上海掀起新的一輪財富盛宴

上海樓市最熱的話題是動遷，對我們影響最大的事情也是動遷。

動遷看似是少數(shù)人的游戲，但是會改變所有的人財富分配。

到處都是動遷的消息，徐匯動遷提速、長寧啟動動遷、虹口動遷提速……

5月底，虹口區(qū)人民政府發(fā)布關(guān)于《19、47、53、74、186、196、197、200、203、207、249等11個街坊舊區(qū)改造房屋征收》獲得官方批復。

加上4月批復的虹口30街坊，一口氣有12個地塊要啟動動遷。

徐匯江南新村8月底啟動征收、浦東嶗山新村改造方案出爐……

這些突破性進展不斷刷屏。

8月27日，上海又公布了官方文件，加快本市城中村改造。

2025年上海市“征地和拆遷補償”預算總額1402億元，相比2024年大漲23.8%。

主要用于25個城中村改造，涉及1.2萬戶居民，每戶大約分到動遷款1170萬。

上海突然多了幾萬個千萬富翁，購買力突然膨脹。

實際規(guī)模可能更大，因為上海又在強推房票制度。

拆了你房子不給錢，給你一張房票，你拿著房票去換新房，成功突破了沒錢動遷的瓶頸。

這些資金流入樓市，徹底改變了市場格局。

很多朋友說這也不多啊，才1.2萬戶，才1402億元。

可能你對樓市不了解，上海每年新房也就賣5000億，1400億不少了。

而且這1.2萬戶只是買房起點，后面的置換鏈條很長很長。

他們被拆遷了，沒地方住，一定要買，這是純粹新增剛需。

環(huán)線調(diào)研過東安一二村的動遷，超過80%的居民都拿錢，而且大部分家庭選擇市區(qū)買二手房。

動遷戶不想搬太遠，最好買在徐匯，黃浦、長寧也能接受。

雖說每戶平均拿到千萬，只拿了五六百萬的也不少，他們買不了市區(qū)新房。

還有一些家庭不止買一套，很多三代人同住的，買兩三套很正常。

還有一些家庭別的地方也有房子，借這個機會重新配置資產(chǎn)，又產(chǎn)生新的需求。

這些需求流入二手房市場，幫助大量房東解套。

這些房東拿著現(xiàn)金，轉(zhuǎn)頭就又去買房，這樣一環(huán)一環(huán)下去，成交套數(shù)增長肯定不止1.2萬套。

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對樓市的直接影響只是開始，間接影響才是真的惠及全民。

動遷提速真正的影響是，全面改變了上海的地價體系。

這幾年徐匯區(qū)是標桿，動遷力度最大，項目最多，預算最高。

大家想過沒有，為什么是徐匯？

因為徐匯動遷賺錢啊。

動遷這個事情，只有動遷戶、zf、開發(fā)商都賺錢才搞得起來，有一方不同意就爛尾了。

動遷戶、zf、開發(fā)商都賺錢，錢怎么來？

大家一致看向了新房接盤俠。

對的，買新房的朋友買單一切。

新房接盤俠花的錢越多，動遷戶、zf、開發(fā)商賺的錢越多，動遷速度越快。

2019年，百匯園二期入市，均價9.7萬/㎡；

2020年，融創(chuàng)徐匯濱江壹號院入市，均價11.8萬/㎡；

2021年，云錦東方二期入市，均價13.2萬/㎡；

2022年，御江廷入市，13.1萬/㎡；

2023年，保利濱江天珺12.3萬/㎡；匯元璽13.1萬/㎡；

2024年，香港置地啟元17.8萬/㎡；中海領(lǐng)邸15萬/㎡；

2025年，綠城潮鳴東方19.5萬/㎡。

6年時間，這里的新房漲幅達到了101%。

東安一二村動遷花了500億，動遷戶實際補償每平近15萬元，開開心心。

規(guī)劃住宅面積41.8萬平方米，預計銷售收入800億元。

規(guī)劃有10.45萬㎡的商業(yè)辦公，包括一棟195米高地標，加起來1000億有的吧。

毛估估上百億利潤空間，另外兩個玩家也開開心心。

上面是按照住宅單價20萬計算，如果住宅只能賣10萬，項目純虧錢。

哪里新房漲得多，哪里動遷速度快。

這是因為房地產(chǎn)行業(yè)的暴利來源就一個：土地增值收益。

上海哪些房子還要暴跌？

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最近有博主抨擊濱江凱旋門捂地，李嘉誠之前捂地被罵死了。

拿了真如的地很久不開發(fā)，坐等土地升值。

天下烏鴉一般黑，之前開發(fā)商賺錢靠的就是土地增值，無非是短期還是長期。

如果土地不增值，建房子成了制造業(yè)，那就沒什么利潤了。

2011年社科院《住房綠皮書》指出行業(yè)平均毛利潤率高達55.72%，這不是制造業(yè)能達到的。

高毛利賺的是土地價差。

低價從農(nóng)民手里收過來土地，畫張大餅，高價把房子賣給老百姓。

跟古玩撿漏一樣，就欺負一下老百姓不認識古董，賺信息差。

農(nóng)民也沒辦法，農(nóng)田旁邊什么都沒有，誰也不知道土地該賣多少錢。

高價接盤新房的也沒辦法，那個時候新房都在新城區(qū)，旁邊都是農(nóng)田、荒地，誰知道房子多少錢合適。

那十幾年這個游戲玩兒的很6，低價收土地，高價賣新房，創(chuàng)造了大量財富。

各個環(huán)節(jié)的人都賺的盆滿缽滿，甚至連中介都賺翻了。

早期參與買新房的也賺翻了，土地年年漲價，你房子買得早后面也能漲起來。

沒規(guī)劃的區(qū)域就完蛋了，土地價值長期不動，房價漲不動，居民財富漲不動。

那十幾年的新城開發(fā)，改變了很多人的命運。

不買房的后悔，買了海灣、美蘭湖這些爛尾區(qū)域的后悔，賭對張江、前灘的居民有些財富自由了。

后來這個游戲玩不下去了，新房交房成了二手。

有了二手房就有了價格參考，郊區(qū)新房就不能想賣多高賣多高了。

農(nóng)民看到房子那么貴，也不想賣地給你了，郊區(qū)就搞不動了。

郊區(qū)新房沒人買，開發(fā)速度大幅放緩，原來畫的大餅落地不了。

游戲進一步玩不下去。

大家把眼光看向了市區(qū)。

市區(qū)的新房還賣得動，這個是共識。

市區(qū)還能收割全國、收割改善，上海壹號院上次開盤，只有20%的買家是上海人。

市區(qū)有個問題，任何一個區(qū)域都有二手房，你新房不好隨意定價。

新房定低了，這個游戲就沒意思了，不賺錢。

新房定高了，大家不買怎么辦？

于是我們推出了價格雙軌制，新房定價歸新房，二手房歸二手房，兩個算法。

新房是iPhone，跟你二手房諾基亞有什么好比的。

所以徐匯濱江新房漲了那么多，老破小還降了10%。

老破小越便宜越好，這樣動遷戶不好意思要太多錢。

新房品質(zhì)越來越高，會所越來越漂亮，公區(qū)越來越精致，外立面越來越高級，裝修卷不動了就多發(fā)明一些詞語。

已經(jīng)好久沒在新房上看到國內(nèi)的石材了，全部都是進口的，你在阿根廷進口，我就要去肯尼亞。

這些太虛了，我們甚至還可以出臺標準明確新房的優(yōu)勢，數(shù)據(jù)上全面吊打二手房。

這套下來作用非常好，市區(qū)的新房全面提價，虹口金茂16.8萬，大寧中建14.68萬，上海壹號院要過20萬了。

高福里據(jù)說要突破翠湖六期的價格，唯一的不確定因素就是給不給批。

現(xiàn)在豪宅紛紛看齊翠湖六期，2027年翠湖七期肯定要拔高到25萬，天花板得不斷的漲大家才都有空間。

這些價格上漲還沒反應到二手房，一方面做了人肉切割，一方面二手房本來就在下行。

長期來看，這次新房上漲帶動地價上漲，肯定拉動二手房。

很多人不認為上海房價還能漲，也沒事，抬高地價至少是延緩了房價下跌。

很多郊區(qū)2017年以來房價一分沒漲，地價一分沒漲，有些地方還跌了30%。

他們相對市區(qū)，居民財富整體縮水50%以上。

很多人說我沒錢買豪宅，買了市區(qū)老破小也不保值，也跌了30%，跌回了2020年。

你去安亭看看，那里的老破小跌了50%，跌回了2015年。

這還是剛剛開始，新房拉動的地價上升還沒傳遞給你，后面市區(qū)老破小和安亭還要分化。

跟不上這次紅利，就好像郊區(qū)大開發(fā)時代你沒買房一樣。

郊區(qū)大開發(fā)時代土地增值怎么來的？

一方面是城市化帶來的整體財富膨脹，一方面是zf砸錢砸出來的。

三林原來是一片農(nóng)村，重金修了地鐵6號線、8號線、11號線、南北高架、中環(huán)、外環(huán)、東方醫(yī)院……

你說它能不領(lǐng)跑上海？

現(xiàn)在我們變了，錢再砸向郊區(qū)沒意義，你們都不信。

臨港給了地鐵、醫(yī)院、很多好學校、大商場，一點水花沒有。

現(xiàn)在資金流向市區(qū)，黃浦區(qū)一片一片的老破小，硬生生的砸成中國第一富人區(qū)，黃浦居住價值是不是提升了？

都知道徐匯濱江房價有泡沫，泡沫怎么來的？

不說一江一河這些虛的概念，徐匯濱江最近的變化有西岸傳媒港CBD、西岸夢中心、公辦學校（宋校、復旦附屬實驗學校），以及一大堆新樓盤營造的城市環(huán)境。

產(chǎn)業(yè)上肉眼可見的騰訊、阿里搬過來，模速空間更是引爆熱點，龍騰大道都開始堵車了。

濱江步道本身就很宜人，轉(zhuǎn)頭看一眼西岸金融城越來越高的天際線，誰都會對未來充滿信心。

徐匯濱江也有很多缺點，但是三四年時間變化這么大，上海還能找出來第二個嗎？

今天不討論徐匯濱江房價泡沫有多大，這里的房價上漲有相當?shù)馁Y源支持是肯定的。

這些資源為什么不去支持美蘭湖？

我們腳下的地每一天都在動，及時把握住巨人的腳步才不會被落下。

這里面的資源再分配方方面面，遠不止市區(qū)買套新房那么狹隘。

今年動遷預算1402億，按照翻倍計算，新房貨值超過2800億。

占上海新房份額超過一半，這就是時代變化的能量。

已經(jīng)有很多人參與進來，有專業(yè)團隊買房博動遷、有中介門店搶灘動遷區(qū)、有開發(fā)商搶破頭、有人研究動遷戶買哪里、有外地土豪前來掃貨、有人趁高位趕緊拋盤……

新房接盤俠買單一切。

在這場新的游戲里面，你扮演了什么角色？