2026年起，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化超預(yù)期？?jī)?nèi)行人：房?jī)r(jià)可能超乎想象

不管是準(zhǔn)備買(mǎi)房的剛需，還是手握房產(chǎn)的業(yè)主，心里估計(jì)都打鼓，既怕買(mǎi)在高位站崗，又怕手里的房子縮水貶值。

先澄清一個(gè)誤區(qū)，所謂的降價(jià)潮根本不是全國(guó)一刀切，真實(shí)的市場(chǎng)分化早就超出了很多人的預(yù)期。

先看一組開(kāi)年數(shù)據(jù)，一線城市已經(jīng)悄悄回暖，上海中介門(mén)店里，1月20號(hào)前的網(wǎng)簽量直接沖破一萬(wàn)四千套，深圳前十八天的帶看量比去年同期漲了三成多，北京去年十二月二手房網(wǎng)簽量更是創(chuàng)下近九個(gè)月新高。

這些不是憑空捏造的數(shù)字，是實(shí)實(shí)在在的成交回暖，也是市場(chǎng)發(fā)出的第一個(gè)信號(hào)。

可能有人會(huì)說(shuō)，這會(huì)不會(huì)是短期反彈？原國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)孟曉蘇的判斷很明確，2026年是關(guān)鍵轉(zhuǎn)折，最遲下半年房?jī)r(jià)就會(huì)止跌回升，不會(huì)拖到2027年。

而東北證券原首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家付鵬更精準(zhǔn)，他說(shuō)2026年普跌時(shí)代結(jié)束，核心區(qū)和非核心區(qū)會(huì)徹底分流。

這話怎么理解？簡(jiǎn)單說(shuō)，長(zhǎng)三角、珠三角這些人口和產(chǎn)業(yè)集聚的地方，核心板塊會(huì)先企穩(wěn)回升，而那些缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、人口外流的三四線城市，還得慢慢消化庫(kù)存，房?jī)r(jià)可能繼續(xù)磨底，但也很難出現(xiàn)崩盤(pán)式下跌。

延續(xù)，住房增值稅率下調(diào)，商辦房首付比例降到三成，房貸利率也跌到了歷史低位，不少城市已經(jīng)出現(xiàn)了二字頭的商貸利率。

地方上也動(dòng)作不斷，購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金額度上調(diào)、以舊換新補(bǔ)貼，一系列組合拳都是為了穩(wěn)預(yù)期、降成本。

庫(kù)存這個(gè)硬指標(biāo)更能說(shuō)明問(wèn)題，截至2025年末，全國(guó)新房庫(kù)存大概7.6億平方米，和上年基本持平。這意味著庫(kù)存沒(méi)有繼續(xù)堆積，買(mǎi)方開(kāi)始接受當(dāng)前價(jià)格區(qū)間，愿意回到市場(chǎng)交易。

當(dāng)庫(kù)存不再上行，價(jià)格拐點(diǎn)的影子就慢慢顯現(xiàn)了。

但大家千萬(wàn)別期待像以前那樣普漲反彈，丁祖昱給出的判斷是底部企穩(wěn)，中金公司也預(yù)測(cè)會(huì)先有量的止跌，再有價(jià)的企穩(wěn)，最后才是投資回升。

畢竟現(xiàn)在人口增長(zhǎng)放緩，杠桿約束更嚴(yán)，市場(chǎng)不可能復(fù)制上一輪的快速反彈，更多是溫和抬升的結(jié)構(gòu)化復(fù)蘇。

對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，2026年更像是精準(zhǔn)布局的窗口，剛需不用盲目等降價(jià)，一線城市和強(qiáng)二線核心區(qū)，房?jī)r(jià)下行空間已經(jīng)很小，遇到合適的房源可以果斷出手。

改善型需求可以重點(diǎn)關(guān)注政策支持方向，比如學(xué)區(qū)、通勤配套完善的小區(qū)，這類(lèi)房子的抗跌性更強(qiáng)。

最后，我想起一個(gè)前輩說(shuō)的話：時(shí)代的浪潮打過(guò)來(lái)，沒(méi)有人能獨(dú)善其身。但聰明的人，不會(huì)在浪頭最高時(shí)歡呼，也不會(huì)在潮水退去時(shí)絕望。

他們會(huì)觀察波浪的節(jié)奏，判斷水流的方向，然后調(diào)整自己的姿態(tài)。

總而言之，2026年房地產(chǎn)沒(méi)有全民降價(jià)潮，也不會(huì)有全面普漲，超乎想象的不是房?jī)r(jià)漲跌幅度，而是城市和板塊間的分化速度。

敬畏市場(chǎng)更要讀懂信號(hào)，跟著人口、產(chǎn)業(yè)和政策走，才能在波動(dòng)中找準(zhǔn)自己的定位。