“熊孩子”住四代住宅，安全嗎？邦泰觀宸曲江175㎡分析｜房哥問答441期

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問答441期

問：這兩年，經開區高鐵新城，還有啥利好？

答：很長時間里，高鐵新城扮演的都是小透明的角色，整個城北，爆火的只有港務區，未央湖不爭氣，徐家灣也是近兩年才陸續啟動，高鐵新城18年移交經開后，七年時間，幾乎沒有太多聲音。

其實這里是被低估的區域，今年開始，北客站鐵一系傳聞，外加高新二小，一中，交大名校資源進場后，圍繞名校，大家才重新關注高鐵新城。

目前這個區域主要有四個亮點和兩個短板：

學校密集：經開一小，一中，三校，四校，五校，八校（在建），一校初中部，三小，六小，八小等，學校覆蓋度西安少見。

醫院林立：西安兒童醫院經開園區，大興醫院渭水園園區，紅會醫院北院區，三所三甲。

環境不錯：渭河河堤路生態公園，紫薇湖，西安湖，綠地覆蓋面積大，居住密度小。

產業齊全：以食品類為主，小六湯包，放心早餐等，也有隆基，陜西重型機械研究院，天隆科技園，陜建新能源研究院（在建）等。

短板只要是交通和商業，整個尚稷路沿線，僅綠城，中南，恒大幾個小區入住率高，其他還是工地或空地，基礎商業靠底商，地鐵有規劃19號線，目前主要是開車和公交。

房價12000-16000元/㎡，核心賣點還是學校，開發商以經發和綠城為主，鐵一系（八校），經開一小，一中周邊貴一些。

由于這里是經開的二期，今年開始，經開區的優質資源都在向這里傾斜，基礎建設，產業，學校，商業引入的力度更大了。

問：房哥，國際港務區華潤港宸潤府，上車怎么樣？

答：現在還有房，主要剩大面積，總價會高一些，不止港務區，全西安的大戶型，除曲江外，都不算好賣，但優惠折扣能談的力度也是很大的。

港宸潤府的整體小區品質還是不錯的，酒店式的大堂，會所，度假風的水系，景觀，在這個價位里，檔次是夠的，產品屬于四代住宅，沒有如今這么夸張的戶型的和贈送面積，但實際居住體驗也不錯。

核心賣點為港務區奧體位置，百畝大盤，央企社區，以及高新一中陸港學校的優勢，目前整個奧體南區域，沒有什么住宅土地了，可選的新房非常有限。

主要有三家，位置最好的綠城桂冠東方，純粹大戶型，純改善，在奧體場館南側，十月面世，位置更好的文昌臨江閱，沒有華潤背靠繞城，三環的困擾，但陜北開發商，地塊小，起步門檻更低的綠城潤百合，更加靠近三號線地鐵口，但南側有華南城五金市場。

同樣學校賣點，門檻更低的還有華潤未來城市的二手房，DK5地塊門檻來到15000+，雖然是老產品，但總價更低。

和大多數區域一樣，奧體也進入二手降價，新房缺客戶的階段，著急賣房的在價格上都有談判空間。

問：四代住宅大露臺，遇上社會壓力大和熊孩子，會有安全隱患嗎？

答：只能說會有安全隱患，但熊孩子和社會壓力大，導致的行為，不局限在哪個位置，比如到處可見的2T4連廊房，同樣有這個問題，包括住別墅，想不開，管不住的也有。

對于四代住宅而言，目前大家最在意的還是采光和隱私，由于錯層設計，露臺屬于互相借來的空間，樓上樓下相互遮擋，比較合理的方案是露臺放在東西兩側，采光面更重要的南向，還是普通的陽臺，可封閉設計。

露臺面積也不是越大越好，而是要擴大室內的實際等房率，多做飄窗，半贈送或全贈送，好房子不僅是大房子，更要符合西安的地理環境和生活習慣。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差，不再走彎路。

（一對一私聊房哥答疑）

安全的位置也存在，露臺交付玻璃欄板，高度有限，家里有小孩的需要多多注意，要在露臺內側安裝玻璃門，既保溫防止雨水，也能一定程度保證安全。

當下的新房，因為降價，大家購買意愿變弱，開發商能做的只能多多贈送，變相降價，唯一的方案就是露臺，因此到底四代住宅好不好的爭議一直會存在，但新房里，為了好賣，露臺房會長期存在。

問：為什么西安人非要住南二環，高新，港務，航天不好嗎？

答：準確的說，老西安人一直就是住南二環的，住在哪兒，不僅看房子，更看周邊的工作，配套和城市資源，南二環素有西安金腰帶的稱呼，是因為沿線政府機構，商業，高校，醫院，市場很多，天生具有人流聚集效應，生活半徑在這里，自然買房首選這里。

反觀外圍新區，來的主要是新西安人，沒有非住南二環的生活圈子，因此可以接受曲江，高新，經開，西咸，航天，他們是以房子為中心，老西安人是以生活半徑為中心。

也因此，會出現老西安人看不上新區，新區人看不上老城區的的情況。

但新區遇冷，樓市降溫后，回歸主城已是趨勢，大家不信PPT造城，不聽規劃，只要眼見為實的時候，主城區建城幾十年的人氣，資源，配套就成了最大的賣點。

比如，西咸開了家肯德基，大家很激動說500強入駐了，但南二環開了肯德基，周邊人都不會多看一眼，這就是區別。

問：高新CID獨角獸用地，明年學區可能劃到31小，11初嗎？

答：31小，11初目前周邊學區房是六個小區，分別是碧桂園云墅，中海學仕里，中建悅廬，招商云墨，中天新希望未來印，越秀鐵建樽樾，這些小區加起來的戶數至少6000戶以上，學區已經挺擁擠了。

獨角獸的幾塊地，目前還沒拍，但附近的高新50小已經建成開學，對應最近的小區除了龍湖，云熙港外，就是獨角獸地塊，就是專門為新地塊準備的學校。

現在的高新CID學校格局，整個西太路以西，31小，50小，51小，都是高新一小體系，周邊土地多，小區多，吸引力更強，西太路東，周邊開發基本完畢，21小納入高新實驗體系，23小為西電附小體系，整體吸引力弱一些。

對獨角獸用地，與其再給31小，11初增加學區壓力，不如好好扶持50小，盡快做出名氣，小學階段差異也沒有太大，后期31小，50小，51小初中都是11初。

高新CID的名校成績，還得看路西的11初和路東的5初比拼了，都是高新一中的體系。

問：27年上學+自住，中建悅廬還是鐵建越秀樽樾？

答：相同改善社區，學區房賣點，但確實不是一個時代的產品，中建有大戶型但2T4小面積占比也不少，有點像升級版的中海學仕里，從交付看，園區兌現的挺好，但總價門檻更低。

而樽樾，起步是143㎡，小區會所，園區，外立面，包括戶型，檔次，品質也更高，同樣價位，如果是大戶型改善，買新不買舊，首選還是樽樾，但開發商現在也清楚，自己是獨苗，所以房價上差價會比較大，如果買， 沒有撿漏的機會。

對于190㎡以上面積，結合目前高新CID二手房處境，更多就是純自住，改善，體驗為王，交付以后，短期內二手房價格不會太友好，總價太高，本來買這個區域的，就是奔著上學來，要控制成本的，大戶型流通率不會好。

備選的主要是二手房，碧桂園，中海，中建都有大面積，但小區檔次，居住品質和樽樾還有不小的差距。

問：邦泰觀宸曲江175㎡戶型自住，算不算好？

答：戶型本身，還是不錯的，把現在四代住宅露臺房的賣點，都展現了，比如四面朝南的南向，大主臥套，六米寬的端廳，C型包圍無立柱分割的露臺，以玄關為中心，折疊式的北向臥室，帶衛生間的三套房等。

尤其是客廳三向采光，視野非常通透，同樣的戶型，換到另一個區域，項目上，也會很抓眼球。

邦泰的產品，戶型上套娃，格局相似，只是房間布局，尺寸上有小幅差別，算是另一種意義的居住平權。

觀宸曲江算邦泰在西安最好的一個位置，樓下地鐵口，對門就是曲江金茂府，旁邊理工大校區，附近新房很少，目前周邊的選擇梯隊是這樣的。

預算最高的會去金茂璞逸東方，中等在金茂府和邦泰觀宸曲江糾結，邦泰戶型，園區實景，會所用料，價格更優勢，不足在于西安暫無交付項目，預算更低的，就去雁塔青龍寺看保利天瑞。

175㎡的預算，已經算中級改善，邦泰的園區多轉轉，地庫，大堂，外立面，景觀，會所，大門都是實景，看這種酒店度假式的風格，是不是你的菜。

問：陜建雁南云境均價17000+，高新上班自住能買不？

答：此前出備案價的時候，還有20000+買入的，現在大家都在降，陜建也不能免俗，特價房走量。

整個西部大道周邊，新房價格堅挺的只剩下中糧大悅未來城了，龍湖，陜建，中海價格都有變動，也側面說明了競爭激烈，周邊客戶還在猶豫。

作為自住，高新上班，住在西灃路，西部大道，有幾個選擇方案：

1、新房里，中海錦業元晟，錦業拾光，優勢是中海交付穩定，物業口碑好，周邊靠近公園，生活配套齊全。

2、新房里，陜建 雁南云境，目前主要是價格低，但一分錢一分貨，位置在西部大道南，距離周邊商業，公園有距離，但門口有雁塔七小，四中，陜師大體系，主打學區房賣點。

3、二手房里，選擇范圍極大，萬科高新華府，海亮新英里，融創西安宸院，金地西灃公元，中央公園，都有大量二手房可選，且價格可談，如果能接受三代產品，二手性價比更好。

過去單價17000+預算，只能備選雁塔，長安，現在整個西安都是橫著走的，軟件新城，西部大道，科技路沿線，西太路沿線都有房，如果能首選高新，就不看雁塔了。

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作者：Kikyo

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