地段，房東本來就強勢，稅費成本很可能轉嫁到租客頭上。我有個朋友在上海租兩室戶，房東已經放話9月后每月加500，說是“稅務補貼”。但反過來，三四線城市房子不好租的地方，房東要是漲價，租客可能直接退租，最后房東只能自己消化稅費。這種分化會越來越明顯。

但這種想法，忽略了當下的市場現實。你不妨看看身邊的情況：現在的租金，其實一直在跌。

數據顯示，2021年到2025年6月，50城住宅平均租金整體是下行的；從2023年開始，這50城的住宅平均租金環比都是負數，基本上沒斷過下跌的勢頭。

而且現在二房東跑路的新聞越來越多，原因大多是手里壓了太多房源，租不出去，扛不住成本。

現在的租房市場，本來就是供過于求的買方市場。

所以房租會不會漲？我得說兩句實在話，你得放一起看——好租的地方可能會漲，不好租的地方，房租稅和各種隱性成本，大概率要房東自己扛。

而關鍵是，大部分地方都不好租。

哪些地方算“好租”？一線城市，還有各地省會或者經濟中心城市的核心地段——人流量大，租房需求實在太旺盛。

就拿深圳來說，人均居住面積全國倒數第一。這個城市需要大量的城中村、保租房，甚至以前的隔斷房，才能滿足租房需求。現在新規砍掉了不合規的房源，房東成本又增加，房租確實有可能漲。

但更多城市不是這樣的——就算租賃房源減少了，市場還是供過于求。面對房租稅和其他成本，房東沒別的辦法，只能自己承擔。

那房東還能賺多少？除去房租稅，還有房屋空置的成本，一年能收到9到10個月的租金，已經算不錯了。

對于這類房子，最終可能會走向“去金融化”——持有它的收益，抵不上要承擔的成本和操的心。很多房東會選擇把多余的房子賣掉，賣給真正需要自住的人。

《住房租賃條例》不是一份無關緊要的文件，它會實實在在改變租房市場的規則。不管你是房東，要算清自己的成本；還是租客，要保護自己的權益，都得好好了解這個最新政策。