土增稅清算扣除建設成本，地下車庫就歸全體業主共有嗎？

先說結論，建設成本從土增稅清算中扣除，并不意味著地下車庫產權為全體業主共有。

對于這個問題，其實許多人一直存在一個誤區，就是在小區地下車庫產權確權（確認業主共有）問題上，認為只要能夠拿到開發商將建設成本在土增稅清算中扣除的證據，就能夠證明地下車庫產權歸業主共有。其依據是《 國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知 》規定“房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的……停車場（庫）……等公共設施，按以下原則處理：1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除。”

也正是因為這個誤區，全國各地有很多業主或業委會向稅務機關申請政府信息公開，希望能拿到土增稅扣除的證據。各地稅務機關對這種政府信息公開申請的回應不一，大部分稅務機關會以“涉及第三方商業秘密”或者“不影響申請人權利義務關系/與申請人無利害關系”為由拒絕，甚至因此還引發了許多針對稅務機關的行政訴訟案件。

當然，實踐中也有稅務機關依業委會申請公開了土增稅清算扣除情況。譬如，國家稅務總局東莞市稅務局在2023年11月21日作出東稅公開復（2023）9號政府信息公開申請答復書，告知申請人東莞市東城某小區業委會“…… 項目在土地增值稅清算中，將建成后有償轉讓的車位及根據市人防辦規定建造的人防地下室相關的成本、費用列入房地產開發成本進行了扣除 ”。

與此相類似的還有國家稅務總局鄭州市鄭東新區稅務局在2023年12月1日作出的鄭東稅公開復（2023）4號答復書、國際稅務總局張家港市稅務局于2024年1月2日作出的張稅公開復（2024）1號答復書、國家稅務總局肥西縣稅務局于2024年1月8日作出的肥西稅公開復（2024）2號答復書。

無論是依申請獲得政府信息公開，還是通過行政訴訟獲得政府信息公開，在許多小區業委會看來，無疑是確權路上的一道曙光，有人撰文稱“（車庫）終于回歸了全體業主的懷抱”了。

但是，慶祝卻來得太早了，實踐中，即便確有證據證明建設成本在土增稅清算中 被扣除，也并不意味著地下車庫產權歸于業主共有。司法機關往往并不認可“開發商在土增稅清算中扣除地下車庫建設成本，因此地下車庫為全體小區業主所共有”的觀點。

為什么法院不予支持呢？其實并不難理解，主要有四點原因：

第一，地下車庫（車位）權屬的認定，一般來說有三種模式：1.基于《民法典》第二百七十五條和《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定， 若地下車庫在規劃時明確為專用車位（如產權車位），開發商可通過出售、附贈或出租方式處置，業主購買后可辦理產權證（相應的，如果沒有出售，則產權不變）。2. 如果車庫建設成本已分攤到業主購房款中（即計入公攤面積），亦或者是占用業主共有道路、其他場地增設車位，則歸全體業主共有。反之，開發商保留所有權；3.人防車位所有權歸于國家，日常使用權歸開發商，依照《人民防空法》第五條第二款，遵循“誰投資，誰獲益”原則（部分城市有要求收益歸業主）。

第二，《 國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知 》確實規定“ 建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除”，但同時也規定了“ 建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用”，因此說明，建設成本被扣除并不能直接推導出權屬情況，更不能直接推論“歸全體業主共有”。稅務處理僅關注成本扣除的合法性，并非直接通過稅務處理來確認物權歸屬。

第三，從效力層級角度而言《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知 》不能代替《民法典》和《 關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》來調整車位產權關系。

第四，不排除開發商在土增稅清算過程中，違法扣除建設成本的情況，對于違法扣除行為應當依法予以處罰或處理。若直接以“產權確認”代論，則將影響稅收征管秩序，變相使得稅務機關失去查處稅務違法權利的事實基礎，導致國家征收稅款損失。

一：張某某與某公司

買賣合同糾紛二審案

案號： （2024）遼10民終9號；審理法院：遼寧省遼陽市中級人民法院。

審判觀點：車庫轉讓協議載明轉讓的是使用權而非所有權，協議基于真實意思表示作出，且開發商按照法律程序取得土地使用權，并投資建設車庫，車庫屬于開發建設的構筑物或附屬設施， 開發商 對車庫享有使用權。

原告指控： 被上訴人在對《土地增值稅清算稅款鑒證報告審核說明》的質證意見中也承認：“該份證據是稅務機關關于涉案小區土地增值稅匯算清繳的專業鑒證報告，原告所引用的“普通住宅分攤的扣除項目金額”和“非普通住宅分攤的扣除項目金額”均屬于報告中“扣除項目”項下的內容，是土地增值稅允許稅前扣除的金額按照普通住宅和非普通住宅作出的分項統計數據。”被上訴人的質證意見，也恰恰說明案涉地下車庫的建設成本是土地增值稅稅前扣除項目，而依稅法規定扣除項目只能是公建配套設施。凡是公建配套設施所有權和使用權，均不屬于開發商所有。

被告抗辯： 地下車庫在規劃設計時即為獨立于地上住宅的建筑項目。小區一期建成后，遼陽市住房和城鄉建設委員會在測量商品房銷售面積時，并不包含地下車庫或車位的面積，表明地下車庫獨立建造，不計入商品房公攤面積，不屬于商品房的配套設施。被告在向原告出售房屋時，雙方簽訂的房屋買賣合同中明確約定，原告購買的是地上建筑，不包含地下部分。我國現行住宅小區開發模式中，地下車庫或車位的使用權均歸屬于開發商，不屬于業主共有。綜上，地下車庫系被告投資建設，產權歸被告所有，原告具有轉讓涉案地下車庫使用權的權利。更何況雙方簽訂的是車庫使用權出讓協議，該協議合法有效，但不發生物權變動的法律效果。

法院認為： 《金域藍山地下車庫（位）使用協議書》并未明確約定轉讓的標的物為地下車庫的所有權，而且合同名稱、合同中第一條的約定“出讓使用權”也表明轉讓的標的物系使用權，故本案雙方當事人真實的意思應為轉讓地下車庫的使用權。關于合同效力問題。被告已經按照法律規定的程序取得了案涉地塊的土地使用權，并在該地塊地下投資建設了案涉車庫，地下車庫屬于被告開發建設的構筑物或附屬設施，被告應當對此車庫享有使用權。

二、清揚御庭業委會與無錫常發

置業有限公司車位糾紛一審案

案號： （2018）蘇0213民初7076號 ；審理法院：無錫市梁溪區人民法院。

審判觀點：建設成本在土增稅清算中扣除，并不能直接推斷機械車位建造成本計入商品房開發成本中的基礎設施費用。公建配套建設的車庫車位、機械車位，公建配套只是建設物的性質與功能，對公建配套設施的所有權應當按照法律規定和合同約定加以明確。

原告指控：小區前期物業公司將小區物業與其進行移交，其發現小區機械車位建設款項被納入小區基礎設施費中，并最終分攤到房屋銷售價格中，該機械車位系小區業主出資共有，常發公司明知該事實故意將上述車位出售、出租給他人，嚴重損害了業主權利，為維護業主合法權益，依法提起本案訴訟。

被告抗辯：小區地下車庫機械車位沒有納入小區建設成本，土地增值稅清算鑒證報告正確意思是機械車庫的成本在基礎設施費用中扣除，不是業委會所理解的計入商品房成本的事實；小區44××組機械車庫車位為其規劃投資建造，物價局關于小區一期商品房銷售價格的批復中就載明地下車庫泊位建造費用未納入住宅商品房成本，小區地下車庫平面車位已備案銷售，機械車位因面積分攤問題未作銷售備案，但仍屬于其所有，同樣小區二期的機械車位，雖自200××年12月起物價局不再對商品房銷售前的價格審批，其事實上也并沒有將建造費用分攤入商品房成本之中。

法院認為：業委會以無錫寶光稅務師事務所有限公司的土地增值稅清算鑒證報告認為小區機械車位建造成本計入商品房開發成本中的基礎設施費用，系斷章取義的理解，其據此為依據不能證明其主張的機械車位費用計入商品房成本的事實，其主張地下車庫內機械車位為常發公司在商品房買賣合同中承諾的商品房基礎設施與事實不符，公建配套建設的車庫車位、機械車位，公建配套只是建設物的性質與功能，對公建配套設施的所有權應當按照法律規定和合同約定加以明確，業委會以機械車位為基礎設施、公建配套設施為由徑行主張小區業主所有，并無法律依據，本院不予采信。

三、紹興市東方銀座業委會、

紹興市建設開發集團有限公司

物權保護糾紛二審案

案號： （2021）浙06民終92號，審理法院：浙江省紹興市中級人民法院。

審判觀點：合同及測繪面積若未包含地下劃框車位的公攤面積，銷售合同未包含底下 劃 框車位銷售價格，即開發商銷售房屋時未約定地下車庫使用權歸于業主所有。 僅以從稅務機關調取的造價審計及土地增值稅清算稅款申報事項等材料據以主張人防地下室屬全體業主所有，尚缺乏充分的事實和法律依據。

原告指控： 從稅務機關所持有的《土地增值稅清算稅款鑒證報告審核事實說明》中，可以看出地下室工程的成本分攤比例是10.123438%，該費用是整個小區房屋成本的一部分，而小區房屋成本在銷售時已經分攤到每一間商品房成本中，因此，該地下室工程造價是計入出售房屋銷售成本價中的。…… 建設用地使用權是通過出讓方式取得的，土地成本也是業主承擔的。人防工程頂部建筑成本也是業主承擔。全體業主和國家是人防工程的最終實際投資人。人防車庫的建設、使用及受益權利義務是取得土地使用權的法定權利義務，應和商品房小區的房產一并轉移給全體業主。

被告抗辯： 一、東方銀座小區系商品房，與買受人簽訂的《商品房買賣合同》中沒有關于地下車位的任何約定。二、房屋銷售價與建造成本無絕對的關聯性。三、權屬是根據規劃審批依據確認。四、根據《中華人民共和國人民防空法》規定，人防車位誰投資，誰受益。

法院觀點： 根據《房產測量規范》（中華人民共和國國家標準GB/T17986-2000）附錄B3.1的規定，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。東方銀座住宅、營業用房的合同及測繪建筑面積中未包含地下劃框車位的公攤面積，銷售合同收入中也未包含地下劃框車位銷售的價格。東方銀座業委會也未提供充分證據證明建設開發公司向業主銷售房屋時約定地下車庫使用權歸業主所有。因此，東方銀座業委會僅以從稅務機關調取的造價審計及土地增值稅清算稅款申報事項等材料據以主張人防地下室屬全體業主所有，尚缺乏充分的事實和法律依據。其次，根據《中華人民共和國人民防空法》第五條規定，“……人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。東方銀座業委會要求確認人防地下室的使用權收益屬于東方銀座小區全體業主所有亦缺乏相應的事實及法律依據。

四、某物業管理有限公司、某小區

業委會用益物權確認糾紛民事二審案

案號： （2024）瓊01民終4379號，審理法院：海南省海口市中級人民法院

審判觀點： 人民防空工程應由投資者管理使用，收益歸投資者所有。開發商若舉證證明其 承擔了人防地下室的建設成本，則其作為投資者依法享有案涉人防地下室的使用、管理、收益的權利。 《商品房買賣合同》如并未對人防地下室的所有權轉移進行明確約定，開發商主張其對案涉人防地下室享有使用、管理和收益權應予支持。

原告主張： 根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》第四條第（三）款“房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除……”的規定，吉寶公司進行土地增值稅清算時可以將案涉人防地下室的建設成本納入小區建設成本進行扣除，若已扣除的，則案涉人防地下室的建設成本實際上已經由業主分攤，全體業主才是案涉人防地下室的投資者。……吉寶公司應當就此承擔未提交其所控制證據的不利后果，即案涉人防地下室的建設成本已經計入小區項目建設開發成本中扣除。

被告主張：土地增值稅的清算規定是稅收清算規則，不是確定房屋產權歸屬的規定，不能以此確定人防地下室的權利歸屬，稅務清算與建設成本分攤和投資者身份確認也沒有法律上的聯系。……我國的物權法遵循的是物權法定原則。以稅收清算規則來確定、推定物權歸屬沒有任何法律依據。……沒有任何法律規定稅務機關有確定物權歸屬的權利，引用《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》第四條第（三）款的規定來確定產權歸屬及判斷誰是投資者毫無依據。并且，即便該條款的規定中也未包含人防設施，也不適用于人防設施。這是因為結建人防設施不是停車場（庫），其車庫功能僅是平時為方便生活而依法利用，由于其不是商品，產權不能轉移，不可能產生收入，但其又是法律規定所必須建設的，成本是必須發生的，因法律強制性規定所造成的收入和成本的不配比，導致其無法按照一般的清算項目計算土增稅。退一步講，即便仁祥公司、吉寶佳園業委會的邏輯都是正確的，假設案涉的人防車庫建設成本確實由仁祥公司、吉寶佳園業委會錯誤地納入成本項進行了扣除，這最多也是吉寶公司稅收清算計算錯誤，稅務機關可依據相關法律法規進行稽核，仁祥公司、吉寶佳園業委會不能以此來倒推建設成本分攤以及物權權利歸屬，這完全是倒果為因、本末倒置。

法院觀點： 關于人防地下室的權屬問題。根據前述法律規定，業主共有的本質判斷標準是建筑區劃內業主的“公共性或公用性”，而人防地下室作為人防設施，首要目的是“戰時防空”，而非滿足建筑區劃內業主的公用用途，并不具有業主共有的本質屬性。根據《中華人民共和國人民防空法》第五條第二款、《人民防空工程平時開發利用管理辦法》第三條、《海南省實施〈中華人民共和國人民防空法〉辦法》第十條的規定，人民防空工程應由投資者管理使用，收益歸投資者所有。結合吉寶公司提交的《結建人防工程竣工驗收（備案）意見書》可以認定吉寶公司系案涉人防地下室的建設單位，其 承擔了人防地下室的建設成本，其作為投資者依法享有案涉人防地下室的使用、管理、收益的權利， 且吉寶公司與房屋買受人所簽訂的《商品房買賣合同》并未對人防地下室的所有權轉移進行明確約定，故吉寶公司主張其對案涉人防地下室享有使用、管理和收益權。

[完]

葉東杭

廣東金橋百信律師事務所合伙人律師、刑事部副主任，高校法學院證據法學課程校外導師。從業期間，葉東杭律師主攻信息網絡犯罪、經濟犯罪、稅務犯罪辯護，每年經辦大量刑事案件，擁有豐富的信息網絡犯罪、稅務犯罪辯護經驗，曾在經辦的多個案件中取得不起訴（無罪）、無強制措施釋放（無罪）、緩刑、勝訴、二審改判勝訴等成果及偵查階段取保候審、不批捕取保候審的階段性成果。為更好地實現刑事辯護專業化，為客戶提供更優質的刑事辯護服務，自2023年1月1日起，葉東杭律師只承接、承辦刑事犯罪辯護業務、企業刑事合規業務。