手握1400億現金，保利發展，反敗為勝！

保利發展的成功，全靠同行襯托？

8月26日，保利發展發布了2025半年度財報。今年上半年，公司營業收入同比下滑16.08%，實現1168.57億元；凈利潤表現較差一些，同比下滑63.47%僅有27.11億元。

一句話總結就是，營收收窄，業績承壓，表現確實一般。但要是和同行比，保利發展這份財報的含金量就高多了。

截至8月27日，境內資本市場發布半年報的房地產企業共40家，其中17家處于虧損狀態，剩下能盈利的房企中，保利發展是斷層的第一名。

不光是單純的業績領先，今年上半年保利發展的房產銷售面積達到了529.6萬㎡，比同行中海地產、萬科分別多賣了87.5、135.5萬㎡，算是目前我國最暢銷的房企。

有意思的是，2021年的時候保利發展在銷售方面還只能排到業內第四名，甚至無法超越融創，但僅過了兩年時間，公司就逆襲成為了“銷冠”。

說到底，成就保利發展的，不是同行的襯托，而是“人人自危”的下行周期。

兩年逆襲“銷冠”變危機為轉機

近十年時間，房地產行業經歷了一波大洗牌。

2014年2021年，我國頭部房地產企業基本都是民營企業，行業前三甲的位置長期被碧桂園、萬科、恒大壟斷，保利最好的名次也就是業內第四。

以至于很長一段時間內，保利發展給自己的宣傳語都是“長期位于行業前五，央企地產第一”。直到2022年“碧恒融”相繼出現嚴重債務危機之后，保利發展才逐漸成為了房企一哥。

保利發展算是躺贏嗎？是也不是。

之前碧桂園、萬科、恒大之所以能常年占據行業頭部，主要是因為他們采取高負債高周轉的商業模式。

房企拿地后，迅速開工使得項目達到預售條件，通過銷售期房拿到回籠資金，同時增加對供應商的付款周期，再加上貸款等融資手段，集中資金進行新一輪的拿地，形成“拿地-開工-預售-再拿地”的閉環。

在房地產上行階段，實施這種模式的房企來錢快還賺得多，但隨著下游需求衰退這些企業拿到的預售款越來越少。

再加上相關部門限制了房地產行業的融資上限，之前通過高周轉效率賺錢的房企，現在變成了“三道紅線”不過關的房企。

就比如恒大，2022年的資產負債率達到了132.6%，三條紅線全踩，無法再借出有息負債，商票逾期金額超過了2000億元，最終在2025年8月25日正式退市。

而保利發展，就不會出現恒大這種情況。

保利發展是央企地產公司，在杠桿經營方面穩健得多，相比高額利潤更愿意追求健康的財務狀況。

2018年至2024年，保利發展的經營現金流一直為正，累計流入1044億元。

到2025年上半年，公司的經營現金流凈額更是達到了160.17億元，同比增長193%。如果下半年保持相同的現金流入狀態，保利發展2025全年的經營現金流入將再度超過300億元，完成階段復蘇。

同時在下游回流資金方面，今年上半年保利發展的銷售回籠資金為1448億元，綜合回籠率達到了100%，是我國回款情況最好的房企之一。

總的來說，保利發展手中資金充足，現金流入和下游銷售回款情況都不錯，只要“三道紅線”存在，公司這種穩健的發展模式就能一直吃香。

不過，今年上半年，融創、碧桂園等曾經的高杠桿房企龍頭都進行了債務重組，拿地積極性也有很大提升，大有卷土重來的態勢。

如果民營房企再度崛起，保利發展還能坐穩房企第一嗎？

直面中海、華潤以核心城市布局補盈利短板

分析房地產企業未來發展，一個是要看公司的簽約銷售情況，再一個是看公司的拿地面積。

2025年上半年，保利發展銷售面積、銷售金額都是全國第一，這代表未來3-5年內公司的業績大概率不會出現惡化情況，能繼續保持領先。

對于拿地情況，保利發展今年上半年共計拿地204.88萬㎡，僅次于綠城中國的248萬㎡。

如果保利發展未來要增加拿地規模，公司的“底氣”應該是最足的。

一方面，截至2025年上半年，保利發展的總現金規模共1392.16億元，是境內上市房地產企業中最高的。在爭奪土地資源時，公司可用的自有資金更多，債務壓力相較于同行更小。

另一方面，保利發展的信用水平很高，公司的融資成本處于業內很低的水平。

2024年公司的平均票面利率僅為2.59%，遠低于中海地產、綠城中國等央國企地產公司。

因此，無論是短期內的業績表現，還是長期發展的競爭力，保利發展都處于行業頭部，被再度崛起的碧桂園、融創等民營企業超越的可能性不大。

現階段保利發展的主要競爭對手是同樣資金健康的中海地產和華潤置地。

這兩家企業同時具備央企信用，又都是高度市場化運營的企業，經營也十分穩健，是“房企第一”的強勢候選人。

他們之間的主要差距是，保利發展的規模領先，但盈利能力略低于中海地產和華潤置地。

針對這方面的不足，保利發展近幾年調整了布局結構，主要圍繞核心城市、溢價率高的土地開發、銷售。

2025年上半年，保利發展在上海、廣州的銷售面積都達到了30萬㎡以上，銷售均價分別為7.24萬/㎡、4.44萬/㎡。未來公司預備開發的也都是杭州、西安這種新一線城市。

核心城市的地產生意不僅盈利空間更高，穩定性也更強。

截至2025年3月，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都核心6城的二手房及新房成交價均顯著回升，成交面積更是連續6個月同比正增長。

加上今年一季度，我國土地成交平均溢價率時隔3年多時間再次達到了13.6%，出現了回暖信號。未來房地產行業可能會呈現出“點狀破冰”的局部性回暖，這有利于保利發展在核心城市的銷售。

當然，憑現階段保利發展的護城河，就算是超越了中海地產、華潤置地，公司也沒有辦法拉開太大差距。

未來幾年時間保利發展還是要考慮企業差異化定位，針對當前的市場狀態進行破局。

總結

現在的保利發展，成功憑借著健康的財務狀況成為了房企一哥。但要想一直處于行業頭部，也得下功夫。

短期來看，杭州、西安等新一線的待開發項目，是保利發展撬動盈利增長的支點。

但面對中海地產、華潤置地的盈利優勢，保利發展還需跳出“規模為王”的慣性，在產品力與服務力上深耕，將央企信用轉化為品牌溢價。

長期來看，隨著房地產周期出現點狀回暖，下游需求有望迎來回升，屆時公司可以通過豐富的土地儲備和低融資成本實現“存量市場結構升級+新增市場規模擴張”。