半年虧掉6.5億元， “親兒子”聯發拖累建發

過往幾年在土地市場激進搶地的“黑馬”房企陷入兩頭“失血”的困境。

近期，建發股份披露半年度業績報告。報告期內，公司實現營收3153.21億元，同比下滑1.16%，歸母凈利潤同比下跌29.87%至8.41億元，創下近十年的最低值。

按建發股份在財報中所言，歸母凈利潤的下滑主要有兩個因素，“家居商場運營業務分部減少2.13億元，以及房地產業務分部減少1.43億元”。

家居商場業務的對應主體是美凱龍，兩年前那場收并購在業內掀起不小的爭議；房地產業務方面，除了建發房產外，建發股份旗下還有一家子公司也有開發業務，即聯發集團，后者上半年虧幅加大，成為建發股份的又一“出血點”。

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虧損的聯發

信息顯示，聯發集團的核心業務是房地產，其中包括房地產開發、產業運營、物業服務、代建及城市更新等，收入占比常年維持在90%以上，另輔以部分供應鏈運營業務。

雖然業務有重疊，但聯發集團與建發房產的地產開發業務一直保持著錯位競爭。很長時間里，聯發集團一直在三四線低能級城市拿地，比如湖北鄂州、江西南昌、福建漳州等。

數據顯示，截至2025年3月末，聯發集團全口徑在售項目剩余可售面積（含在建剩余可售面積及已完工可售面積）為384.17萬平方米，其中22.31%位于重慶，南昌、鄂州、漳州、柳州、南寧五城合計30.82%，其他城市23.62%，樓價相對堅挺的杭州占比為3.04%。

這樣的結構導致聯發集團近年一直不斷地計提減值，相關影響逐步彌漫至利潤端。

2023年、2024年，聯發集團分別計提了14.8億元、20.92 億元的存貨跌價準備，當期房地產業務實現歸母凈利潤- 17.81億元、-18.25 億元，為建發股份房地產業務分部貢獻的歸母凈利潤則為-18.58億元、-17.72 億元。

到今年上半年，這一趨勢仍在持續。報告期內，聯發集團計提存貨跌價準備 2.32 億元，為建發股份房地產業務帶來歸母凈利潤虧損5.08 億元，同比減少 2.22 億元。

那么，不斷虧損的聯發集團實際經營情況究竟如何？

今年上半年，聯發集團合共實現營收102.01億元，同比下滑26.4%，其中83.29%、對應84.96億元的收入來自房地產開發業務，而該業務在上年同期貢獻了125.55億元的收入，降幅超過30%。

聯發集團對此的解釋是，受到房地產項目竣工交樓結轉金額同比減少影響所致。另外一個現象是，報告期內其房地產開發業務的毛利率為4.97%，較上年同期的7.64%下滑2.67個百分點。

收入規模減少、毛利率下滑、存貨減值計提等諸多因素影響下，截至6月末，聯發集團整體實現歸母凈利潤虧損約6.54億元。上年同期虧損3.45億元，虧幅進一步擴大。

聯合資信在近期的一則報告中指出，聯發集團剩余可售面積較為充足，但區域集中度偏高且當前房地產市場景氣度不佳，后續項目去化、可變現能力與賬面價值均面臨一定壓力。

其列出了一組數據，截至2025年3月底，公司全口徑在建項目預計總投資483.85億元，預計可銷售總額522.29億元，“存量項目盈利空間一般，主要系前期公司獲取的土地因地價獲取成本較高”。

或是考慮到這一點，聯發集團開始積極換倉。去年，其在上海摘下了曹路宅地，打造成金海汀雲臺，后又聯合新加坡豐隆摘下黃浦區新天地商住地塊。

今年6月20日，聯發集團獨自摘下曹路科教園區C1A-3、C1A-7地塊，41.7%的溢價創下上海集中供地以來最高溢價率紀錄。而就在前一天，其還以46.6%的溢價摘下了深圳龍華民治地塊。

但這又會牽動負債水平的變動。截至6月末，聯發集團短期借款規模達到21.01億元，較年初的15.6億元增長了5.41億元，相當于平均每個月增加短債0.9億元。

此外，2024年受銷售回款下降影響，聯發集團經營活動現金流轉為凈流出，對應-17.09億元。今年以來，房地產銷售市場依舊承壓，僅有部分高能級城市位于核心區域的改善型住宅先對堅挺，這樣的大環境之下，聯發集團自身造血能力能否修復需要打上一個問號。

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美凱龍不“美”

如果說聯發集團是建發股份內部的“囊腫”，那么美凱龍則算是外部創口。

2023年，建發股份聯手聯發集團以62.86億元的價格收購了紅星美凱龍29.95%股權。當年8月末，美凱龍被納入合并報表范圍，9月至12月，其為建發股份貢獻的歸母凈利潤規模為-5.63億元。

那一年年度財報中，以美凱龍為主的家居商場運營業務分部總負債達到685.32億元；且由于將紅星美凱龍投資性房產納入報表，建發股份的投資性房地產指標較上年暴增630.35%至1133.6億元。

兩年時間過去，情況依舊未見好轉，“失血”仍在繼續。

今年上半年，家居商場運營業務為建發股份帶來營收33.37億元，較上年同期的42.25億元下滑21.01%；該業務分部對應的歸母凈利潤為-5.91億元（綜合股權比例因素后體現在建發股份并表財報中的），而上年同期為-3.77億元。

建發股份在財報中指出，報告期內，美凱龍商場租賃及運營業務的營業利潤超2億元；由于商場的租金增長未達預期，導致投資性房地產公允價值下降超20億元，疊加計提資產減值準備和信用減值準備合計超1億元，兩項合計金額超21億元，美凱龍實現歸母凈利潤為-20億元。

數據顯示，截至6月末，美凱龍經營著經營 76 家自營商場，235家不同管理深度的委管商場，通過戰略合作經營 7 家家居商場。此外，公司以特許經營方式授權23 家特許經營家居建材項目，共包括 369 家家居建材店/產業街。

經過調整戰略與商場品類布局，以優惠條件吸引設計師、家裝公司、新能源汽車等優質品牌入駐，上半年其自營商場的平均出租率為84.2%，委管商場平均出租率為81.3%。

分業態來看，報告期內，美凱龍自有及租賃、委托經營、建筑裝飾分別實現收入24.51億元、6.09億元、1.04億元，同比變動幅度分別為-15.6%、-26.4%、-51.1%。

財報中提到，美凱龍自營及租賃收入下滑是由于為支持商戶持續經營，穩商留商優惠增加所致；委托經營收入同比下滑是因委管商場數量減少；而建筑收入同比下滑則是受到相關行業收縮情況的影響，公司項目數量減少，存續項目工程進度放緩原因所致。

影響之下，美凱龍上半年實現營收33.37億元，同比下滑21.01%，甚至不及2016年中期的45.84億元，創下近十年的新低。

要知道，這個成績還是美凱龍積極調改之后的結果。去年9月，美凱龍舉行了一場千商生態創新大會，會上宣布了多項革新措施，時任建發集團總經理、紅星美凱龍董事長鄭永達親自上陣，積極向外界傳遞信心。

只是，截至目前改革效應仍未顯現，反而建發股份逐步被拉入“深水區”。

另一個有趣的現象是，當初建發股份在收購紅星美凱龍后，股價一度下跌，美凱龍的股價也從收購價4.82元跌至1元多，市值大幅縮水。

而截至發稿，美凱龍的股價已經走出低谷，來到3元/股，但依舊不及當初4.82元的收購價。

記者 吳典

編輯 孫婉秋