一篇文章告訴你，什么樣的房子能穿越市場周期？

又是一輪新政。總理8月18日再提“止跌回穩(wěn)”，上海反應(yīng)迅速，8月25日“滬六條”出臺。

“現(xiàn)在，我到底該不該買房子？”申度君身邊的朋友以及后臺的粉絲，又開始向我發(fā)出“世紀(jì)提問”。每個人的情況各有不同，答案也不盡相同。申度君會一一耐心解答：手上已經(jīng)持有多套房產(chǎn)的，我們就不會再建議購入；有明確改善需求的，會建議去市場上看看，現(xiàn)在的產(chǎn)品已經(jīng)迭代了很大一輪了……

但是，申度君最近在思考一個問題：

什么樣的房子，是無論市場如何，都值得入手的？

是真的能改善生活，且放在手里也不會“虧”的？

是我身邊的親朋好友問起，我會去推薦的？

為了得出答案，申度編輯部的小伙伴們，做了一系列深度的調(diào)研。帶著以下幾個“靈魂拷問”，我們開始了“優(yōu)質(zhì)好房”的探尋之路。

01

什么類型的產(chǎn)品最抗跌？

什么叫穿越周期？別人漲的時候，它漲得更快。別人跌的時候，它不會跌。穿越周期的本質(zhì)是抗跌。所以，我們問自己第一個問題是，什么類型的產(chǎn)品最抗跌？

這個問題不難，非專業(yè)人士也可以答出來七七八八——被限制供應(yīng)量的產(chǎn)品，越少越值錢。

上海自從“禁墅令”發(fā)布以來，罕有別墅用地推出市場。市場上的別墅供應(yīng)也就越來越稀缺了，經(jīng)濟(jì)學(xué)第一性原理——供給與需求，在別墅市場體現(xiàn)得淋漓盡致。

以疊墅為例，我們來看一組實打?qū)嵉臄?shù)據(jù)。

? 近年趨勢性稀缺：自2020年起，上海疊墅供應(yīng)量便開始逐年下降。2024年，上海累計供應(yīng)新房約5.88萬套，其中疊墅產(chǎn)品不足3000套，占比低于5%，較2020年近乎腰斬；浦東尤其稀缺，2024年新推疊墅僅約240套，占區(qū)域新房比率僅2.69%。

注：根據(jù)市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計，僅供參考，不構(gòu)成投資建議

? 當(dāng)下結(jié)構(gòu)性短缺：2025年上半年，上海疊墅產(chǎn)品供應(yīng)進(jìn)一步縮水至1164套，但同期成交量卻達(dá)到1305套。供求缺口持續(xù)擴(kuò)大，形成了明顯的結(jié)構(gòu)性短缺，這意味著每一套新上市的疊墅都面臨著強(qiáng)勁的需求支撐。

未來低密供應(yīng)有限：據(jù)統(tǒng)計，2023年至今，上海入市宅地167塊，浦西中心七區(qū)42塊，容積率1.3以下宅地只有2塊；整個浦東入市宅地27塊，其中容積率1.6及以下的只有3塊——這意味著，墅類產(chǎn)品在未來幾年可能更加稀缺。

當(dāng)“有限的供給”遇上“增長的需求”，疊墅類產(chǎn)品的含金量不言而喻。

02

我的預(yù)算夠嗎？

看到這里，很多朋友可能要說了，我當(dāng)然知道別墅稀缺，保值又好住了。中國人，誰的夢想不是住別墅呢？可是，別墅很貴啊。所以，第二個問題，我們要解決什么價格段的別墅，是“普通人”夠得著又值得出手的。

1200萬-1500萬的總價，對于在上海打拼了多年，事業(yè)小有成就，上有老下有小的你來說，是不是一個完美的預(yù)算？

最近，市場上就進(jìn)了幾個性價比不錯的疊墅項目，能讓手握1500萬左右的朋友也能圓夢別墅。我們也以浦發(fā)唐城五期將要入市的疊墅為例子，來講講為什么它特別值得入手。

浦發(fā)唐城疊加產(chǎn)品“瑭墅”的價格，實在也能用“稀缺”來形容。

? 購買力對比重構(gòu)：1500萬，在內(nèi)環(huán)內(nèi)可能是老破大或80-90平小面積新房的入場券，在中環(huán)也許只能選擇一款改善型三房，但在唐鎮(zhèn)TOD軌交2號線上，加上產(chǎn)品附贈面積，就能擁有總面積超過200平方米的疊墅，價值比很突出了。

? 板塊內(nèi)的價值洼地：唐鎮(zhèn)房子價格堅挺，有高層新房已站上8.5萬/㎡，有個十年前開發(fā)的平層掛價甚至掛到10萬+/㎡。浦發(fā)唐城五期高層均價為7.4萬/㎡，這次推出的約165㎡疊墅價格居然做到1200萬起。一般同個小區(qū)內(nèi)，因造價及土地價值（僅三戶擁有高層十幾或十?dāng)?shù)戶同樣的垂直土地），疊墅價格會比高層高15%-30%，瑭墅的定價可能也是絕版。

? 稀缺產(chǎn)品絕版席位：2020年起板塊聯(lián)排獨棟供應(yīng)為0，瑭墅就是唐鎮(zhèn)目前唯一的低密度社區(qū)新品，改善天花板。作為唐城TOD大盤開發(fā)至第五期的作品，是項目首次推出墅類產(chǎn)品，只有42套。套數(shù)少不好買到，估計離唐城只有兩站地鐵的張江高管們已經(jīng)在預(yù)定了。

03

它是最新一代的產(chǎn)品嗎？

過去2年，上海的住宅產(chǎn)品經(jīng)歷了一次斷層式的迭代。這時候選擇入市買房子，在總價預(yù)算符合的范圍內(nèi)，我們肯定要選擇產(chǎn)品力更強(qiáng)的產(chǎn)品，要更挑剔。

以前上海有不少小面積的疊墅產(chǎn)品過于緊湊，很難感受到別墅的空間尺度感。典型的90墅，每一層面積只有30平左右，十分迷你。現(xiàn)在，上海的疊墅產(chǎn)品面積與舒適度都有了很大提升。

浦發(fā)唐城165㎡的疊墅就可以做到——

首先是極致的空間附贈：

與過往中疊只能當(dāng)平層用不同，瑭墅的中疊贈送了約40平方米的地下空間，給居住者提供靈活收納或個性化工作室的可能；下疊贈送約80-100平方米的地下室，創(chuàng)造出巨大多功能娛樂、休閑或家庭活動空間；上疊的延伸則至露臺或閣樓空間，望月摘星，收風(fēng)雅于宅中。極高的附贈面積有效降低了實際使用單價，提升了資產(chǎn)價值。

其次是私密與尺度的重構(gòu)：

與平層不同，疊墅追求寬奢，樓間距最大可達(dá)50米，中下疊層高約3.3+3.1米，上疊層高約3.3+3米，就連地下室的層高也足夠，3.6到5.2米挑高，留夠后期變化空間。

另外，特別值得稱道的是，瑭墅創(chuàng)新地做到了三開間朝南戶型，南向面寬高達(dá)約9米，一舉顛覆了傳統(tǒng)別墅產(chǎn)品“窄面寬、長進(jìn)深”的弊端，極大改善了室內(nèi)的采光通風(fēng)和視野開闊度。且更是回應(yīng)了家中長輩的需求：希望在別墅一樓能有一間南向起居室！

進(jìn)階思考之“平權(quán)”：

改善的本質(zhì)是創(chuàng)造需求，創(chuàng)造和諧。過往一些疊墅里，主要考慮下疊、戶主的空間使用感。瑭墅三開間朝南，家庭平權(quán)；做了獨立入戶體系，上中下疊皆有“桃源”般入戶方式，另配有公共樓梯，讓住戶也平權(quán)。

最后是稀缺的自然景觀：

42套別墅南向直面自然河道，在繁華的都市核心私享一片寧靜，能安放“出則繁華，入則靜謐”的居住理想。

瑭墅效果圖

04

這個房子未來還能漲嗎？

最后一個問題，也是最重要的問題。

所有的產(chǎn)品類型和總價段，都不能脫離地段。放在空間地段里講產(chǎn)品類型才更有說服力。居住資產(chǎn)的價值紅利來自于先見性。

大家都知道上海是成交金額抗跌性最好的城市。各區(qū)里，漲幅最高的是浦東。浦東新房成交均價從2021年的56710元/㎡連續(xù)上漲至今年的85604元/㎡。一路領(lǐng)漲上海，比第二名徐匯區(qū)還高出10%。

所以，對購房者來說，對板塊價值的先見將會決定房產(chǎn)價值的增長性。

比如唐鎮(zhèn)這個板塊，這幾年來無論是土地出讓還是新房成交，都是浦東最為火熱的板塊之一，新房單價能站上8萬+。

且勢頭依然強(qiáng)勁。一年不到，樓板價上漲近20%，前段時間，招商蛇口和杭旅投聯(lián)合體以40%的觸頂溢價拍下浦東新區(qū)PDP0-0405單元C-02C-01地塊，樓板價52360元/平方米，又刷新了唐鎮(zhèn)板塊住宅單價紀(jì)錄。

注：市場統(tǒng)計，僅供參考，不構(gòu)成投資建議

唐鎮(zhèn)的保值度是經(jīng)受過市場考驗的。浦發(fā)羅蘭翡翠、仁恒東郊花園等2016-2018年間的高層二手房9月掛牌價都在8萬以上，翻番開盤價。別墅的保值度更好，我們調(diào)研的樣本中，唐鎮(zhèn)白金瀚宮開盤單價僅2萬/㎡+，最低一套單價20186.5元/㎡，20年間翻了近6倍：2025年至今成交4套，均價11.5萬元/㎡，漲幅堪比黃金。

為什么呢？因為唐鎮(zhèn)還有充足的發(fā)展空間，定位“國際一流的產(chǎn)城融合發(fā)展示范鎮(zhèn)”，在張江科學(xué)城核心輻射區(qū)，有不錯的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，如張江集電港、上海市金融信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地，還有未來上海最重要的智能終端制造地——金谷，未來將導(dǎo)入5萬高知人才，有持續(xù)發(fā)展的內(nèi)生動力。

現(xiàn)在的居住界面也已很完整。浦發(fā)唐城就在2號線創(chuàng)新中路邊上，到創(chuàng)新引擎張江科學(xué)城2站，到金融引擎陸家嘴金融城10站。周邊商業(yè)有浦發(fā)唐城印象天地，山姆也將開業(yè)，還有多所名校、三甲醫(yī)院、城市公園，生活方便也舒適。

買了房后，也不用擔(dān)心爛尾或貨不對版，開發(fā)商浦發(fā)扎根浦東近30年，是這片區(qū)域里高品質(zhì)的開發(fā)企業(yè)。唐城已落5期，未來還將有3期，共同組成百萬方復(fù)合TOD；一期二期已經(jīng)高品質(zhì)交付了，能看到長期主義的兌現(xiàn)力。

瑭墅是唐城里目前唯一的墅類產(chǎn)品，也是板塊內(nèi)現(xiàn)在鮮有的低密住區(qū)。這幾年唐鎮(zhèn)供應(yīng)主力以120㎡以內(nèi)的中小戶型為主，占比超過八成，改善類占比只有兩成。瑭墅另一意義在于，為區(qū)域內(nèi)改善補(bǔ)倉少有的墅類機(jī)會，為新一代低密產(chǎn)品提供范本與思路。

結(jié)語

回到文章開頭的問題——“什么樣的房子，無論什么市場周期下，都值得出手？”

市場波動中，人們總是在尋找確定性。對于房地產(chǎn)而言，確定性就來自于稀缺性、產(chǎn)品力和地段價值的完美結(jié)合。

第一，稀缺性優(yōu)先。選擇供應(yīng)量極少、具有不可復(fù)制特性的產(chǎn)品類型，如市區(qū)別墅、臨水房源、歷史建筑等。稀缺性決定了資產(chǎn)的保值增值能力。

第二，產(chǎn)品力為王。在改善型市場中，產(chǎn)品本身的設(shè)計、質(zhì)量、空間布局和舒適度至關(guān)重要。優(yōu)秀的產(chǎn)品力能夠穿越市場周期，持續(xù)吸引高端買家。

第三，地段價值支撐。選擇具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展、交通便利、配套成熟的地段，這些區(qū)域的房產(chǎn)抗風(fēng)險能力更強(qiáng)，長期價值更有保障。

浦發(fā)瑭墅同時滿足了這三個標(biāo)準(zhǔn)：作為唐鎮(zhèn)板塊罕見的疊墅產(chǎn)品，具有極高的稀缺性；通過創(chuàng)新設(shè)計提供了卓越的產(chǎn)品力；坐享唐鎮(zhèn)TOD和浦東發(fā)展的雙重地段紅利；讓瑭墅不僅只是一處居所，更是浦東黃金動脈上的稀缺資產(chǎn)憑證。