“熊孩子”住四代住宅，安全嗎？邦泰觀宸曲江175㎡分析｜房哥問(wèn)答441期

「西安房哥」本地購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)，深耕11年，接地氣，說(shuō)人話！

小助手：fangsanmei2020，買(mǎi)房，裝修，投稿，微信同號(hào)。

問(wèn)答441期

問(wèn)：這兩年，經(jīng)開(kāi)區(qū)高鐵新城，還有啥利好？

答：很長(zhǎng)時(shí)間里，高鐵新城扮演的都是小透明的角色，整個(gè)城北，爆火的只有港務(wù)區(qū)，未央湖不爭(zhēng)氣，徐家灣也是近兩年才陸續(xù)啟動(dòng)，高鐵新城18年移交經(jīng)開(kāi)后，七年時(shí)間，幾乎沒(méi)有太多聲音。

其實(shí)這里是被低估的區(qū)域，今年開(kāi)始，北客站鐵一系傳聞，外加高新二小，一中，交大名校資源進(jìn)場(chǎng)后，圍繞名校，大家才重新關(guān)注高鐵新城。

目前這個(gè)區(qū)域主要有四個(gè)亮點(diǎn)和兩個(gè)短板：

學(xué)校密集：經(jīng)開(kāi)一小，一中，三校，四校，五校，八校（在建），一校初中部，三小，六小，八小等，學(xué)校覆蓋度西安少見(jiàn)。

醫(yī)院林立：西安兒童醫(yī)院經(jīng)開(kāi)園區(qū)，大興醫(yī)院渭水園園區(qū)，紅會(huì)醫(yī)院北院區(qū)，三所三甲。

環(huán)境不錯(cuò)：渭河河堤路生態(tài)公園，紫薇湖，西安湖，綠地覆蓋面積大，居住密度小。

產(chǎn)業(yè)齊全：以食品類(lèi)為主，小六湯包，放心早餐等，也有隆基，陜西重型機(jī)械研究院，天隆科技園，陜建新能源研究院（在建）等。

短板只要是交通和商業(yè)，整個(gè)尚稷路沿線，僅綠城，中南，恒大幾個(gè)小區(qū)入住率高，其他還是工地或空地，基礎(chǔ)商業(yè)靠底商，地鐵有規(guī)劃19號(hào)線，目前主要是開(kāi)車(chē)和公交。

房?jī)r(jià)12000-16000元/㎡，核心賣(mài)點(diǎn)還是學(xué)校，開(kāi)發(fā)商以經(jīng)發(fā)和綠城為主，鐵一系（八校），經(jīng)開(kāi)一小，一中周邊貴一些。

由于這里是經(jīng)開(kāi)的二期，今年開(kāi)始，經(jīng)開(kāi)區(qū)的優(yōu)質(zhì)資源都在向這里傾斜，基礎(chǔ)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)，學(xué)校，商業(yè)引入的力度更大了。

問(wèn)：房哥，國(guó)際港務(wù)區(qū)華潤(rùn)港宸潤(rùn)府，上車(chē)怎么樣？

答：現(xiàn)在還有房，主要剩大面積，總價(jià)會(huì)高一些，不止港務(wù)區(qū)，全西安的大戶型，除曲江外，都不算好賣(mài)，但優(yōu)惠折扣能談的力度也是很大的。

港宸潤(rùn)府的整體小區(qū)品質(zhì)還是不錯(cuò)的，酒店式的大堂，會(huì)所，度假風(fēng)的水系，景觀，在這個(gè)價(jià)位里，檔次是夠的，產(chǎn)品屬于四代住宅，沒(méi)有如今這么夸張的戶型的和贈(zèng)送面積，但實(shí)際居住體驗(yàn)也不錯(cuò)。

核心賣(mài)點(diǎn)為港務(wù)區(qū)奧體位置，百畝大盤(pán)，央企社區(qū)，以及高新一中陸港學(xué)校的優(yōu)勢(shì)，目前整個(gè)奧體南區(qū)域，沒(méi)有什么住宅土地了，可選的新房非常有限。

主要有三家，位置最好的綠城桂冠東方，純粹大戶型，純改善，在奧體場(chǎng)館南側(cè)，十月面世，位置更好的文昌臨江閱，沒(méi)有華潤(rùn)背靠繞城，三環(huán)的困擾，但陜北開(kāi)發(fā)商，地塊小，起步門(mén)檻更低的綠城潤(rùn)百合，更加靠近三號(hào)線地鐵口，但南側(cè)有華南城五金市場(chǎng)。

同樣學(xué)校賣(mài)點(diǎn)，門(mén)檻更低的還有華潤(rùn)未來(lái)城市的二手房，DK5地塊門(mén)檻來(lái)到15000+，雖然是老產(chǎn)品，但總價(jià)更低。

和大多數(shù)區(qū)域一樣，奧體也進(jìn)入二手降價(jià)，新房缺客戶的階段，著急賣(mài)房的在價(jià)格上都有談判空間。

問(wèn)：四代住宅大露臺(tái)，遇上社會(huì)壓力大和熊孩子，會(huì)有安全隱患嗎？

答：只能說(shuō)會(huì)有安全隱患，但熊孩子和社會(huì)壓力大，導(dǎo)致的行為，不局限在哪個(gè)位置，比如到處可見(jiàn)的2T4連廊房，同樣有這個(gè)問(wèn)題，包括住別墅，想不開(kāi)，管不住的也有。

對(duì)于四代住宅而言，目前大家最在意的還是采光和隱私，由于錯(cuò)層設(shè)計(jì)，露臺(tái)屬于互相借來(lái)的空間，樓上樓下相互遮擋，比較合理的方案是露臺(tái)放在東西兩側(cè)，采光面更重要的南向，還是普通的陽(yáng)臺(tái)，可封閉設(shè)計(jì)。

露臺(tái)面積也不是越大越好，而是要擴(kuò)大室內(nèi)的實(shí)際等房率，多做飄窗，半贈(zèng)送或全贈(zèng)送，好房子不僅是大房子，更要符合西安的地理環(huán)境和生活習(xí)慣。

要選房，先問(wèn)房，要賣(mài)房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差，不再走彎路。

（一對(duì)一私聊房哥答疑）

安全的位置也存在，露臺(tái)交付玻璃欄板，高度有限，家里有小孩的需要多多注意，要在露臺(tái)內(nèi)側(cè)安裝玻璃門(mén)，既保溫防止雨水，也能一定程度保證安全。

當(dāng)下的新房，因?yàn)榻祪r(jià)，大家購(gòu)買(mǎi)意愿變?nèi)酰_(kāi)發(fā)商能做的只能多多贈(zèng)送，變相降價(jià)，唯一的方案就是露臺(tái)，因此到底四代住宅好不好的爭(zhēng)議一直會(huì)存在，但新房里，為了好賣(mài)，露臺(tái)房會(huì)長(zhǎng)期存在。

問(wèn)：為什么西安人非要住南二環(huán)，高新，港務(wù)，航天不好嗎？

答：準(zhǔn)確的說(shuō)，老西安人一直就是住南二環(huán)的，住在哪兒，不僅看房子，更看周邊的工作，配套和城市資源，南二環(huán)素有西安金腰帶的稱(chēng)呼，是因?yàn)檠鼐€政府機(jī)構(gòu)，商業(yè)，高校，醫(yī)院，市場(chǎng)很多，天生具有人流聚集效應(yīng)，生活半徑在這里，自然買(mǎi)房首選這里。

反觀外圍新區(qū)，來(lái)的主要是新西安人，沒(méi)有非住南二環(huán)的生活圈子，因此可以接受曲江，高新，經(jīng)開(kāi)，西咸，航天，他們是以房子為中心，老西安人是以生活半徑為中心。

也因此，會(huì)出現(xiàn)老西安人看不上新區(qū)，新區(qū)人看不上老城區(qū)的的情況。

但新區(qū)遇冷，樓市降溫后，回歸主城已是趨勢(shì)，大家不信PPT造城，不聽(tīng)規(guī)劃，只要眼見(jiàn)為實(shí)的時(shí)候，主城區(qū)建城幾十年的人氣，資源，配套就成了最大的賣(mài)點(diǎn)。

比如，西咸開(kāi)了家肯德基，大家很激動(dòng)說(shuō)500強(qiáng)入駐了，但南二環(huán)開(kāi)了肯德基，周邊人都不會(huì)多看一眼，這就是區(qū)別。

問(wèn)：高新CID獨(dú)角獸用地，明年學(xué)區(qū)可能劃到31小，11初嗎？

答：31小，11初目前周邊學(xué)區(qū)房是六個(gè)小區(qū)，分別是碧桂園云墅，中海學(xué)仕里，中建悅廬，招商云墨，中天新希望未來(lái)印，越秀鐵建樽樾，這些小區(qū)加起來(lái)的戶數(shù)至少6000戶以上，學(xué)區(qū)已經(jīng)挺擁擠了。

獨(dú)角獸的幾塊地，目前還沒(méi)拍，但附近的高新50小已經(jīng)建成開(kāi)學(xué)，對(duì)應(yīng)最近的小區(qū)除了龍湖，云熙港外，就是獨(dú)角獸地塊，就是專(zhuān)門(mén)為新地塊準(zhǔn)備的學(xué)校。

現(xiàn)在的高新CID學(xué)校格局，整個(gè)西太路以西，31小，50小，51小，都是高新一小體系，周邊土地多，小區(qū)多，吸引力更強(qiáng)，西太路東，周邊開(kāi)發(fā)基本完畢，21小納入高新實(shí)驗(yàn)體系，23小為西電附小體系，整體吸引力弱一些。

對(duì)獨(dú)角獸用地，與其再給31小，11初增加學(xué)區(qū)壓力，不如好好扶持50小，盡快做出名氣，小學(xué)階段差異也沒(méi)有太大，后期31小，50小，51小初中都是11初。

高新CID的名校成績(jī)，還得看路西的11初和路東的5初比拼了，都是高新一中的體系。

問(wèn)：27年上學(xué)+自住，中建悅廬還是鐵建越秀樽樾？

答：相同改善社區(qū)，學(xué)區(qū)房賣(mài)點(diǎn)，但確實(shí)不是一個(gè)時(shí)代的產(chǎn)品，中建有大戶型但2T4小面積占比也不少，有點(diǎn)像升級(jí)版的中海學(xué)仕里，從交付看，園區(qū)兌現(xiàn)的挺好，但總價(jià)門(mén)檻更低。

而樽樾，起步是143㎡，小區(qū)會(huì)所，園區(qū)，外立面，包括戶型，檔次，品質(zhì)也更高，同樣價(jià)位，如果是大戶型改善，買(mǎi)新不買(mǎi)舊，首選還是樽樾，但開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在也清楚，自己是獨(dú)苗，所以房?jī)r(jià)上差價(jià)會(huì)比較大，如果買(mǎi)， 沒(méi)有撿漏的機(jī)會(huì)。

對(duì)于190㎡以上面積，結(jié)合目前高新CID二手房處境，更多就是純自住，改善，體驗(yàn)為王，交付以后，短期內(nèi)二手房?jī)r(jià)格不會(huì)太友好，總價(jià)太高，本來(lái)買(mǎi)這個(gè)區(qū)域的，就是奔著上學(xué)來(lái)，要控制成本的，大戶型流通率不會(huì)好。

備選的主要是二手房，碧桂園，中海，中建都有大面積，但小區(qū)檔次，居住品質(zhì)和樽樾還有不小的差距。

問(wèn)：邦泰觀宸曲江175㎡戶型自住，算不算好？

答：戶型本身，還是不錯(cuò)的，把現(xiàn)在四代住宅露臺(tái)房的賣(mài)點(diǎn)，都展現(xiàn)了，比如四面朝南的南向，大主臥套，六米寬的端廳，C型包圍無(wú)立柱分割的露臺(tái)，以玄關(guān)為中心，折疊式的北向臥室，帶衛(wèi)生間的三套房等。

尤其是客廳三向采光，視野非常通透，同樣的戶型，換到另一個(gè)區(qū)域，項(xiàng)目上，也會(huì)很抓眼球。

邦泰的產(chǎn)品，戶型上套娃，格局相似，只是房間布局，尺寸上有小幅差別，算是另一種意義的居住平權(quán)。

觀宸曲江算邦泰在西安最好的一個(gè)位置，樓下地鐵口，對(duì)門(mén)就是曲江金茂府，旁邊理工大校區(qū)，附近新房很少，目前周邊的選擇梯隊(duì)是這樣的。

預(yù)算最高的會(huì)去金茂璞逸東方，中等在金茂府和邦泰觀宸曲江糾結(jié)，邦泰戶型，園區(qū)實(shí)景，會(huì)所用料，價(jià)格更優(yōu)勢(shì)，不足在于西安暫無(wú)交付項(xiàng)目，預(yù)算更低的，就去雁塔青龍寺看保利天瑞。

175㎡的預(yù)算，已經(jīng)算中級(jí)改善，邦泰的園區(qū)多轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，地庫(kù)，大堂，外立面，景觀，會(huì)所，大門(mén)都是實(shí)景，看這種酒店度假式的風(fēng)格，是不是你的菜。

問(wèn)：陜建雁南云境均價(jià)17000+，高新上班自住能買(mǎi)不？

答：此前出備案價(jià)的時(shí)候，還有20000+買(mǎi)入的，現(xiàn)在大家都在降，陜建也不能免俗，特價(jià)房走量。

整個(gè)西部大道周邊，新房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺的只剩下中糧大悅未來(lái)城了，龍湖，陜建，中海價(jià)格都有變動(dòng)，也側(cè)面說(shuō)明了競(jìng)爭(zhēng)激烈，周邊客戶還在猶豫。

作為自住，高新上班，住在西灃路，西部大道，有幾個(gè)選擇方案：

1、新房里，中海錦業(yè)元晟，錦業(yè)拾光，優(yōu)勢(shì)是中海交付穩(wěn)定，物業(yè)口碑好，周邊靠近公園，生活配套齊全。

2、新房里，陜建 雁南云境，目前主要是價(jià)格低，但一分錢(qián)一分貨，位置在西部大道南，距離周邊商業(yè)，公園有距離，但門(mén)口有雁塔七小，四中，陜師大體系，主打?qū)W區(qū)房賣(mài)點(diǎn)。

3、二手房里，選擇范圍極大，萬(wàn)科高新華府，海亮新英里，融創(chuàng)西安宸院，金地西灃公元，中央公園，都有大量二手房可選，且價(jià)格可談，如果能接受三代產(chǎn)品，二手性價(jià)比更好。

過(guò)去單價(jià)17000+預(yù)算，只能備選雁塔，長(zhǎng)安，現(xiàn)在整個(gè)西安都是橫著走的，軟件新城，西部大道，科技路沿線，西太路沿線都有房，如果能首選高新，就不看雁塔了。

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作者：Kikyo

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