閑林開發(fā)30年：北片正在登頂，南片何時跟上？

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根據(jù)官方此前公布的工作進度目標，杭州地鐵五期應(yīng)該已于7月底提交了送審稿，所以最近這段時期，關(guān)于地鐵的討論再度熱鬧了起來。到底有哪些線路能夠優(yōu)先入選，讓板塊早一步享受地鐵直達的便捷，成為各方關(guān)注的焦點。

有統(tǒng)計顯示，杭州各區(qū)積極爭取的地鐵線路多達15條，包括6條新建地鐵線、9條現(xiàn)有地鐵線路延伸段。但根據(jù)去年5月初公布的《杭州市城市軌道交通建設(shè)規(guī)劃研究（含執(zhí)行情況、風險分析、預(yù)工可等）》招標文件，主要研究范圍約150公里，暫考慮7個項目，初步包含4條新建線路和3條延伸線。

這意味著，將有超過50%的線路里程會被砍掉。

客觀來講，杭州目前的地鐵數(shù)量不算少了。截至7月底，全市地鐵運營里程已經(jīng)達到516公里，排名全國第七。但具體到各個板塊，有些那是真缺地鐵。比如閑林。

作為唐初余杭縣令張士衡告老還鄉(xiāng)、“閑居林下”的所在地，閑林北鄰和睦濕地，南倚午潮山，環(huán)境優(yōu)美，加之距離市區(qū)較近，所以在世紀之初曾深受新老杭州人的青睞。但世事無常，如今的閑林埠，卻被很多人無端調(diào)侃為“萬年坑”。而造成這種轉(zhuǎn)變的一大因素，就是地鐵。

閑林究竟是怎么一次次與地鐵擦肩而過的？如今的閑林板塊又為何會呈現(xiàn)南北發(fā)展一個天上一個地下的狀況？閑林的樓市到底還有無價值，為啥翡翠城、云湖之城、時舟里等樓盤能一個接一個熱銷？

要說清閑林過去三十年的發(fā)展起落，就繞不開那個男人。

01

余杭樓市開發(fā)始于閑林

1987年，余杭徑山人吳王樓從杭州大學(xué)城市規(guī)劃專業(yè)畢業(yè)。作為浙大的四大源頭院校之一，早在“浙大系”創(chuàng)業(yè)軍團名震寰宇二十多年前，杭大學(xué)子已經(jīng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域叱咤風云。光是杭大77級歷史系，兩個班，70多人，就走出了宋衛(wèi)平、柏壽年、周慶治、許廣躍、路虹等10多位知名地產(chǎn)商。而吳王樓后來也成為這個杭大“地產(chǎn)傳奇”的一部分。

和我在《》一文中寫過的西園地產(chǎn)老總黃永國一樣，吳王樓也屬于“92派”。但是不同于黃永國一直深耕老余杭，吳王樓雖然曾兼任國有的余杭市城鄉(xiāng)建設(shè)綜合開發(fā)總公司老余杭分公司負責人，但1993年下海后，他卻一頭扎進了蔣村的地產(chǎn)江湖中。

那時的蔣村和三墩，還屬于余杭。因為緊挨杭州老城區(qū)，蔣村也成為杭州商品房市場的“搖籃”，像綠城、南都、金都等杭派民營開發(fā)商最早都是從蔣村起家的。

不過到了1996年，蔣村、三墩連同東面的下沙被一并劃入杭州市區(qū)。而為了繼續(xù)接軌杭州，余杭方面決定將高速進入市區(qū)的幾個口子建設(shè)成為城市樣板，以提升余杭的形象。其中，東北面星橋的口子給了廣廈，建起了天都城；西北面良渚的口子給了南都，后來成為著名的良渚文化村；而西南面閑林的口子則交給了吳王樓一手創(chuàng)立的金成房產(chǎn)。

去閑林之前，“校友”宋衛(wèi)平曾拿著一把尺子勸吳王樓，自己在蔣村開發(fā)了8年，才往西推進了5、6公里。現(xiàn)在吳王樓要去十幾公里外的閑林，相當于造二十年后的房子，太超前了。

事后復(fù)盤，我高度懷疑，宋衛(wèi)平是在以自己的“失敗”經(jīng)歷現(xiàn)身說法。因為早在90年代末，宋衛(wèi)平就曾跑去老余杭開發(fā)了桃花源項目。在當時都是剛需基礎(chǔ)盤的老余杭，180萬一套的桃花源堪稱天價，據(jù)說一開始賣得并不好，所以才會勸吳王樓要謹慎。結(jié)果，不僅吳沒有聽他的，幾年后宋自己也二進余杭，接手了閑林的一個樓盤，即后來大名鼎鼎的翡翠城。

不過實話實說，那時候的閑林，開發(fā)難度還真不小。比如閑林山水那一片，原先多是荒地，還有個水泥廠，路也不通。用吳王樓的話來講，他們當年與其說是在進行房地產(chǎn)開發(fā)，不如說是在造城。地方政府給土地指標，剩下的包括征地拆遷、修路、建配套設(shè)施，這些都需要地產(chǎn)公司來干。房產(chǎn)開發(fā)得到的利潤基本都投入到配套建設(shè)中，甚至配套投入大于利潤收益。

就這樣，金成房產(chǎn)花了十多年時間，在02省道（天目山西路、杭瑞高速）兩側(cè)陸續(xù)開發(fā)了閑林山水、庭院深深、竹海水韻、白云深處、竹海流霞等樓盤，形成了一個占地三千多畝的江南春城組團，它也是杭州城西最早開發(fā)的大型居住區(qū)。

閑林山水小區(qū)北望，三土城市筆記特約攝影停香

吳王樓回憶，當時的閑林，板塊定位“是以城中人的第二住宅區(qū)為目的”，所以江南春城系列多為精品公館、精裝聯(lián)體別墅、疊加別墅、電梯花園洋房等高品質(zhì)社區(qū)，建筑風格穩(wěn)重大氣，環(huán)境設(shè)計更是由國際知名設(shè)計師操刀。同時，為了吸引城里的年輕人和高端人才安家閑林，金成還和杭外合作，組建了杭州英特外國語學(xué)校，成為“地產(chǎn)+教育”模式的先驅(qū)。包括萬達等大鱷在內(nèi)的國內(nèi)很多同行，都來閑林參觀過。

正是靠著這些創(chuàng)新引領(lǐng)，江南春城系列一經(jīng)推出，不僅受到杭州市里人的追捧，同時也吸引了全省各地，尤其是溫州炒房團的關(guān)注，一波又一波地前來投資置業(yè)。那時候的開發(fā)商和購房者大概都不會想到，閑林后來的發(fā)展會如此一波三折。

02

被地鐵5次繞開的閑林南

閑林樓市遭遇的第一波沖擊，來自國家層面的房地產(chǎn)“限令”。

2003年，國土資源部發(fā)布《關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，首次明確停止別墅類用地供應(yīng) 。2006年，國土資源部再次發(fā)文，一律停止別墅類房地產(chǎn)項目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù) 。同年，住建部推出7090改革，要求新建住宅項目，套型建筑面積90平方米以下的戶型，必須占整個項目的70%以上。

此前，閑林作為杭州重要的改善型板塊，住宅以別墅、多層大戶型為主。相關(guān)限令逼著閑林不得不改變房產(chǎn)開發(fā)模式，轉(zhuǎn)向剛需盤，而這也為之后閑林樓市的降溫埋下了伏筆。

不過，真正令閑林埠，或者說02省道以南閑林片區(qū)從關(guān)注重點變成被遺忘角落的導(dǎo)火索，則是未來科技城的崛起。

2012版、2018版、2020版未來科技城范圍圖

未來科技城起初規(guī)劃范圍東至繞城高速、南至02省道、西至南湖、北至杭長高速，后來雖經(jīng)兩次擴容，轄區(qū)面積從113平方公里增至128.3平方公里，但南部邊界一直沒變，始終穩(wěn)定在02省道一線，再也沒有向南拓展。這就把原先完整的閑林板塊攔腰切開，一分為二。

說起這條橫貫整個杭州城西的02省道，當年可是被余杭方面寄予厚望。2007年初，市里提出要把02省道建設(shè)成為余杭城市道路的精品亮點和傳世之作，讓它由原來的交通道路變成城市道路，帶動整個閑林的發(fā)展。

有知情人回憶，這條道路改造提升工程完工之前，時任余杭區(qū)委書記朱金坤帶隊檢查，余杭區(qū)各個部委辦局相關(guān)負責人到場。起初大家以為就是坐車到點位看看，不料，朱金坤竟然領(lǐng)著一班人馬從老余杭一直走到留下口子，6、7公里，累壞了那些穿高跟鞋的女同志。

但誰也想不到，“要想富，先修路”的古老經(jīng)驗這一回居然失靈了。

隨著未科的強勢崛起，城西開發(fā)的重點逐漸從02省道轉(zhuǎn)向北面的文一西路。像阿里巴巴、中電海康、恒生科技等未科早期的科創(chuàng)龍頭，均分布在其兩側(cè)區(qū)域。

受此變化影響，閑林的城市建設(shè)與地產(chǎn)開發(fā)重心，也從02省道以南的老鎮(zhèn)區(qū)轉(zhuǎn)向路北的未科板塊。

一個很能說明這種變化的例證是，閑林北片目前已經(jīng)建成3條地鐵，另有一條在建，而南面閑林埠卻至今都還沒能通地鐵。

有自媒體統(tǒng)計過，閑林埠先后5次錯過地鐵，第一次是5號線，第二次是杭臨城際（16號線），第三次是3號線，第四次是3號線與5號線的接駁線，第五次則是地鐵四期規(guī)劃時的13號線，但因為建設(shè)中的12號線已經(jīng)把城西和城南，把云城、未科、西湖區(qū)串聯(lián)了起來，導(dǎo)致13號線最終被國家從審批圖上拿掉了。

那么千年閑林埠，未來還有機會通地鐵嗎？

03

世界級中軸線能否打穿閑林結(jié)界？

在《》一文中我曾提到，隨著杭州“第三中心”的建設(shè)，特別是“2.5公里世界級城市中軸線”與“6平方公里夢溪水鄉(xiāng)都市園林”兩大城市名片工程規(guī)劃開發(fā)，閑林北區(qū)域這些年可以說發(fā)生了天翻地覆的變化。

不僅商業(yè)（銀泰中心、綠汀路萬象城）、地鐵（3號、5號、16號及在建的12號線）、教育（天元公學(xué)和睦校區(qū)）等基礎(chǔ)配套持續(xù)完善，余杭國際體育中心、杭州未來國際演藝中心、余杭文化藝術(shù)中心等多個地標性建筑也紛紛落子閑林。再加上五常濕地、和睦濕地、云湖公園等自然景觀的加持，使得片區(qū)的宜居性進一步提升，吸引了大批原先外流西湖區(qū)或申花的未科大廠人才轉(zhuǎn)而來閑林北置業(yè)。

上半年，不管是新房市場上的云湖之城、時舟里，還是二手房的翡翠城，都賣得很火。

比如三土城市筆記之前組織過看房團的濱江時舟里，5月17日首開，149套房源吸引來859組登記，中簽率低至17.3%。此后幾次加推，也均告售罄。最新消息是，時舟里剩下的 10、13、17 號樓，最后195 套房源，9 月 3 日已經(jīng)出證，9 月 6 日開始登記，精裝總價在350-515萬區(qū)間。

而時舟里東邊的地塊，當初更是以21426元/㎡的樓面價刷新閑林板塊新高。被保利拿下后開發(fā)成其在杭州的第一個天字系，即保利最高端的產(chǎn)品系——保利天奕。這也是繼廣州琶洲、上海張江之后，全國第三個保利天奕樓盤。

根據(jù)保利前陣子發(fā)布的產(chǎn)品推薦，天奕自持小區(qū)配套6000方，小區(qū)會所3000方。和隔壁時舟里一樣，全小區(qū)抬高一層，不僅23棟樓每棟都有樓下主題架空層，公區(qū)內(nèi)容也更加豐富，球類有籃球館和壁球館，休憩有瑜伽室、汗蒸館、茶室、冥想館等。更重要的是，保利天奕的裝標高達5500元/㎡左右，比時舟里還要高出一千。據(jù)悉該項目將于9月份開盤，放風價格有可能達到4萬+。

如果說云湖之城、時舟里和保利天奕售價的一路上揚，見證著閑林北開發(fā)的日新月異，那么一路之隔的閑林南片，如今則在努力自救中。

過去閑林南不被外界看好，一方面是因為有02省道的阻隔。為此在2023年6月發(fā)布的《杭州市余杭區(qū)閑林單元詳細規(guī)劃（草案）》中，規(guī)劃部門嘗試通過一些地面高架、升降電梯等，讓跨越02省道變得容易，以此打破高架魔咒。

《杭州市余杭區(qū)閑林單元詳細規(guī)劃（草案）》中的道路交通規(guī)劃圖

另一方面主要是配套及產(chǎn)業(yè)不行。但如今，閑林老街早已開街，23萬方的大型綜合商業(yè)體吾悅廣場也正在緊鑼密鼓地建設(shè)中，預(yù)計2028年投入使用。

更重要的是，未來科技城的產(chǎn)業(yè)及資源輻射終于邁過了02省道。最近，未科正在爭創(chuàng)的國家級高新區(qū)，由“一核八片”組成，其中就包括閑林工業(yè)園（含沈家店工業(yè)園、上市企業(yè)園）。而位于閑林工業(yè)園內(nèi)、占地270畝的未來科技城上市企業(yè)創(chuàng)新園，也已到了陸續(xù)竣工階段。

可以說，現(xiàn)在的閑林南萬事俱備，只欠地鐵了。

好消息是，近日曝光的《閑林工業(yè)園有機更新規(guī)劃》首次明確了地鐵13號線“圣地路站”（即此前版本中的“創(chuàng)新園站”）的具體位置，而13號線的“吾悅廣場站”也已基本確定。另外值得注意的是，目前杭州多條在建或已開通的地鐵線路中，有多個站點為13號線預(yù)留了換乘或接駁條件。有自媒體認為，這些信息的披露，讓13號線入選地鐵五期的可能性進一步增大。

一旦13號線落地，那么阻隔閑林南北的02省道魔咒有望被徹底打破，閑林埠也將逐漸融入未科核心區(qū)。畢竟根據(jù)今年4月發(fā)布的《余杭區(qū)“縣城-中心鎮(zhèn)-重點村”發(fā)展軸空間專項規(guī)劃（草案）》，整個閑林街道都屬于余杭城區(qū)范疇，未來理應(yīng)會受到官方的更多資源傾斜。

這不僅將幫助千年閑林埠重現(xiàn)昔日繁華，也能激活閑林南片的樓市，摘掉“萬年坑”的帽子，讓購房者真正享受“閑居林下”的愜意。

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