朱辛莊，昌平樓市的最后高地

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

上周，趕在舉國歡慶的日子，北京市發布了2025年第七批供地清單。

8宗地中，東城祈年大街路西危改、朝陽永安里舊城區改造項目，被外界稱之為“王炸”地塊。

當然，其他平原多點地區的地塊，也蠻多亮點。

其中，就包括了昌平區北七家歇甲莊村0038、0046地塊。隨著東小口巨無霸地塊下架，昌平南的供地策略，似乎開始東移了。

地理上，歇甲莊位于天通苑、新北苑、奶西三板塊中間，離朝陽區很近，可謂“一張白紙”。

有業內人士認為，它未來的發展潛力巨大，具備成為下一個朱辛莊的可能性。

在花姐看來，這是對歇甲莊板塊的最高評價。

但目下，朱辛莊板塊依舊是整個昌平樓市的絕對高地，無論產業配套，亦或交通便利性上，歇甲莊還遠遠不能企及。

羅馬不是一天建成的。

歇甲莊雖具潛力，但要將規劃中的藍圖變為現實，還需很長一段時間來打磨。

畢竟，從受人關注，到如今各家房企垂涎，朱辛莊板塊走過了8年光陰。

朱辛莊蛻變之路

朱辛莊板塊真正被外界關注，始于2018年。

當年11月，小米聯合華潤置地，以26.57億元拿下朱辛莊CP00-1600-0016地塊。

這塊公建住宅混合地塊，既有小米智慧產業園，也有小米員工房萬象華府，以及對外銷售的萬象悅府。每平5萬元出頭的限價，讓這個兩個項目，被海淀周邊的“碼農”，一掃而空。

2020年10月，北京101中學未來科學城學校正式開工，這座北京K12學校，給整個朱辛莊板塊，注入了優質教育資源。

到了2021年11月，朱辛莊萬達廣場正式啟動，標志著商業配套也開始跟進。

朱辛莊板塊開始步入價值急速上升期。

2023年，是整個朱辛莊板塊的高光年份。包括越秀星樾、大華啟宸府、中海寰宇未來等項目，在這里落地生根。

由此，朱辛莊承接海淀各IT產業園外溢的能力，也達到了巔峰。

時間進入到2025年，北京101中學已正式招生，萬達廣場也已運營了一年多。

而隨著中海寰宇未來等住宅項目的外立面竣工，以及小米產業園二期的使用，朱辛莊的城市界面，煥然一新。

核心區迎來首個好房子

不過，朱辛莊板塊崛起的同時，這里的宅地供應，卻日漸稀缺。

好在，它今年也迎來了首個好房子項目——中海未來之境。

2月18日，中海地產聯合未來科學城，以12.8億元底價競得中海未來之境地塊，住宅樓面積約3.48萬元/平米。

它與大華啟宸府一路之隔，但更靠近朱辛莊地鐵站，直線距離約400米，一度被稱為朱辛莊最后的“王炸”項目。

因為，按當時的規劃，中海未來之境是朱辛莊核心區域，最后一塊住宅用地。

樓棟的規劃上，中海未來之境采取了南低北高的漸進式布局，前排三棟樓最高11層洋房，后排三棟則為18層，這讓樓棟之間的遮擋程度降至最低，堪稱神來之筆。

這種布局，讓它的居住舒適度，超越了大華啟宸府。后者除了最南邊的5#為11F外，其余均為18F高層，導致樓王3號樓東西方向都有遮擋。

戶型設計上，中海未來之境的產品定位偏改善——4款戶型中，97平、105平、108平為三居，129平為四居。

這與中海寰宇未來積攢下的用戶畫像，密不可分——它的戶型從88平至145平，覆蓋剛改全面積段。

二者結合，幾乎滿足了絕大部分購房者的需求。

不僅如此，中海未來之境還擁有朱辛莊核心區樓盤沒有的陽臺——除了97平內嵌陽臺進深1.5米外，其余三款均為1.2米左右。

它的入市時分，恰逢北京市醞釀收緊贈送尺度之際，但即便如此，其仍是朱辛莊贈送面積最多的項目，綜合實際得房率達到85%以上。

朱辛莊的價格錨點

上半年最后一天，中海未來之境取得了預售證。

擬售均價6.71萬元至7.29萬元/平米之間，為昌平樓市有史以來最高。這確實超出了市場預期。

不過，7月27日正式開盤后，它的實際成交均價，來到了6.19萬元/平，與大華啟宸府當年的成交價，幾乎相仿。

給足市場誠意后，中海未來之境業績斐然。8月份，它豪奪昌平樓市網簽面積、金額雙料冠軍。

截至目前，網簽已經達到86套，成交均價6.17萬元/平米，網簽金額5.91億元；另外，車位也網簽了55個，均價15萬元/個。

8月，北京市放開5環外限購，中海未來之境也迎來利好，它的129平戶型，需求激增。

開盤時，該戶型只推出了3#一單元共34套，截至目前網簽已達18套，加上其他已認購數量，只能低層寥寥數套可售。

為此，上月底，中海未來之境將2單元34套房源加推，目前已產生兩套網簽，另有一套預訂。

同時，也釋放了1#1單元108平戶型。至此，除了1#2單元外，所有樓棟均全部入市。

花姐得悉，隨著8月底加推房源后，中海未來之境的成交價格，也較開盤時有所上升，近期的均價已達6.2萬元/平米以上。

與此對應的是，有消息稱，包括朱辛莊邊緣的越秀星耀未來，以及生命科學園板塊的龍湖觀萃，已于近期開始調價。

可以說，中海未來之境已成為整個朱辛莊板塊的價格錨點。

花姐點評：

朱辛莊宅地供應的故事，并沒有隨著中海未來之境而終止。

就在它開盤后4天，迎來一個重磅消息——東邊的0055號地，即將入市。

該地占地1.27公頃，規劃地上建面3.175萬平米，容積率2.5，限高80米。后兩個參數與中海未來之境一模一樣。

原本，中海未來之境一直被視作朱辛莊的最后一塊宅地，為何又多出了0055地塊？

只因，它是從一塊工業研發用地變性而來。（詳見《北京三宗地變性，藏有深意》）

也許，正是基于中海未來之境的熱銷，讓有關方面看到了，在當下的樓市環境中，亟需再來一塊“王炸”地提振信心。

有人稱，0055地塊的登場，給中海未來之境帶來了巨大壓力。

但花姐認為，恰恰相反。按照目前的去化進度，待0055地塊正式入市時，中海未來之境可售房源已不剩多少。

況且，對朱辛莊板塊極度了解的中海地產，即便出于護盤的目的，會讓0055地塊旁落別人？

如果中海地產真要遂愿，三子落地，它不僅將成為這里的絕對霸主，朱辛莊板塊短期內，或將真的再無宅地供應。