林中又給了旭輝“三年”

白色T恤外搭休閑西裝，時隔900天首次公開露面的旭輝董事局主席林中，在集團25周年之際向外界宣告：旭輝的二次創(chuàng)業(yè)正式開啟。

“距離旭輝真正‘站起來’，可能還需要三年時間，挑戰(zhàn)、困難、壓力依然很大。”在旭輝成立25周年的內(nèi)部信中，林中坦承道。這位消失近三年的地產(chǎn)大佬再度回歸公眾視野。

林中回歸的背景是旭輝深陷債務(wù)困境。今年5月，他在境外債權(quán)人會議上坦言：“沒想到自己50多歲了，還得經(jīng)歷如此人生的變故和轉(zhuǎn)折?！彼嘎蹲约汉偷艿芰址宥蓟忌狭艘钟?，弟弟的情況更為嚴重，已因此辭任。

二次創(chuàng)業(yè)成為旭輝的生存戰(zhàn)略。林中明確宣布放棄過去的“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”模式，轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)、低負債、高質(zhì)量”的發(fā)展道路。

三年站起來？

債務(wù)重組成敗直接關(guān)系到旭輝的生死存亡。2022年至今的1000多天里，這家曾經(jīng)位列千億陣營的房企一直在債務(wù)泥潭中掙扎。

2022年9月27日，林中在朋友圈發(fā)文稱“融資不暢、銷售疲軟，光讓還錢哪家房企都吃不消”，暗示公司資金壓力巨大。

2022年9月28日，旭輝旗下天津公司涉及信托未能如期支付，該信托方是項目公司的股東，在銷售不及預(yù)期的情況下，要求提前清算。同日，旭輝遭遇股債雙殺，股價和債券價格大幅下跌。

2022年11月1日，旭輝控股集團復(fù)牌，并發(fā)布公告稱，為了確保公平對待所有境外債權(quán)人，公司已經(jīng)暫停支付境外債所應(yīng)付的本金和利息，涉及金額約4.14億美元，這標志著旭輝正式爆雷。

旭輝表示，現(xiàn)金流惡化程度超出了預(yù)期。2022年以來，公司雖已償還15億美元境外債，但境外融資僅籌得5億美元，境內(nèi)資金也因銷售下滑和監(jiān)管加強而難以補足差額。

此后，旭輝開啟化債之路。2023年3月10日，旭輝拿出初步解決境外債務(wù)的方案，債券展期不超過7年，不削減本金金額，并提供額外增信方案，但尚未與境外債權(quán)人就條款達成一致。

今年6月，68億美元境外債務(wù)重組迎來決定性時刻。92.66%的債權(quán)人支持重組方案，涉及79.33億美元債務(wù)。重組后，旭輝境外債務(wù)將減少約52.7億美元，占債務(wù)總額的66%。

與此同時，境內(nèi)債務(wù)重組也取得突破性進展。7月22日，四筆公司債重組方案獲持有人會議表決通過，對應(yīng)債券余額60.7億元，占重組規(guī)模超六成。這標志著旭輝債務(wù)重組進程邁出關(guān)鍵一步。

林中規(guī)劃的復(fù)蘇路線圖清晰呈現(xiàn)：三年復(fù)蘇計劃。第一階段將用兩年時間修復(fù)資產(chǎn)負債表，到2027年才逐步恢復(fù)投資能力。

債務(wù)重組完成后，旭輝信用債規(guī)模將直接腰斬至300億以內(nèi)，債務(wù)期限拉長到9-10年，利率降到3%以內(nèi)。這為旭輝贏得了寶貴的喘息空間。

告別“三高”模式

旭輝的崛起，離不開對行業(yè)機遇的精準把握和激進的擴張策略。2013年，旭輝以107.7億元拿下21幅地，首次進駐杭州、武漢、沈陽，正式拉開快速擴張的大幕。

此后，旭輝的擴張步伐愈發(fā)迅猛。2014-2015年，它持續(xù)在一二線城市跑馬圈地，2015年上半年新增的12個土地項目，總規(guī)劃建筑面積約250萬平方米，為銷售規(guī)模的增長提供了充足的“彈藥”。2017年，旭輝成功跨入千億房企陣營，年銷售金額達1040億元。

然而，激進擴張埋下的隱患，讓旭輝陷入了爆雷的困境。2018年末，旭輝的負債總額已達1916.15億元，同比增長63.09%，資產(chǎn)負債率高達79.49%。隨著融資環(huán)境收緊，融資成本不斷增加，財務(wù)壓力如泰山壓頂。

行業(yè)調(diào)控的加強成為壓垮駱駝的最后一根稻草。“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”的模式在調(diào)控政策下難以為繼，房地產(chǎn)市場的降溫讓旭輝的銷售回款受阻，資金鏈面臨斷裂的風險。

在內(nèi)部信中，林中為旭輝的未來發(fā)展指明了方向：“過去走的‘高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)’的發(fā)展道路肯定是不行的?！毙褫x將徹底告別傳統(tǒng)房企的三高模式，轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)、低負債、高質(zhì)量的發(fā)展道路。

三大核心業(yè)務(wù)板塊構(gòu)成新旭輝的骨架。

穩(wěn)定的收租業(yè)務(wù)成為現(xiàn)金奶牛。旭輝在京滬蓉等一二線城市持有460億元商業(yè)資產(chǎn)，2024年租金收入達18億元。林中計劃通過運營提升保持穩(wěn)定增長，養(yǎng)活現(xiàn)有團隊。

開發(fā)業(yè)務(wù)高度聚焦，收縮深耕少數(shù)核心城市。在蘇州，旭輝今年新開的溪前雅居和蠡棠森嶼項目均是與國資合作，主打四代住宅概念，價格在2.8-2.95萬元/平米區(qū)間。

房地產(chǎn)資管業(yè)務(wù)成為轉(zhuǎn)型重點。林中明確提出學習美式開發(fā)商經(jīng)驗，向鐵獅門、黑石方向發(fā)展。旭輝的資管板塊保留了核心團隊，計劃憑借品牌、團隊和資源優(yōu)勢恢復(fù)造血能力。

代建業(yè)務(wù)意外成為亮點。旭輝建管2025年上半年簽約54個代建項目，新簽規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)第二。截至6月底，旭輝建管已布局全國超80個城市，累計在管項目超240個，總建筑面積超3600萬平方米。

林中面臨的難題

轉(zhuǎn)型之路布滿荊棘。林中清醒認識到，“挑戰(zhàn)、困難、壓力依然很大”。旭輝面臨多重壓力測試。

2022年，旭輝控股面臨巨大挑戰(zhàn)，實現(xiàn)營業(yè)總收入475.6億元，同比下滑56%；歸母凈利潤虧損130.5億元，而上一年度公司尚處于盈利狀態(tài)，盈利76.1億元。

到了2023年，旭輝實現(xiàn)營業(yè)收入718.33億元，同比增長51.4%，這主要得益于全力保交付使得銷售物業(yè)已確認收入大幅增長61.6%，全年交付面積漲幅約為49%。不過，歸母凈利潤仍為虧損89.83億元。

2024年，旭輝控股集團實現(xiàn)營業(yè)收入477.89億元，同比下滑約33.5%。年內(nèi)虧損金額進一步收窄，虧損約為63.26億元，股東權(quán)益應(yīng)占凈虧損70.76億元，同比減少19.07億元，連續(xù)兩年實現(xiàn)虧損額減少。

銷售業(yè)績持續(xù)承壓。2025年1-7月，旭輝累計合同銷售金額僅約112億元，7月單月銷售額僅10.4億元。這與高峰時期的千億規(guī)模形成巨大落差。

庫存壓力尤為沉重。截至2024年底，旭輝土地儲備仍有2900萬平米，其中很大一部分位置偏遠、質(zhì)量欠佳。這些庫存既無開發(fā)價值，政府收儲又困難重重，只能等待市場好轉(zhuǎn)或政策松動。

長租公寓業(yè)務(wù)瓴寓國際的盈利難題待解。作為旭輝資管轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一環(huán)，瓴寓管理規(guī)模達13萬間，位居行業(yè)第四。但成立9年來尚未實現(xiàn)整體盈利，盡管部分項目如上海浦江華僑城柚米社區(qū)已取得GOP率超90%的亮眼成績。

團隊心態(tài)轉(zhuǎn)變成為二次創(chuàng)業(yè)的關(guān)鍵。林中呼吁：“我們要由奢到儉，從過去的‘甩手掌柜’變成‘親力親為’，俯得下身，躬得下腰?！彼蠊芾韴F隊無限向下深耕，了解每個項目細節(jié)，告別粗放管理時代。

保交付仍是生命線。2025年1-7月，旭輝在全國27個城市交付超1.5萬套新房。2022-2024年期間，其累計交付房屋超27萬套，這是維持市場信心的基礎(chǔ)。

林中在內(nèi)部信中坦承：“前途是光明的，道路是曲折的?！彼粲鯃F隊不能松懈，“不能因為看到曙光就停下腳步”。

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