又見調(diào)規(guī)，廣州土拍“商改住”為何越燒越旺？

代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

近日，廣州自規(guī)局發(fā)布了南沙區(qū)靈山島尖商業(yè)水街控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整草案公示。

根據(jù)控規(guī)，片區(qū)原定于用作商業(yè)用地的11宗地塊，有4宗改為居住用地，其中北面007、001將進(jìn)行合并，并增加社區(qū)服務(wù)站、物業(yè)服務(wù)用房等公共設(shè)施配套，容積率為3.0。

與此同時(shí)，還將計(jì)劃新增該地塊的增加組團(tuán)功能復(fù)合度及活力。

南面061、067地塊調(diào)整為住宅地塊，建筑限高100米。

7宗商業(yè)用地部分用地性質(zhì)由商業(yè)商務(wù)混合用地調(diào)整為商業(yè)設(shè)施用地，并落實(shí)嶺南水鄉(xiāng)文化館，靈山水街等功能，調(diào)整后商業(yè)、商務(wù)建筑面積減少13.67萬㎡，居住建筑面積增加9.42萬㎡。

一石掀起千層浪，“商改住“，究竟利好還是利空？

01

今年以來，這已不是南沙第一宗規(guī)劃“商改住”的地塊。

此前我們就有報(bào)道過，南沙此前就有兩宗地鐵上蓋、地理位置相對(duì)占優(yōu)的地塊發(fā)布控規(guī)調(diào)整，地塊用途擬由商業(yè)用地變更為居住用地：

但目前自規(guī)局仍未發(fā)布最終結(jié)果。

回顧廣州“商改住”的進(jìn)程，2019年廣州市規(guī)劃和自然資源局、廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)了《廣州市商業(yè)、商務(wù)辦公等存量用房改造租賃住房工作指導(dǎo)意見》。

文件指出，已建成、已辦理土地有償使用手續(xù)或已辦理初始登記的商業(yè)及商業(yè)辦公混合等類型非住宅存量用房，以棟或相對(duì)獨(dú)立部分為單位按規(guī)定改建為租賃住房。

與此同時(shí)，文件還指出，成棟，成片的商、辦類物業(yè)才能推行“商改住”，個(gè)人手上的公寓不受上述新政影響， “商改住”政策不允許改后的物業(yè)以任何形式進(jìn)行銷售。

關(guān)于該政策，彼時(shí)專家解讀如下：

【肖文曉】--克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師

《意見》從政策背景來看，是地方響應(yīng)國家建立租購并舉的住房制度的目標(biāo)，多渠道供給租賃住房的具體舉措之一；從市場(chǎng)背景來看，則是綜合考慮了近年來市場(chǎng)上商服物業(yè)存量居高不下，部分商服物業(yè)存在運(yùn)營困難、空置率高等實(shí)際問題，為盤活這些存量商服物業(yè)提供了新的思路。

由此可見，“商改住”政策的原意是針對(duì)非住宅存量用房，與今天南沙等區(qū)域?qū)⑸谭玫剞D(zhuǎn)性為住宅用地還是有根本的差異。

值得注意的是，雖然彼時(shí)有“商改住”的指導(dǎo)意見，但是現(xiàn)實(shí)中的成功案例寥寥，反而是近年來廣州土拍市場(chǎng)頻繁出現(xiàn)“商改住”的另類現(xiàn)象。

02

小編有留意到，自去年開始，廣州已有不少地塊成功實(shí)現(xiàn)“商改住”的案例。

例如番禺南站板塊的萬科檐嶼城、海珠越秀江灣潮起、海珠琶洲保利天奕……并且入市以來都取得了相對(duì)出色的銷售表現(xiàn)。

隔壁的深圳，在去年通過“商改住”推出了多宗宅地，包括已入市的深灣玖序花園、保利瑧譽(yù)、待入市的后海沄璽花園等項(xiàng)目，均是“商改住”的產(chǎn)物。

而之所以深圳“商改住”實(shí)行多年，一方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至2025年8月末深圳商品住宅庫存面積568.96萬㎡，去化周期13.1個(gè)月， 在售新房屈指可數(shù)。

而南山、福田、羅湖等核心區(qū)域商品住宅庫存規(guī)模均在千套出頭，且去化周期遠(yuǎn)低于全市平均水平。

另一方面，加上這些區(qū)域周邊總部集群、配套已是“所見即所得”的狀態(tài)，所以以上項(xiàng)目入市以來便取得了不錯(cuò)的銷售表現(xiàn)。

在深圳“商改住”的案例中，或許能理解為什么南沙居民反對(duì)“商改住”的原因。

他們認(rèn)為，現(xiàn)階段的靈山島配套匱乏，都希望先補(bǔ)齊配套后再進(jìn)行住宅開發(fā)。

不過也有部分網(wǎng)友表示支持南沙“商改住”，認(rèn)為住的人多了，配套也會(huì)跟著上來。

從官方角度看，根據(jù)年初發(fā)布的《2025年廣州供地計(jì)劃藍(lán)皮書》中顯示，南沙今年計(jì)劃供應(yīng)3宗涉宅用地，3宗商務(wù)用地，處于歷年較低水平。

在庫存結(jié)構(gòu)上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至2025年8月，南沙商辦產(chǎn)品（辦公樓、商業(yè)、酒店式公寓）庫存9890套，盡管低于住宅的12626套，但平均去化周期為86個(gè)月，商業(yè)、辦公的去化周期更是高達(dá)100個(gè)月以上，遠(yuǎn)高于住宅的21個(gè)月。

事實(shí)上，不僅去化周期漫長，目前廣州不少地區(qū)已建成的商服物業(yè)空置壓力也不小。從上述角度，或許我們更能理解為何今天像靈山島這樣的區(qū)域核心地段為何要做控規(guī)調(diào)整。

不過要注意，這只是控規(guī)調(diào)整階段，最終結(jié)果如何，以自規(guī)局公告發(fā)布為準(zhǔn)。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商的互動(dòng)和滲透，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。