司法拍賣中的不動產(chǎn)瑕疵披露與撤銷拍賣

開欄的話

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黃浩洪

福建省高級人民法院執(zhí)行局局長

劉定鵬

福建省高級人民法院執(zhí)行局四級高級法官助理

在不動產(chǎn)拍賣過程中，競買人在競買成功后，發(fā)現(xiàn)該不動產(chǎn)存在某種未披露的瑕疵，遂向執(zhí)行法院提出撤銷拍賣、“退貨退保證金”的情況較多。對于何種條件下能夠撤銷拍賣，存在較大爭議，有必要進行分析研究。

不動產(chǎn)瑕疵未披露的表現(xiàn)及成因

不動產(chǎn)的瑕疵情形非常多，除常見的面積不符、存在租賃等瑕疵外，有的瑕疵雖不普遍但對拍賣程序影響較大，例如：不動產(chǎn)存在違章建筑，買受人競買后，城管部門要求拆除，否則無法辦理過戶；不動產(chǎn)交付后，經(jīng)鑒定系危房，有關(guān)部門通知買受人立即搬離；競得工業(yè)土地廠房后，發(fā)現(xiàn)所在區(qū)域被控制規(guī)劃，既不得新建也不能加蓋，其他改造措施也受到很大限制；競得“學(xué)區(qū)房”后，發(fā)現(xiàn)學(xué)位已被占用，且在6年內(nèi)無法重新利用學(xué)位；不動產(chǎn)被案外人非法占據(jù)，長期無法騰退等。此外，有的雖不構(gòu)成法律上的瑕疵，但也會對交易價格產(chǎn)生影響，如該房屋曾發(fā)生兇殺或者自殺事件，即所謂“兇宅”，買受人也強烈要求撤銷拍賣。

對于不動產(chǎn)瑕疵的查明，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《網(wǎng)絡(luò)司法拍賣規(guī)定》）第六條的規(guī)定，法院實施網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的，應(yīng)當(dāng)查明拍賣財產(chǎn)現(xiàn)狀、權(quán)利負擔(dān)、稅費負擔(dān)等內(nèi)容，并予以說明。因此，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)調(diào)查拍賣財產(chǎn)的瑕疵狀況，并在拍賣公告中予以載明，這符合經(jīng)濟性的原則，也契合陽光司法的要求。但要求執(zhí)行法院窮盡調(diào)查所有瑕疵客觀上比較困難。

首先，我國不動產(chǎn)交易市場比較復(fù)雜，土地性質(zhì)多樣，各類行政管理規(guī)定層出不窮。若全面披露不動產(chǎn)的所有瑕疵，執(zhí)行法院至少需要提供類似“房產(chǎn)中介”式的服務(wù)，司法資源投入很大。另外，拍賣的不動產(chǎn)也不局限于本轄區(qū)，執(zhí)行法官赴異地處置不動產(chǎn)時，需要花費更多的精力。要求執(zhí)行法官化身“房產(chǎn)中介”，準(zhǔn)確調(diào)查并披露不動產(chǎn)的所有瑕疵信息，存在實際困難。

其次，不動產(chǎn)所有權(quán)人不配合。不動產(chǎn)瑕疵狀況，其所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)是最清楚的。如果是正常的買賣，所有權(quán)人主動提供不動產(chǎn)的瑕疵信息、買受人或者中介機構(gòu)進行核實，信息獲取成本是最低的。但在強制執(zhí)行程序，所有權(quán)人成為被執(zhí)行人，往往不愿意提供該不動產(chǎn)的瑕疵信息，有的甚至利用不動產(chǎn)瑕疵阻礙執(zhí)行。被執(zhí)行人不配合，造成信息調(diào)查難度大增。

最后，近年來，強制執(zhí)行實踐朝著簡化中間程序、提升執(zhí)行效率方向發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣全面取代傳統(tǒng)拍賣機構(gòu)拍賣，定向詢價、網(wǎng)絡(luò)詢價逐步取代評估機構(gòu)評估。拍賣機構(gòu)、評估機構(gòu)等專業(yè)機構(gòu)逐步從強制執(zhí)行程序退出。在拍賣機構(gòu)退出后，執(zhí)行法官相當(dāng)于直接“從事”拍賣工作，在拍賣經(jīng)驗和專業(yè)性方面與拍賣機構(gòu)相比有一定差距；評估機構(gòu)退出后，使得一些原本記載在評估報告上的信息缺失。而不動產(chǎn)交易牽涉很多問題，缺乏專業(yè)支持，容易造成執(zhí)行法院調(diào)查瑕疵情況不全。

綜上，執(zhí)行工作追求窮盡調(diào)查不動產(chǎn)的所有瑕疵并予以披露，但在實踐中并不能完全實現(xiàn)。一些重要瑕疵未披露，容易造成買受人不滿，并向執(zhí)行法院申請撤銷拍賣。

買受人申請撤銷拍賣的相關(guān)規(guī)定

撤銷司法拍賣，涉及執(zhí)行程序效力、法律秩序穩(wěn)定及當(dāng)事人權(quán)利保障等多重利益平衡。在我國，司法拍賣通常被認為是公法行為，在一定程度上代表了人民法院的司法公信力，因此買受人申請撤銷拍賣的門檻較高。

根據(jù)《網(wǎng)絡(luò)司法拍賣規(guī)定》第三十一條的規(guī)定，由于拍賣財產(chǎn)的文字說明、視頻或者照片展示以及瑕疵說明嚴(yán)重失實，致使買受人產(chǎn)生重大誤解，購買目的無法實現(xiàn)的，當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出異議請求撤銷網(wǎng)絡(luò)司法拍賣，法院應(yīng)當(dāng)支持。從文義上看，該條款所規(guī)定的撤銷拍賣的構(gòu)成要件不夠明確。買受人申請撤銷拍賣，需要符合“嚴(yán)重失實”“重大誤解”和“購買目的無法實現(xiàn)”三個要件。但能否構(gòu)成該要件，需要進一步解釋。比如，拍賣公告披露的信息本身是真實的，但有一些瑕疵信息沒有披露，是否構(gòu)成“嚴(yán)重失實”。

此外，實踐中，很多法院在拍賣公告載明：“標(biāo)的物以實物現(xiàn)狀為準(zhǔn)，法院不承擔(dān)本標(biāo)的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。特別提醒：有意競買者請實地勘察，參加競拍的競買人視為對標(biāo)的現(xiàn)狀充分了解和確認，責(zé)任自負。”能否就此認定執(zhí)行法院已經(jīng)就相關(guān)瑕疵以及責(zé)任承擔(dān)予以公示說明，進而對買受人撤銷拍賣的申請一律不予支持，也存在爭議。

不同法院在面對前述問題時觀點迥異。除前述條款外，現(xiàn)行司法解釋和規(guī)范性文件沒有作更細化的規(guī)定。

不動產(chǎn)撤銷拍賣案件的審理重點

執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)在保障司法拍賣法律關(guān)系穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，平衡雙方當(dāng)事人的利益，正確適用前述司法解釋規(guī)定，以維護社會公平正義。為此，筆者認為，應(yīng)重點審理以下幾個方面：

1.執(zhí)行法院是否披露基本信息。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于進一步規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作的指導(dǎo)意見》的規(guī)定，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系、占有使用情況、戶型圖、交易稅目和稅率、已知瑕疵等信息現(xiàn)狀進行調(diào)查，不得以“現(xiàn)狀拍賣”為由免除調(diào)查職責(zé)；同時在拍賣公告中公示不動產(chǎn)占有使用情況，不得在拍賣公告中使用“占有不明”“他人占用”等表述。雖然該意見未規(guī)定不披露基本信息的后果，但基本權(quán)利義務(wù)關(guān)系不明，已經(jīng)影響到拍賣行為的效力；讓競買人“猜盲盒”，亦與強制執(zhí)行公平公正的原則相悖。因此，買受人對此提出異議，通常應(yīng)撤銷拍賣。至于執(zhí)行法院的免責(zé)聲明能否成為其一律不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任的依據(jù)，筆者認為，參照拍賣法第十八條、第二十七條、第六十一條的規(guī)定，未說明拍賣標(biāo)的的瑕疵，給買受人造成損害的，買受人有權(quán)向拍賣人要求賠償，即免除拍賣人瑕疵擔(dān)保責(zé)任的前提是要向競買人說明其知道或者應(yīng)當(dāng)知道的瑕疵。司法拍賣與民事拍賣雖然有所不同，但也應(yīng)當(dāng)遵循拍賣的基本要求，不能將調(diào)查拍賣物瑕疵的義務(wù)都推給競買人。

2.未披露的瑕疵信息是否對成交價產(chǎn)生較大影響。如果未披露的瑕疵對成交價影響不大，并未造成利益失衡，則不應(yīng)當(dāng)作為撤銷拍賣的理由。比如，不動產(chǎn)經(jīng)司法拍賣成交并交付后，經(jīng)有關(guān)部門鑒定為危房，有關(guān)部門通知買受人搬離。如果該不動產(chǎn)的主要價值是土地，其上房屋在總體估價中占比甚少，就不宜以此為由撤銷拍賣，以保持司法拍賣的穩(wěn)定性；反之，如果房屋在總體估價中占比相當(dāng)高，不撤銷將造成顯著不公，則對于買受人提出的撤銷拍賣的訴求可予支持。

3.未披露的信息能否從公開渠道獲得。如前所述，執(zhí)行法院很難做到披露執(zhí)行標(biāo)的的所有瑕疵。競買人去參與司法拍賣，也應(yīng)當(dāng)有心理預(yù)期，即執(zhí)行法院不可能提供“房產(chǎn)中介”式的細致服務(wù)，其也需要承擔(dān)一定的瑕疵注意義務(wù)，并做相應(yīng)的調(diào)查。對于不做任何調(diào)查，競買成功后又以執(zhí)行法院未予披露為由申請撤銷拍賣的，執(zhí)行法院不應(yīng)支持。除了向拍賣機構(gòu)咨詢外，競買人只能根據(jù)公開渠道去獲取信息。如果該信息是無法從公開渠道取得，而是所有權(quán)人或者司法機關(guān)才能調(diào)查的信息，苛求買受人掌握，對其顯然不公平。

來源：福建高院微信公眾號

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