中國樓市最狠的人性實(shí)驗(yàn)

*此節(jié)目由豆包AI播客生成，感興趣的朋友可以試聽

1971年的一天，沃爾瑪?shù)膭?chuàng)始人山姆·沃爾頓去英國度假，被倫敦街頭一家小店震住了。

招牌上不僅寫著店名，還密密麻麻列滿了名字，后面跟著閃亮的頭銜：

合伙人。

那會(huì)兒，沃爾瑪正面臨一個(gè)問題，基層員工大

量流失，連沃爾頓的老婆都看不下去了，建議給員工多點(diǎn)分紅。

對(duì)于這個(gè)建議，沃爾頓最初是拒絕的。分錢？不可能！絕對(duì)不可能！直到遇見這家倫敦商店那一刻，山姆仿佛被雷劈中，醍醐灌頂。

回到美國后，他大手一揮，宣布全店店員以后叫“合伙人”，緊接著推出核彈級(jí)政策——“利潤分享計(jì)劃”：

工作滿一年或者工作時(shí)長超過1000小時(shí)的員工，都能以現(xiàn)金或股票的形式，分享公司利潤。

沃爾瑪能連續(xù)十幾年在500強(qiáng)排行榜上排第一，和這個(gè)政策不無關(guān)系。

山姆大叔在全球有很多擁躉，碧桂園創(chuàng)始人楊國強(qiáng)是其中之一。只有高中學(xué)歷的楊老板，鼓勵(lì)員工多讀書，沃爾頓的自傳《富甲美國》，是必讀中的必讀。

楊老板抄了很多山姆大叔的作業(yè)。碧桂園的低價(jià)策略、薄利多銷、農(nóng)村包圍城市等，都是從沃爾瑪那抄來的。

2012年，碧桂園賣了400多億，躋身行業(yè)十強(qiáng)。但楊老板覺得，公司上下只有他一個(gè)人在努力，碧桂園難有出頭之日。

楊老板再次翻開了《富甲美國》……

這年年中，楊老板召集高管開會(huì)，給下屬制定了更高的任務(wù)，并說，如果項(xiàng)目能在一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正，碧桂園將拿出凈利潤的20%回饋團(tuán)隊(duì)。他把這個(gè)方案叫做：

成就共享。

1

2014年，吳建斌從中海地產(chǎn)加盟碧桂園，擔(dān)任CFO。

一進(jìn)門，他就發(fā)現(xiàn)，碧桂園員工的精神狀態(tài)相當(dāng)亢奮，尤其是區(qū)域總、項(xiàng)目總，眼冒綠光：

這種亢奮不是那種幾秒鐘幾分鐘的高潮，而是那種連吃飯、睡覺、休息日都能一直堅(jiān)挺的樣子。

此時(shí)，“成就共享”計(jì)劃實(shí)施了一年多，所有人都在拼命。碧桂園的銷售額從2012年的476億元，增長到2013年的1060億元，翻了一倍還不止。

入職后，吳建斌經(jīng)歷了幾次發(fā)放“成就共享”獎(jiǎng)金的場面。獲獎(jiǎng)人高舉一張張印制好的大支票，支票上的數(shù)字后面，帶著好多個(gè)零：

那比說什么偉大夢(mèng)想和崇高理想，來得刺激。

其實(shí)，當(dāng)時(shí)樓市出現(xiàn)了階段性波動(dòng)，有些項(xiàng)目的銷售和回款并不好。但為了“成就共享”，不少區(qū)域公司還在拼命拿地。

作為財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的吳建斌，覺得這么干風(fēng)險(xiǎn)太大。于是建議不再采用這種短期激勵(lì)，而是構(gòu)建長效激勵(lì)機(jī)制，比如股權(quán)激勵(lì)。

楊老板否決了這個(gè)建議，他顯然不想讓自己的股權(quán)被稀釋。更重要的是，吃到甜頭的楊老板，覺得自己抓住了問題的關(guān)鍵：

我們必須了解人性。

這年10月，碧桂園推出了“成就共享”的升級(jí)版“同心共享”。兩個(gè)方案同時(shí)運(yùn)行，并稱“雙享”。

同心共享方案的起草者，正是吳建斌。

跟老版本相比，“同心共享”有兩個(gè)變化，一是讓員工自掏腰包，成為項(xiàng)目股東，也叫：

跟投。

重點(diǎn)員工強(qiáng)制跟投，級(jí)別越高跟投額度越大。

二是激勵(lì)范圍從管理層擴(kuò)大到基層員工，普通員工可以自愿跟投。

換句話說，以前是公司賭，員工看。現(xiàn)在是員工把自己也押上牌桌，和老板一起賭明天。

“同心共享”成了碧桂園最好的招聘廣告。戰(zhàn)略發(fā)布一段時(shí)間后，不少職業(yè)經(jīng)理人帶資進(jìn)組，還有人帶著項(xiàng)目加盟。

在碧桂園內(nèi)部，這件事被稱為：

十月革命。

2

但這一年，“十月革命”的風(fēng)頭，還是被另一場“革命”蓋過。

5月，《萬科周刊》發(fā)表了一篇名為《166年后的〈事業(yè)合伙人宣言》的晦澀文章。文章從奴隸制談到現(xiàn)代公司，從等級(jí)劃分談到勞資斗爭，通篇哲學(xué)黑話。

房地產(chǎn)人都看得云里霧里，只記得有個(gè)詞出現(xiàn)的頻率很高：

事業(yè)合伙人。

在這之前，萬科已經(jīng)開會(huì)確定了管理架構(gòu)改革的方向。從華為、小米和黑石走訪一圈后，郁亮開始鼓勵(lì)員工跟投，持股，參與管理，從勞方變成資方。口號(hào)更是野心勃勃：

失去的只是舊的觀念枷鎖，獲得的將是整個(gè)世界。

文章標(biāo)題里藏著一個(gè)巨大的野心，166年前，一份劃時(shí)代的綱領(lǐng)正式發(fā)表了。

當(dāng)時(shí)的《萬科周刊》，還帶著“房地產(chǎn)思想圣地”的光環(huán)。文章發(fā)表后，同行競相傳閱。雖然大家都看不太懂，但是深表震撼。結(jié)合萬科的動(dòng)作，大伙兒明白了老大哥在干什么：

跟投。

此后，嗅到風(fēng)向的房企們集體沸騰了。萬科的事業(yè)合伙人制度、碧桂園的“雙享”機(jī)制，經(jīng)過改頭換面，擺在了很多房地產(chǎn)老板的辦公桌上。

那幾年，無論大房企還是中小房企，無論民企還是央國企，都在抄跟投的作業(yè)。同事之間，張口閉口就是“合伙人”。

有的公司在宣講跟投制度時(shí)，還會(huì)同步推薦銀行的消費(fèi)貸產(chǎn)品。

通常來說，普通員工的跟投額度可達(dá)數(shù)十萬至上百萬，城市總或區(qū)域總的跟投額度則普遍在千萬量級(jí)。

不僅是公司內(nèi)部推跟投。那兩年我跟很多“千億房企”高管見面，都會(huì)被安利他們的內(nèi)部跟投，年利率都是十幾個(gè)點(diǎn)起。

每次我都十動(dòng)然拒。

好幾年后，我才知道，房企的內(nèi)部跟投已經(jīng)早已不限于內(nèi)部，幾乎成為半公開發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品了。這是后話。

在跟投制加持下，開發(fā)商開足馬力，一路狂奔。

從2014年到2019年，萬科用5年時(shí)間，銷售額從2000億漲到6000億，翻了三倍。

碧桂園的銷售額，則從2012年的476億，暴漲到2018年的萬億，6年漲了：

20多倍。

合伙人也賺得盆滿缽滿。運(yùn)氣好的話，員工一年賺個(gè)幾百萬是很正常的。區(qū)域總一年能賺到好幾千萬。

2016年，碧桂園共有6個(gè)區(qū)域總裁獎(jiǎng)勵(lì)薪資突破1億。

但前提是，這些錢都是紙面數(shù)字。因?yàn)楦队螒蚝芸炀妥兂闪恕皾L雪球”：

從上一個(gè)項(xiàng)目賺的錢，還沒來得及花，馬上就投到下一個(gè)項(xiàng)目了。

3

2021年2月9日，因涉嫌犯非國家工作人員受賄罪，深圳萬科前輪值總經(jīng)理、城市更新項(xiàng)目群負(fù)責(zé)人張海濤被深圳市公安局逮捕。

在后續(xù)的庭審中，檢方稱，張海濤在深圳萬科任職期間，利用職務(wù)便利，以“借款”名義多次向供應(yīng)商索賄，金額達(dá)1285萬元。

張海濤及律師否認(rèn)了這一指控。他們辯稱，每筆借款都有借條，并約定了歸還期限和利息。

張海濤還說，之所以去借錢，是因?yàn)槿f科：

強(qiáng)制跟投。

自2014年5月至2020年5月間，張海濤參與萬科強(qiáng)制跟投項(xiàng)目40個(gè)，參投金額高達(dá)：

4000多萬元。

張海濤曾向親朋好友借款，但還有資金缺口。萬科旗下互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)“鵬金所”的融資成本又比較高，他只能向供應(yīng)商借錢。

這個(gè)案子終審結(jié)果一直沒公布。一位開發(fā)商高管跟我說，他是理解張海濤的。

隨著入局者越來越多，跟投也越來越卷。不僅額度一再提高，強(qiáng)制跟投也逐漸成了標(biāo)配。

在公司內(nèi)部，跟投往往決定話語權(quán)。如果投的少，對(duì)上沒法跟老板交待，對(duì)下不能服眾，很多高管只能硬著頭皮上。他說，為了籌錢，很多高管：

把房子都抵押了。

為了跟投，普通員工也經(jīng)常“加杠桿”。

央企華僑城在2019年推出跟投制度，并說，除了項(xiàng)目公司主要負(fù)責(zé)人外，“骨干員工”也在強(qiáng)制跟投之列。非骨干員工和二級(jí)單位的普通員工可以自愿跟投。

但執(zhí)行起來就是另一回事了。

華僑城的朋友說，“骨干員工”是由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人指定的，并沒有具體標(biāo)準(zhǔn)。有些負(fù)責(zé)人為了邀功，會(huì)盡可能多地上報(bào)“骨干員工”。

那些選擇不跟投的人，在大會(huì)小會(huì)上被各種奚落，有的還被調(diào)崗。

你知道的，如果不配合領(lǐng)導(dǎo)工作，會(huì)活得很難。尤其在國企。

所以，就算超出能力范圍，很多普通員工也會(huì)借錢參與跟投。私下里，他們管這個(gè)叫：

納投名狀。

4

華僑城的動(dòng)作還是慢了。他們推出跟投制度的時(shí)候，整個(gè)行業(yè)已經(jīng)卷不動(dòng)了。

2019年6月的股東大會(huì)上，時(shí)任萬科集團(tuán)總裁祝九勝說，萬科員工的跟投跟不動(dòng)了。現(xiàn)實(shí)情況是：

沒有那么多現(xiàn)金流可以跟。

祝九勝還說，全國前50強(qiáng)房企中，接近30家都出現(xiàn)跟不動(dòng)的情況。

那兩年，很多房企對(duì)跟投制度作出調(diào)整，降低了跟投投資額度在項(xiàng)目總投資額中的比重。因?yàn)樗麄儼l(fā)現(xiàn)，員工實(shí)在拿不出錢了。

有朋友說，當(dāng)初為了跟投，他把父母的養(yǎng)老錢都借走了。現(xiàn)在想想都覺得愧疚。

跟投的收益，也變得越來越不穩(wěn)定。自2019年起，項(xiàng)目就很難賺錢了。從一個(gè)項(xiàng)目中賺到的錢，很可能在另一個(gè)項(xiàng)目上虧進(jìn)去。

就跟進(jìn)賭場一樣，剛開始可能贏錢，但算總賬都是輸?shù)摹?/b>

退出也越來越難。

2022年，萬科推出跟投制度6.0版，規(guī)定退出跟投需同時(shí)滿足三個(gè)條件：銷售完成95%以上，結(jié)算完成95%以上，最后一期物業(yè)交付。

最后一項(xiàng)條款，也被稱為：

現(xiàn)房跟投。

這兩年，房地產(chǎn)市場行情有目共睹，別說交付了，大部分項(xiàng)目能賣個(gè)八成，就得謝天謝地。按這個(gè)規(guī)定，很多人就算離職了，也拿不到錢。

今年7月，華僑城的前員工向媒體爆料，在強(qiáng)制跟投制度下，大量員工資金被卷入地產(chǎn)項(xiàng)目，如今因項(xiàng)目停工、資金未回正等原因難以返還。

有些華僑城的員工已經(jīng)被裁了，本金還在里面。

一位爆料者說，他2021年投了8萬元，2024年被裁，到現(xiàn)在只拿回了：

9000塊。

不管是民企、混改，還是央企、國企，當(dāng)強(qiáng)制跟投遇上行業(yè)寒冬，所有“合伙人”，都成了給沉船墊腳的活祭品。

但這還不是最慘的。早在2015年，另一家央企大悅城，部分員工就跟投了公司的兩個(gè)項(xiàng)目，約定兌付期限為36個(gè)月。但他們至今都沒有拿到錢。也就是說，這筆投資已逾期了：

七年。

今年7月底，大悅城發(fā)布公告，公司將私有化退市。

這個(gè)消息讓員工們感到透心涼。他們說，參與跟投的那些錢，恐怕要徹底變成壞賬了。

5

2023年3月1日，68歲的楊國強(qiáng)退休。

兩周后，碧桂園發(fā)布公告，2023年及以后新獲取項(xiàng)目，不再實(shí)施原雙享計(jì)劃。

很多人看到后都笑了：

在那之前，碧桂園就不怎么拿項(xiàng)目了。

“雙享計(jì)劃”的終止，像一場遲到的葬禮。埋葬的不僅是跟投制度，更是地產(chǎn)黃金時(shí)代最后一場集體幻夢(mèng)。

這幾年，大部分開發(fā)商都不太提跟投了。隨著行業(yè)下行，開發(fā)商能拿的項(xiàng)目越來越少，加上員工大都被掏空，跟投制度正在退出歷史舞臺(tái)。

但它的影響短期內(nèi)很難抹去。

在各大平臺(tái)上，關(guān)于房地產(chǎn)質(zhì)量的投訴，正逐年上升。一個(gè)開發(fā)商高管告訴我，凡是高管和員工參與跟投，建設(shè)周期又很短的項(xiàng)目：

千萬別買。

他說，那些項(xiàng)目是怎么趕工的，我太了解了。

潮水退去，裸泳者四散。“合伙人”也越來越少了。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，從2019年到2023年，有93萬人從房地產(chǎn)業(yè)離開。

上個(gè)月，那個(gè)房地產(chǎn)高管所在的公司，有一個(gè)資深員工離職了。他走的時(shí)候，還有100多萬跟投的錢沒拿回來。有同事在送別的時(shí)候說，公司損失了一位“高級(jí)合伙人”。

離職者臉色一沉：

你怎么能罵人呢！

一位被祥生老板安利買了跟投的朋友，在公司暴雷后，幾百萬的跟投贖回也遙遙無期。后來，連老板都沒了，祥生終于給了他一個(gè)方案：

兌換江西某個(gè)縣城郊區(qū)的別墅。

珍愛包叔，順手“在看”