北京
8月的香港山頂，依舊是車水馬龍，豪宅區外觀風光不減，可就在這里，一筆堪稱史上最慘的交易，成為金融圈和地產圈熱議的焦點。
8月20日，歌賦山道15號以7.9億港元成交，聽上去還是天價，但一對比就知道多慘：2016年陳紅天買進來花了21億，這一賣，虧了13.1億，跌幅62.4%，直接刷新香港住宅史上最大虧損紀錄。
更扎眼的是，這棟豪宅原本是深圳狂人陳紅天的“寶貝”，當年他還豪言“別人炒樓花，我買整棟樓”。沒想到九年后，豪宅成了拖垮他名聲的燙手山芋。
這下，香港地產圈都在問：這個敢懟王石、瞧不上李嘉誠的深圳富豪，到底怎么走到今天的？
01
陳紅天1959年生在佛山南海，父親是學校副校長，家境算體面。
17歲那會兒，他下鄉插隊，干的是最苦的農活，后來返城，憑著乒乓球特長，當過教練，還去中學教過書。
要說他人生的拐點，就是1984年辭掉鐵飯碗，跑去深圳下海做服裝外貿。
那時候，內地還清一色藍布衣，港澳親戚穿西裝牛仔褲回鄉探親，差距一眼可見，陳紅天瞅準商機，把布料縫成衣服出口，硬是干成了一筆大生意，掘到第一桶金。
90年代，他盯上了房地產，成立祥祺集團。
起初做小區住宅，后來越做越大，酒店、公寓、寫字樓都涉足，深圳本地不少樓盤都有他的名字。
真正讓他聲名大噪的，是2015年之后那幾筆大手筆，他先是豪擲3.87億港元，買下被譽為“亞洲樓王”的傲璇（Opus Hong Kong）高層單位。
那可是盤踞半山、出自建筑大師之手的頂級豪宅，能擠進這里的業主，清一色是香港的頂流富豪。
緊接著，2016年他更是一擲千金，21億港元拿下山頂歌賦山道15號的整塊地皮，當時折合每平方呎22.74萬港元，直接刷新全港紀錄，震動整個地產圈。
還沒等市場反應過來，他又在同年7月，以45億港元收下紅磡海濱的One HarbourGate東座整幢寫字樓，并高調改名“祥祺中心”，宣布這里就是祥祺集團的香港總部。
更夸張的是2017年，他把手伸到海外市場，在倫敦金絲雀碼頭接連拿下兩棟地標寫字樓，一時間被港媒形容為掃樓狂魔。
短短三年，陳紅天幾乎年年都有大動作，不是豪宅就是地標，也正因此，他被媒體封為“深圳超級富豪”，一度成為地產圈最炙手可熱的名字。
當時他的身家高達350億，手里握著12棟摩天大樓，年收租金幾十億。他最經典的那句話就是：“別人炒樓花，我買整棟樓。”
這句話，一度被看作一位深圳富豪的豪言壯語。
02
光有錢還不夠，他還有一個響亮身份，“同心俱樂部”創始人。
這是深圳最神秘的富豪組織，馬化騰、王傳福、王衛都在名單里，成員控制的上市公司上百家，資產總額上萬億。
有了這個圈子，他不僅是買樓狂魔，更成了話事人。
正因為如此，陳紅天在公開場合說話也越來越有底氣。
2016年“寶萬之爭”鬧得滿城風雨時，王石公開抵制姚振華的野蠻人收購。
別人都保持沉默，陳紅天卻直接下場，寫了一篇《誰是野蠻人？》，公開為姚振華站臺，言辭犀利，直懟王石。
在當時的地產圈，這是少見的硬剛，一時讓陳紅天名聲大噪。
到了2022年，他在一次大灣區青年頒獎禮上又甩出驚人之語：“李嘉誠也沒多厲害，長和系市值不到2000億，在我們身邊算不了什么。”
這句話一經傳出，立刻在網上炸開了鍋，有人覺得他狂妄自大，不知天高地厚；也有人說，他說出了部分內地地產大佬心里的真實想法。
無論是怒懟王石，還是貶低李嘉誠，都讓陳紅天的“狂人”人設徹底立住。
那幾年，他在地產圈不僅是買下整棟樓的大佬，更是敢說敢懟的深圳地產第一狂人。
03
陳紅天的致富模式，其實就是靠杠桿：貸款買大樓，租金還利息，等升值再賣出。
在低利率年代，他吃盡紅利，可從2019年開始，形勢急轉直下：英國脫歐、加息潮來了，租金不漲反跌，利息卻越滾越多。
在香港，陳紅天的資產接連“爆雷”。
他曾引以為傲的“亞洲樓王”傲璇，被銀行接管后以折價出售，最終打了個六折；
紅磡的“祥祺中心”，2016年買入價高達45億港元，結果撐不過資金鏈危機，2024年被香港都會大學以26.5億接手，賬面虧掉近20億；
至于山頂的歌賦山道15號，更是拖了兩年才賣出，最后成交價7.9億，比當年買入價少了13.1億，直接刷新香港住宅市場的“最慘紀錄”。
把視線拉到倫敦，他的兩筆“英倫掃樓”，加拿大廣場20號和丘吉爾廣場5號，同樣沒能幸免。因為還不上貸款，這兩棟地標大廈先后被銀行委托出售，陳紅天雄心勃勃的海外版圖，就這樣被切割清倉。
而在內地，他參股多年的華南城也迎來大結局，2025年，因債務高達609億港元被法院下令清盤。
04
有人疑惑：陳紅天不是有同心俱樂部嗎？朋友遍布深圳頂級富豪圈，怎么沒人拉他一把？
朋友圈能幫你做生意、搭人脈，但沒法替你還債，尤其在地產寒冬，大家自己都焦頭爛額，誰敢接你的燙手山芋？
結果是，陳紅天多次向俱樂部成員求助，最后還是孤立無援，豪宅、地標一個接一個被銀行接管，人脈光環徹底失效。
從豪華朋友圈撐腰到孤家寡人，不過短短幾年。
其實陳紅天的故事也不是個例，
高銀集團老板潘蘇通，2015年身家122億美元，曾與李嘉誠并肩，結果117大廈爛尾，資金鏈斷裂，豪宅、寫字樓被接管，最終破產。
美亞磁帶創始人陳秉志，風光一時無兩，但產業衰退，融資斷裂，幾十年的老宅也被銀行收走。
換句話說，他們贏在風口，敗在杠桿。
曾經的陳紅天，手握12棟摩天大樓，敢在公眾場合放狠話，敢和頂級富豪叫板。
如今，他成了香港住宅史上最大的虧損業主。
山頂的風依舊吹著，豪宅的主人卻換了一批又一批。地產黃金年代的打法徹底失效。
陳紅天的落幕，不只是一個人敗下陣來，而是一個地產時代的終結。
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