深圳救市后，南山核心資產(chǎn)即將起飛

9月5日深夜，深圳突發(fā)救市，再次松綁限購(gòu)，具體細(xì)則見下圖。

整體來(lái)看，非限購(gòu)區(qū)幾乎等于全放開：鹽田大鵬隨便買，羅湖寶安（不含新安）龍華龍崗坪山光明外地人也可以買2套。 限購(gòu)區(qū)只剩福田南山寶中 。

其實(shí)，非限購(gòu)區(qū)再次松綁意義相對(duì)不大，因?yàn)槭袌?chǎng)已經(jīng)形成共識(shí)：越限購(gòu)的地方越稀缺、越值錢。

另外，本次政策疊加了成年單身人士限購(gòu)區(qū)可買兩套+二套執(zhí)行首套最低利率+符合條件企業(yè)限購(gòu)區(qū)隨便買，等于福田南山寶中也放開了一定的準(zhǔn)入條件，這對(duì)深圳核心資產(chǎn)是大利好。

雖然利好出臺(tái)，但一些準(zhǔn)備買房的粉絲還是比較焦慮：首置剛需焦慮人生第一桶金被套牢——“房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)跌？真怕買套房10年白干。”

置換買家進(jìn)退兩難，焦慮踏錯(cuò)節(jié)奏，改善買家也無(wú)比糾結(jié)，焦慮資產(chǎn)貶值——“現(xiàn)在買豪宅，是抄底還是跳坑？”

總結(jié)來(lái)看，深圳買房人的焦慮，核心就是一個(gè)問(wèn)題：“現(xiàn)在能不能買？”

先說(shuō)答案：可以買，但要有選擇地買，最好瞄準(zhǔn)核心資產(chǎn)，也就是官方背書的限購(gòu)區(qū)（福田南山寶中）的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。

淘哥提醒，深圳本輪救市雖然效果不如全面放開猛烈，但一步一步放松，正好給了市場(chǎng)買入核心資產(chǎn)的準(zhǔn)備時(shí)間，一定要抓住機(jī)會(huì)，不然等核心區(qū)限購(gòu)再放開，就很難再有現(xiàn)在的價(jià)格了。

01.

深圳樓市1年內(nèi)進(jìn)入上行周期

緊盯核心資產(chǎn)

現(xiàn)在深圳樓市是什么情況？正處于熊市末期——政策底已經(jīng)出現(xiàn)，市場(chǎng)底還未完全探明。

從政策看，救市政策幾乎已經(jīng)“應(yīng)出盡出”，深圳就差全面取消限購(gòu)了。從市場(chǎng)看，6月以來(lái)，深圳樓市較為冷淡，量?jī)r(jià)雙雙下滑。

按照規(guī)律，待市場(chǎng)底探明，熊市末期就會(huì)結(jié)束，迎來(lái)上行周期。

那么，市場(chǎng)底出現(xiàn)的契機(jī)是什么？美國(guó)降息。

邏輯傳導(dǎo)如下：美國(guó)大降息→中國(guó)有更大空間降息降準(zhǔn)等大力刺激經(jīng)濟(jì)→人民幣升值+股市牛市→中國(guó)股市、樓市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)重估（股市先于樓市，樓市持續(xù)性強(qiáng)于股市）。

反觀當(dāng)下，美國(guó)8月非農(nóng)就業(yè)數(shù)據(jù)很差，只有2.2萬(wàn)人，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期的7.5萬(wàn)人，加上美聯(lián)儲(chǔ)理事人或有變動(dòng)，摩根大通預(yù)測(cè)，未來(lái)的4次議息會(huì)議（今年9/10/12月及2026年1月），美國(guó)將接連降息，累計(jì)100基點(diǎn)。

這意味著，從9月開始，美國(guó)大概率將進(jìn)入降息快速通道，美元流動(dòng)性狂潮即將來(lái)臨。

歷史上，美國(guó)每次大降息都會(huì)推動(dòng)中國(guó)資產(chǎn)起飛：2007-2008年，2019-2020年降息，中國(guó)資產(chǎn)分別于2009、2020年迎來(lái)大牛市。

本次美國(guó)降息周期是從2024年9月開啟，持續(xù)到12月，正是這次降息，才有了我們?nèi)ツ?.29的史詩(shī)級(jí)救市，從而推動(dòng)深圳樓市一夜反轉(zhuǎn)，二手房月度成交站上8000-9000套，福田南山部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)房?jī)r(jià)快速反彈10-30%。

2024年9.29救市后 深圳樓市反應(yīng)

所以，如果9月以后美國(guó)真的再連續(xù)降息4次，淘哥推測(cè)：

1、最慢，明年1月后的半年內(nèi)，也就是2026年7月前，稀缺優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)會(huì)有反應(yīng)。

2、從節(jié)奏看：股市很可能9-12月就有反應(yīng)，率先進(jìn)行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)重估（A股最近已經(jīng)創(chuàng)近十年新高）→明年上半年，樓市進(jìn)行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)重估→2025年9月-2026年6月，樓市牛市初期。

3、因此，個(gè)人判斷，未來(lái)半年到一年，深圳房地產(chǎn)有很大概率步入上行周期，迎來(lái)新時(shí)代。

4、不過(guò)，深圳本輪行情將伴隨劇烈分化——有些房子可能沒有希望了，但是核心資產(chǎn)未來(lái)價(jià)值還很高，會(huì)再次起飛。

5、信心是黃金，一定要相信深圳這種國(guó)際大都市核心資產(chǎn)的韌性，就連經(jīng)歷過(guò)泡沫破滅的日本，樓市也已經(jīng)回來(lái)了——東京房?jī)r(jià)已經(jīng)再創(chuàng)歷史新高。

02.

什么是核心資產(chǎn)？

龍頭城市+龍頭地段+優(yōu)質(zhì)豪宅

到底什么是核心資產(chǎn)？淘哥認(rèn)為可以用以下公式總結(jié)：

核心資產(chǎn)=強(qiáng)量級(jí)城市（一線+強(qiáng)二線）+龍頭地段（城市頂級(jí)資源聚集地）+優(yōu)質(zhì)豪宅（卓越品質(zhì)、完善配套、符合高端需求功能等）。

其中，城市能級(jí)決定價(jià)值天花板，地段能級(jí)決定價(jià)值底盤，產(chǎn)品能級(jí)決定價(jià)值高度。

什么意思？淘哥以深圳核心資產(chǎn)的典型代表綠景白石洲為案例，為大家深入剖析。

先看城市能級(jí)。

深圳自不用多說(shuō)，四大一線城市之一，GDP穩(wěn)居全國(guó)前三，僅次于北京、上海；面積只有約1997平方公里，僅約為北京的1/8、上海的1/3；常住人口高達(dá)約1799萬(wàn)，人口密度約8908人/平方公里，全國(guó)第一。

這樣一座各項(xiàng)指標(biāo)遙遙領(lǐng)先的城市，其房?jī)r(jià)天花板是國(guó)家頂尖實(shí)力的體現(xiàn)和代表， 可以去到40-50萬(wàn)/平 ，媲美紐約、倫敦等國(guó)際大都市。

截圖自貝殼 深圳部分房源掛牌價(jià)45-50萬(wàn)/平

一線城市之外，杭州、東莞、成都這些強(qiáng)二線城市，可以涌現(xiàn)出10-20萬(wàn)/平的房子，但很難再有突破， 其它三四線城市房?jī)r(jià)天花板就更低了，幾乎不會(huì)超過(guò)10萬(wàn)/平。

所以綠景白石洲位于深圳，其價(jià)值空間注定是10-20萬(wàn)級(jí)別，很有想象力。

這就是城市本身能級(jí)，對(duì)于房?jī)r(jià)上限制約的體現(xiàn)。

再看地段稟賦。

深圳地段按梯度劃分，第一隊(duì)列有四個(gè)：香蜜湖、華僑城、深圳灣、前海灣，房?jī)r(jià)普遍在10-30萬(wàn)/平。

而綠景白石洲位于世界之窗的北面，緊鄰華僑城，隔高爾夫球場(chǎng)對(duì)望就是華潤(rùn)城，周邊還匯聚了西麗留仙洞、深圳灣高新區(qū)、后海、深圳灣四大總部基地，是深圳核心的核心。

周邊匯聚多條地鐵、萬(wàn)象天地、歡樂海岸、世界之窗、大沙河公園、沙河高爾夫等城市頂級(jí)配套。

部分配套示意圖

可以說(shuō)，綠景白石洲是深圳今年地段最好的新盤之一。

這種遍地10萬(wàn)+豪宅的龍頭地段占位，決定綠景白石洲的價(jià)值起點(diǎn)，就是深圳很多房子難以企及的最高點(diǎn)——綠景白石洲輕輕松松賣10萬(wàn)/平左右。

這就是地段對(duì)于房子價(jià)值底線支撐作用的體現(xiàn)。

最后看項(xiàng)目稟賦。

綠景白石洲作為繼華潤(rùn)城之后，深圳又一大型城市更新范本，由全球近50家頂尖設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)聯(lián)袂共創(chuàng)，是深南大道的全新封面作品。

其中一期璟庭榮獲國(guó)際Fitwel健康社區(qū)三星級(jí)認(rèn)證，是優(yōu)質(zhì)豪宅的典范。

大堂挑高12.5米，一眼望過(guò)去，奢華感撲面而來(lái)。

5600平的泛會(huì)所由國(guó)際知名機(jī)構(gòu)香港CCD設(shè)計(jì)，和架空層空中花園共同構(gòu)成了業(yè)主生活的“第二主場(chǎng)”，可以實(shí)現(xiàn)游泳、健身、遛娃、閱讀等多種休閑需求。

更重要的是產(chǎn)品稀缺，璟庭在售主力產(chǎn)品為建面約110-187平住宅，戶型整體方正實(shí)用、布局合理，部分戶型為南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，采光視野絕佳。

璟庭戶型示意圖

今年，深圳能與綠景白石洲地段媲美的只有華潤(rùn)登良地鐵站項(xiàng)目、中信東角頭項(xiàng)目，但是它們規(guī)劃戶型建面約200-500平，對(duì)比之下，璟庭的住宅產(chǎn)品非常難得，可謂“賣一套少一套”。

而且，璟庭已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)樓，主體結(jié)構(gòu)已于2024年10月封頂，泳池、健身房等部分空間已經(jīng)實(shí)景化呈現(xiàn)，預(yù)計(jì)年內(nèi)就能完成竣備、明年1月就能交付。

眾所周知，最近幾年，中國(guó)樓市高度承壓，行業(yè)一直負(fù)重前行，就連綠景白石洲這種全國(guó)稀缺的核心優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，也一度面臨許多困難，大體量舊改帶來(lái)的資金壓力、下行周期帶來(lái)的銷售壓力等。

好在經(jīng)過(guò)一系列的救市舉措，經(jīng)過(guò)多方探索和各方力量堅(jiān)守，地產(chǎn)行業(yè)的信心已經(jīng)在逐漸修復(fù)，很多項(xiàng)目開始步入正軌。

綠景集團(tuán)憑借上市企業(yè)的擔(dān)當(dāng)，為實(shí)現(xiàn)以大型舊改推進(jìn)城市核心功能升級(jí)的初衷，展現(xiàn)出驚人毅力和韌性，在重重重壓之下，也保證了白石洲項(xiàng)目的平穩(wěn)推進(jìn)。

從項(xiàng)目自身看，綠景白石洲這種封面品質(zhì)+符合高端居住需求+供應(yīng)稀缺+可高質(zhì)交付的優(yōu)質(zhì)豪宅，相較于同地段的老房、剛需房，往往更受市場(chǎng)青睞，二手價(jià)值也會(huì)更高。

比如南山科技園的華潤(rùn)城潤(rùn)府、潤(rùn)璽，二手房掛牌價(jià)13-16萬(wàn)/平，是旁邊大沖城市/都市花園的約1.5-2倍。

這就是項(xiàng)目自身稟賦對(duì)房產(chǎn)價(jià)值拉升作用的體現(xiàn)。

03.

稀缺+自用價(jià)值高

核心資產(chǎn)一定會(huì)漲

理解了什么是核心資產(chǎn)，我們?cè)賮?lái)看，為什么分化趨勢(shì)下，核心資產(chǎn)更容易迎來(lái)價(jià)值重估、再次起飛？

核心因素在于稀缺。

依然以綠景白石洲為例，其誕生的條件非常苛刻，龍頭城市深圳、龍頭地段華僑城、國(guó)際大師聯(lián)袂設(shè)計(jì)的優(yōu)質(zhì)豪宅，再加上土地是不可再生資源，種種因素疊加決定，核心資產(chǎn)一定是稀缺的存在。

為什么稀缺就值錢、就能漲呢？很簡(jiǎn)單的道理，稀缺擁有最強(qiáng)硬的定價(jià)權(quán)，稀缺程度越高，定價(jià)權(quán)就越高。

比如奢侈品價(jià)格是普通商品的幾十倍、上百倍，奢侈品中限量版又是常規(guī)版價(jià)格的數(shù)倍。

更有代表性的是僅此一個(gè)的藝術(shù)收藏品，比如元代書法珍品《草書韓愈柳宗元文》，今年4月拍賣成交高達(dá)2.5億港元。

這個(gè)邏輯對(duì)應(yīng)到樓市也是一樣。

剛需供應(yīng)本來(lái)就多，人才房、安居房等補(bǔ)充供應(yīng)也以剛需產(chǎn)品為主，大量供應(yīng)絡(luò)繹不絕，就決定剛需房的可替代性很強(qiáng)，未來(lái)不稀缺。

而核心資產(chǎn)就不一樣了，核心資產(chǎn)難得一見、無(wú)法復(fù)制，獨(dú)特性、稀缺性強(qiáng)烈，是樓市中的“限量版奢侈品”。

而且核心資產(chǎn)的買家，財(cái)富實(shí)力很強(qiáng)，財(cái)富裂變速度也很快，比如最近A股迎來(lái)牛市，股票接連大漲，一些人實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)快速翻倍。

這種強(qiáng)大的財(cái)富實(shí)力，決定核心資產(chǎn)不僅擁有定價(jià)權(quán)，而且定價(jià)權(quán)線還很高，很多極致核心資產(chǎn)能賣到幾個(gè)億。

記住，剛需不稀缺，是買方市場(chǎng)、購(gòu)買力弱、承壓力小；核心資產(chǎn)稀缺，是賣方市場(chǎng)、購(gòu)買力強(qiáng)、天花板高，兩者注定會(huì)越來(lái)越分化，后者價(jià)值會(huì)越來(lái)越高。

核心資產(chǎn)更容易漲的另一個(gè)因素在于自用價(jià)值高。

比如住在綠景白石洲，身處全國(guó)活躍的經(jīng)濟(jì)中心，能發(fā)掘更多事業(yè)機(jī)會(huì)、拓寬人生邊界。

而且一腳油門就能去網(wǎng)紅商場(chǎng)、文化館、公園打卡游玩，在小區(qū)會(huì)所就能享受五星級(jí)休閑配套，房子也是大師定制級(jí)裝修，配備國(guó)際一線品牌用材，品質(zhì)感拉滿，住的很舒心。

中國(guó)房地產(chǎn)本次轟轟烈烈的大轉(zhuǎn)型，主線趨勢(shì)就是“炒房時(shí)代結(jié)束、居住時(shí)代來(lái)臨”，未來(lái)，只有好住的房子，才有人接盤、才能流通、才能漲。

而能享受深圳頂級(jí)城市資源和生活便利，擁有豪宅生活品質(zhì)的綠景白石洲璟庭，無(wú)疑是未來(lái)樓市最受歡迎的“好房子”。

這種兼具稀缺+自用價(jià)值高，符合時(shí)代趨勢(shì)、行業(yè)迭代方向的核心資產(chǎn)，就算因大環(huán)境一時(shí)回調(diào)，待時(shí)機(jī)成熟，很容易就會(huì)登頂高峰。

最后，淘哥提醒，深圳救市后，樓市已經(jīng)有所反彈，上周末貝殼簽約量比7-8月周末均值增長(zhǎng)33-60%，部分買房人跑步入場(chǎng)：有人連夜轉(zhuǎn)定金、一大早訂房，有人從進(jìn)門到成交僅1小時(shí)……

接下來(lái)，如果美國(guó)降息如期而至，待更多刺激經(jīng)濟(jì)、樓市的政策出臺(tái)，推動(dòng)中國(guó)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)重估，像綠景白石洲這種核心資產(chǎn)，就是分享深圳樓市下一次牛市紅利的優(yōu)質(zhì)籌碼，一定要好好珍惜這個(gè)時(shí)代機(jī)遇。