上海樓市新政：一場(chǎng)為困局中人鋪設(shè)的退路

8月25日中午，上海市六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，宣布自翌日起實(shí)施一系列樓市新政。

核心措施包括：符合條件家庭在外環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)，商業(yè)貸款利率不再區(qū)分首套和二套，公積金政策大幅優(yōu)化。

此前北京已發(fā)布類(lèi)似的“五環(huán)外不限購(gòu)”政策，上海緊跟步伐。

然而這套被市場(chǎng)期待已久的組合拳，卻可能因力度不足而難以產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。

其實(shí)有一種思考是:

上海外環(huán)外限購(gòu)全面放開(kāi)，表面是刺激樓市，實(shí)則為數(shù)年前高位接盤(pán)的購(gòu)房者鋪設(shè)安全墊。

這不是一場(chǎng)救市行動(dòng)，而是一次針對(duì)特定群體的救援計(jì)劃。

2021年的上海樓市，還沉浸在打新的狂熱中。

那時(shí)，外環(huán)外的一個(gè)新盤(pán)開(kāi)盤(pán)，排隊(duì)認(rèn)籌的隊(duì)伍能繞樓盤(pán)三圈。

購(gòu)房者們懷揣著“買(mǎi)到就是賺到”的信念，擠進(jìn)了限售五年的牢籠。

誰(shuí)曾想到，五年限售期還未到，市場(chǎng)已經(jīng)天翻地覆。

2026年，這批房源將如“解禁股”般涌入市場(chǎng)，而此刻的松綁政策，恰似在為這場(chǎng)即將到來(lái)的洪流修筑導(dǎo)流渠。

2021年的上海樓市，正處于一輪空前的熱潮中。

新房市場(chǎng)實(shí)行積分制，購(gòu)房者需要比拼社保年限、婚姻狀況、購(gòu)房記錄等多個(gè)指標(biāo)，才能獲得一張“打新”入場(chǎng)券。

當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)邏輯很簡(jiǎn)單：

外環(huán)外的新房?jī)r(jià)格倒掛，買(mǎi)到就能賺到。一套新房比周邊二手房便宜幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)，這種套利空間吸引了大量投資客和剛需客戶(hù)。

為此，上海出臺(tái)了嚴(yán)格的限售政策：

2021年后購(gòu)買(mǎi)的新房，取得產(chǎn)證后五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

這一政策本意是打擊投機(jī)炒作，卻意外地將一大批購(gòu)房者鎖在了市場(chǎng)高點(diǎn)。

細(xì)數(shù)2021年的上海新房供應(yīng)，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)明顯的特征：

優(yōu)質(zhì)地塊稀缺，外環(huán)外成為主戰(zhàn)場(chǎng)。當(dāng)年上海新房供應(yīng)量中，外環(huán)外占比超過(guò)七成，這些區(qū)域被業(yè)內(nèi)戲稱(chēng)為“滬C”區(qū)域。

從臨港新城到嘉定新城，從松江到奉賢，一大批新上海人和投資客在這些區(qū)域上車(chē)。

他們中的許多人，拿著計(jì)算器仔細(xì)算過(guò)賬：

雖然地段偏遠(yuǎn)，但價(jià)格倒掛帶來(lái)的套利空間，足以彌補(bǔ)通勤和配套的不足。

然而，人算不如天算。

隨著市場(chǎng)整體下行，這些區(qū)域的房?jī)r(jià)跌幅最為明顯。

曾經(jīng)的價(jià)格倒掛逐漸消失，取而代之的是掛牌量激增和成交周期拉長(zhǎng)。

2026年，這批限售房源將迎來(lái)解禁。

按照2021年的成交數(shù)據(jù)估算，外環(huán)外次新房源的解禁規(guī)模將達(dá)到數(shù)萬(wàn)套。

這個(gè)數(shù)字對(duì)于當(dāng)前脆弱的二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)巨大的壓力測(cè)試。

解禁股上市對(duì)股價(jià)的影響，取決于基本面和消息面。

如今樓市的基本面是：

就業(yè)市場(chǎng)承壓，收入預(yù)期不穩(wěn)，居民杠桿率高企。

消息面則是：

其他金融資產(chǎn)的吸引力正在超越房地產(chǎn)。

在這種情況下，解禁潮很可能引發(fā)價(jià)格踩踏。

特別是那些杠桿率較高的購(gòu)房者，面臨還款壓力和市場(chǎng)下行的雙重?cái)D壓，很可能選擇降價(jià)出售以回籠資金。

在這場(chǎng)即將到來(lái)的解禁潮中，有兩類(lèi)群體尤其值得關(guān)注。

一是高杠桿的“剛需”群體。

他們大多是新上海人，掏空六個(gè)錢(qián)包湊齊首付，背上了三十年的房貸。面對(duì)收入不穩(wěn)定和生活成本上升，有些人已經(jīng)在凈消耗存款來(lái)維持月供。

二是投資失敗的“套利者”。

他們?cè)鞠胪ㄟ^(guò)打新賺取差價(jià)，卻遭遇市場(chǎng)轉(zhuǎn)折。如今不僅無(wú)利可圖，還可能面臨本金虧損。這些人往往更加理性，也更急于止損。

對(duì)于第一類(lèi)群體，政策需要給予更多的關(guān)注和支持。

他們是真的“困局中人”，需要一條退路。

理解了上述背景，再回頭看上海的樓市新政，就能明白其真實(shí)意圖：

不是為了刺激房?jī)r(jià)上漲，而是為了提高流動(dòng)性。

外環(huán)外全面放開(kāi)限購(gòu)，意味著更多人有資格在這個(gè)區(qū)域購(gòu)房。

這實(shí)際上是在為即將到來(lái)的解禁潮準(zhǔn)備接盤(pán)力量。

公積金政策優(yōu)化、貸款利率下降，則是降低購(gòu)房門(mén)檻，讓更多人能夠得著這些房源。

這不是在創(chuàng)造新的需求，而是在激活潛在的需求。

政策的精明之處在于：它沒(méi)有試圖扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)，而是在順應(yīng)趨勢(shì)的同時(shí)，為最困難的群體提供一條出路。

解禁潮的到來(lái)不可避免，價(jià)格調(diào)整也在所難免。

但政策的干預(yù)，可能會(huì)讓這個(gè)過(guò)程更加平穩(wěn)，避免出現(xiàn)斷崖式下跌。

對(duì)于即將解禁的房主來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在可能需要開(kāi)始思考幾個(gè)問(wèn)題：

是繼續(xù)持有還是出售套現(xiàn)？

如果出售，什么樣的價(jià)格能夠接受？

是否有其他融資渠道緩解壓力？

對(duì)于潛在購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，則面臨不同的考量：

是現(xiàn)在入手還是等待解禁潮？

選擇新房還是次新房？

更看重價(jià)格還是品質(zhì)？

市場(chǎng)將在這個(gè)過(guò)程中重新尋找平衡點(diǎn)。

不同地段、不同品質(zhì)的房源，將出現(xiàn)更加明顯的分化。

我的老朋友申公豹就是21年購(gòu)房的參與者，今天電話(huà)閑聊跟我說(shuō)：

當(dāng)時(shí)擠破頭想要打新，現(xiàn)在想想真是后悔。

如果再選一次，我可能會(huì)更謹(jǐn)慎一些。

但歷史沒(méi)有如果。

2021年的購(gòu)房決定，是基于當(dāng)時(shí)的認(rèn)知和市場(chǎng)環(huán)境做出的。

沒(méi)有人能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來(lái)，這也是市場(chǎng)的殘酷之處。

上海樓市新政的價(jià)值，不在于它能創(chuàng)造多少新需求，而在于它為困局中的人提供了一條相對(duì)體面的退路。

這或許就是政策最人性化的一面：

承認(rèn)市場(chǎng)的不可抗力，同時(shí)給人們自救的機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷深刻的轉(zhuǎn)型，從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，從投資屬性回歸居住屬性。

這個(gè)過(guò)程會(huì)有陣痛，但也孕育著新的機(jī)會(huì)。

對(duì)于真正需要住房的人來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)調(diào)整期或許正是淘房的好時(shí)機(jī)。

只是需要記住：

房子的價(jià)值，終將回歸到它所能提供的生活品質(zhì)本身。