樓市能不能好，村民說了算？

村民在廣州樓市的影響力，正在擴(kuò)大！

繼城投天禧因房票逆天改命（《第一個(gè)被村民搶光的樓盤，出現(xiàn)了》）以后，近期越來越多樓盤被村民們買成了“熱銷盤”。

甚至，悄然坐上區(qū)域“銷冠”位置。

01

房票成為最大的購買力

看看8月至今，全市新房網(wǎng)簽TOP10榜單：

很詭異吧，榜上居然有不少很久以前入市的存量盤，而它們大多支持村民用房票置換。

例如黃埔村民跨區(qū)兌現(xiàn)的碧桂園云頂。

新上榜的科苑壹號(hào)，則是南沙首批市場(chǎng)化商品房安置房源，從今年7月起試行“認(rèn)購+統(tǒng)租”模式運(yùn)營(yíng)方式，主要就是用于安置舊改村民。

圖源：南沙街發(fā)布

事實(shí)上，南沙近期網(wǎng)簽數(shù)據(jù)大漲，能排在全市前列，完全是得益于房票助攻！

據(jù)@廣州南沙發(fā)布報(bào)道，南沙在6月中發(fā)放首批房票共計(jì)18張，面額超5000萬元。其中，有不少村民認(rèn)購了中國鐵建海悅國際項(xiàng)目，目前已經(jīng)入住。

圖源：廣州南沙發(fā)布

在此之前，白云的云麓花城和中鐵諾德·閱瀧也因?yàn)楸患惺召徲米靼仓梅浚瑲⑷肷习肽昃W(wǎng)簽TOP10。

從天河、黃埔、白云到南沙，事實(shí)證明，靠房票扭轉(zhuǎn)高庫存局面，這招完全是可行的。

02

辯證看待村民托舉樓市

房票制度普及，村民撐起廣州樓市的半邊天。

要說益處，那是顯而易見的了：

作為村民，不用等新建回遷房，可以更快“上樓”。

對(duì)于開發(fā)企業(yè)以及相關(guān)部門來說，省掉了新建回遷房的時(shí)間和成本，開發(fā)周期得到控制，也能避免項(xiàng)目因資金壓力而延期或者爛尾。

最后就是樓市。

新房庫存少了，房企去化壓力輕了，大家不用為了銷售爭(zhēng)相降價(jià)，這房?jī)r(jià)也就穩(wěn)住了。

但是，任何事物都有它的兩面性。

如果大家能辯證思考村民托舉樓市的局面，你會(huì)發(fā)現(xiàn)背后有一些讓人不安的信號(hào)，例如：

村民占比越高，支撐力度越大，越能說明其他買家正在銳減。

我們以黃埔區(qū)數(shù)據(jù)為例——根據(jù)官方口徑，黃埔在上半年使用房票認(rèn)購的商品房，達(dá)到1489套。那如果刨除這部分成交，上半年成交量就要減掉約1/2。

對(duì)比去年同期，套數(shù)少了將近一半！

不管大家是出于“不想買”的心態(tài)，還是因?yàn)椤百I不起”的處境，這對(duì)樓市來說都不是什么好消息。

畢竟，在正常情況下，商品房的成交主力，應(yīng)該來自一般意義上的購房者，而不是手執(zhí)房票的村民。

換句話來說，房票制度很有效，救了樓市，但也說明當(dāng)下的廣州樓市，仍未完全回到正軌上。

此外，很多人討論商品房樓盤變成安置房混住小區(qū)后，可能會(huì)出現(xiàn)鄰里不和和項(xiàng)目掉價(jià)的問題。

可實(shí)際上，房票制度對(duì)二手房市場(chǎng)的殺傷力，在于兩類買家置業(yè)成本的差異。

下面我舉個(gè)例子，大家就能明白了：

一套賬面價(jià)值200萬的新房，如果你是一名普通買家，那么你買這套房子的真實(shí)成本，只會(huì)等于/高于200萬，因?yàn)檫€有貸款利息等等。

如果你是村民，置業(yè)成本先是房票，不夠才補(bǔ)現(xiàn)金，基本不會(huì)走到貸款那一步的。因此，實(shí)際購房成本一定低于200萬。

同個(gè)小區(qū)，兩類業(yè)主，根本不在同一條成本線上面。村民，明顯更有優(yōu)勢(shì)。

好，那我們現(xiàn)在穿越到10年后，假設(shè)要把這套房子賣掉，定一個(gè)二手價(jià)。作為業(yè)主，除了參考周邊市場(chǎng)價(jià)格，就是考慮當(dāng)初的買入成本了。

這時(shí)候，如果樓市環(huán)境好，村民能賺更多；如果市場(chǎng)下行，村民也有更多空間降價(jià)，更快完成拋售。

用房票買入的村民越多，意味著未來小區(qū)二手房?jī)r(jià)的下探空間越大，底線越低。

這個(gè)，或許才是房票制度真正埋下的雷。

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