又見調規，廣州土拍“商改住”為何越燒越旺？

代表克而瑞業務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

近日，廣州自規局發布了南沙區靈山島尖商業水街控制性詳細規劃調整草案公示。

根據控規，片區原定于用作商業用地的11宗地塊，有4宗改為居住用地，其中北面007、001將進行合并，并增加社區服務站、物業服務用房等公共設施配套，容積率為3.0。

與此同時，還將計劃新增該地塊的增加組團功能復合度及活力。

南面061、067地塊調整為住宅地塊，建筑限高100米。

7宗商業用地部分用地性質由商業商務混合用地調整為商業設施用地，并落實嶺南水鄉文化館，靈山水街等功能，調整后商業、商務建筑面積減少13.67萬㎡，居住建筑面積增加9.42萬㎡。

一石掀起千層浪，“商改住“，究竟利好還是利空？

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今年以來，這已不是南沙第一宗規劃“商改住”的地塊。

此前我們就有報道過，南沙此前就有兩宗地鐵上蓋、地理位置相對占優的地塊發布控規調整，地塊用途擬由商業用地變更為居住用地：

但目前自規局仍未發布最終結果。

回顧廣州“商改住”的進程，2019年廣州市規劃和自然資源局、廣州市住房和城鄉建設局印發了《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》。

文件指出，已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業及商業辦公混合等類型非住宅存量用房，以棟或相對獨立部分為單位按規定改建為租賃住房。

與此同時，文件還指出，成棟，成片的商、辦類物業才能推行“商改住”，個人手上的公寓不受上述新政影響， “商改住”政策不允許改后的物業以任何形式進行銷售。

關于該政策，彼時專家解讀如下：

【肖文曉】--克而瑞廣佛區域首席分析師

《意見》從政策背景來看，是地方響應國家建立租購并舉的住房制度的目標，多渠道供給租賃住房的具體舉措之一；從市場背景來看，則是綜合考慮了近年來市場上商服物業存量居高不下，部分商服物業存在運營困難、空置率高等實際問題，為盤活這些存量商服物業提供了新的思路。

由此可見，“商改住”政策的原意是針對非住宅存量用房，與今天南沙等區域將商服用地轉性為住宅用地還是有根本的差異。

值得注意的是，雖然彼時有“商改住”的指導意見，但是現實中的成功案例寥寥，反而是近年來廣州土拍市場頻繁出現“商改住”的另類現象。

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小編有留意到，自去年開始，廣州已有不少地塊成功實現“商改住”的案例。

例如番禺南站板塊的萬科檐嶼城、海珠越秀江灣潮起、海珠琶洲保利天奕……并且入市以來都取得了相對出色的銷售表現。

隔壁的深圳，在去年通過“商改住”推出了多宗宅地，包括已入市的深灣玖序花園、保利瑧譽、待入市的后海沄璽花園等項目，均是“商改住”的產物。

而之所以深圳“商改住”實行多年，一方面，克而瑞數據監測顯示，截至2025年8月末深圳商品住宅庫存面積568.96萬㎡，去化周期13.1個月， 在售新房屈指可數。

而南山、福田、羅湖等核心區域商品住宅庫存規模均在千套出頭，且去化周期遠低于全市平均水平。

另一方面，加上這些區域周邊總部集群、配套已是“所見即所得”的狀態，所以以上項目入市以來便取得了不錯的銷售表現。

在深圳“商改住”的案例中，或許能理解為什么南沙居民反對“商改住”的原因。

他們認為，現階段的靈山島配套匱乏，都希望先補齊配套后再進行住宅開發。

不過也有部分網友表示支持南沙“商改住”，認為住的人多了，配套也會跟著上來。

從官方角度看，根據年初發布的《2025年廣州供地計劃藍皮書》中顯示，南沙今年計劃供應3宗涉宅用地，3宗商務用地，處于歷年較低水平。

在庫存結構上，克而瑞數據監測顯示，截至2025年8月，南沙商辦產品（辦公樓、商業、酒店式公寓）庫存9890套，盡管低于住宅的12626套，但平均去化周期為86個月，商業、辦公的去化周期更是高達100個月以上，遠高于住宅的21個月。

事實上，不僅去化周期漫長，目前廣州不少地區已建成的商服物業空置壓力也不小。從上述角度，或許我們更能理解為何今天像靈山島這樣的區域核心地段為何要做控規調整。

不過要注意，這只是控規調整階段，最終結果如何，以自規局公告發布為準。

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