借名買房無書面協議，北京房產律師助力借名人勝訴過戶

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告林辰與被告林浩系堂兄弟關系（林辰父親為林國棟，林浩父親為林國梁，二人系親兄弟，祖父為林建軍）。林浩一家曾居住的房屋被納入拆遷范圍，獲得拆遷安置款及多個購房指標（拆遷對接房源含限價商品房、商品房等）。因林浩一家無額外購房能力和需求，而林辰具備購房能力且有買房意愿，雙方經協商，口頭約定林辰借用林浩的拆遷購房指標，以林浩名義購買拆遷對接房源，相關費用均由林辰承擔。

2011年10月21日，林辰全額支付了一號房屋（拆遷對接房源）的購房款及專項維修資金共計1789776元，當日接收房屋并進行裝修。2012年3月28日，林辰借用林浩名義，與甲公司（出賣人）簽訂《現房買賣合同》，完善購房手續；2012年4月1日，林辰又支付了該房屋契稅14468.24元。2012年10月，一號房屋產權證下發，由林辰自行保管，裝修完成后，林辰與妻子入住該房屋至今，期間的水電、停車費等所有相關費用均由林辰繳納，房屋相關購房文件、權屬憑證也均由林辰持有。

因雙方親屬關系融洽，且考慮到過戶費用，林辰未急于要求林浩協助辦理房屋過戶手續。2018年8月，林浩突然反悔，致電林辰要求支付100萬元補償，后又變更要求，要么將一號房屋變賣后分給其一半收益，要么支付400萬元現金，否則拒絕協助過戶。經雙方長輩多次調解無果后，林辰無奈訴至法院，提出兩項訴訟請求：1. 判令林浩將一號房屋過戶登記至其名下；2. 判令林浩承擔本案訴訟費、保全費和保全保險費。

庭審中，林浩辯稱，不同意林辰的全部訴訟請求，理由如下：一是本案已過訴訟時效，林辰自2012年就知曉房屋登記情況，直至起訴時才主張權利，已超過法定時效；二是雙方不存在借名買房關系，具體為：林辰具有本地購房資格，無需借名；雙方無書面及口頭借名約定，林辰未實際看房選房，一號房屋系回遷房，林辰非被拆遷人；林辰雖實際使用房屋，但未主張過權屬變更，且其曾申請兩限房；林辰并非全部出資，房屋包含拆遷利益；房屋相關拆遷協議、房產證等由其保管；涉案房屋系回遷房，具有保障被拆遷人居住的目的；林辰系暫住房屋，雙方系借用關系；其從未無償讓渡拆遷利益，雙方無相關約定。

另查，林辰現具有本地購房資格；訴訟中，林辰申請財產保全，支付保全保險費9000元，并同意自行承擔房屋過戶過程中產生的全部稅費；2018年9月，林浩重新辦理了一號房屋的不動產登記證書，但不影響林辰持有原有產權證原件的事實。雙方當事人圍繞借名買房關系是否成立提交了相關證據，法院組織雙方進行了證據交換和質證。

裁判結果

一、林浩于本判決生效后七日內，協助林辰辦理一號房屋的權屬轉移登記手續，將該房屋過戶至林辰名下，過戶所產生的稅、費由林辰負擔；

二、林浩于本判決生效后七日內，向林辰支付保全保險費9000元。

該判決生效后，林辰的核心權益得到全面維護，成功實現房屋過戶的訴求，且保全保險費由敗訴方林浩承擔；林浩的全部抗辯理由均未被法院采納，需履行協助過戶及付款義務。

法院說理

法院認為，本案的核心爭議焦點為：雙方就一號房屋是否存在借名買房合同關系、該關系是否有效、能否繼續履行，以及本案是否超過訴訟時效。結合案件事實及法律規定，具體說理如下：

第一，關于雙方是否存在借名買房合同關系。根據法律規定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，舉證證明標準為“高度可能性”。本案中，雙方雖未簽署書面的借名買房合同或借用合同，但結合以下事實，法院認定雙方存在借名買房合同關系：一是借名事由合理，一號房屋為拆遷對接房源，購房資格受限，林辰非被拆遷人及在冊戶籍人員，不具備購房資格，林浩系拆遷協議在冊戶籍人員，具備購房資格，且拆遷回購房屋存在價格優惠，林辰借用林浩名義購房具有合理理由；二是林辰全額出資，涉案房屋的購房款、專項維修資金、契稅等全部相關費用均由林辰支付，林浩未實際出資，房屋的政策優惠不等于林浩出資；三是林辰實際占有使用，自2011年10月接收房屋后，林辰裝修并入住至今，承擔了全部居住期間的相關費用；四是林辰持有核心文件，房屋的購房合同、購房發票、原有產權證等重要文件均由林辰保管，林浩雖重新辦理產權證，但不影響該事實；五是林浩提交的證據不足以證明雙方存在借用關系，其提交的親屬證人證言、收入情況證明等，無法反駁借名買房的事實。

第二，關于借名買房合同關系的效力。一號房屋雖為拆遷對接房源，享有一定拆遷政策優惠，但房屋性質為商品房，不屬于經濟適用房等政策性保障住房，雙方的借名買房合同關系系真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。

第三，關于借名買房合同能否繼續履行。現林辰已具備本地購房資格，雙方的借名買房合同不存在法律或事實上的履行障礙，應當繼續履行，林浩有義務協助林辰辦理房屋權屬轉移登記手續。

第四，關于訴訟時效。雙方未對房屋過戶期限作出明確約定，屬于履行期限約定不明，根據法律規定，當事人可隨時主張權利，故本案并未超過法定訴訟時效，林浩的該抗辯理由不成立。

此外，關于保全保險費的負擔，林辰的保全申請及擔保方式符合法律規定，且其訴訟請求得到法院支持，該筆費用系林辰為維護自身合法權益產生的合理支出，應由敗訴方林浩承擔。

勝訴辦案心得

結合本案辦理過程、法院裁判思路，就拆遷指標類借名買房糾紛的勝訴關鍵、實務要點及借名人維權技巧，總結如下心得，既為有類似需求的借名人提供參考。

1. 無書面借名協議，并非借名買房維權的“死穴”。本案中，雙方僅達成口頭借名約定，這是親屬間借名買房的常見情形，也是林浩抗辯的核心要點之一。我們在辦案中，沒有局限于書面協議，而是圍繞“借名合理性、全額出資、實際占有、持有核心文件”四大核心，梳理完整證據鏈，最終說服法院認定借名買房關系成立——這提醒借名人，即便未簽訂書面協議，只要能提供上述相關證據，依然可以順利維權。

2. 全額出資+完整出資憑證，是借名買房勝訴的核心基石。本案中，我們重點提交了林辰支付購房款、契稅、專項維修資金的全部憑證，清晰證明林辰系涉案房屋的唯一實際出資人，徹底反駁了林浩“林辰未全額出資、房屋含拆遷利益”的抗辯。實踐中，借名買房過程中，借名人務必留存好每一筆款項的支付憑證（轉賬記錄、刷卡小票、收據等），避免因證據缺失導致敗訴，這也是此類案件勝訴的核心關鍵。

3. 實際占有使用+核心文件持有，是佐證借名事實的重要補充。本案辦理中，我們不僅提交了林辰入住后的水電、停車費等繳費憑證，證明其長期實際占有使用房屋，還提交了林辰持有購房合同、原有產權證等核心文件的證據，形成完整的證據閉環，進一步印證借名買房的真實性。這提醒借名人，接收房屋后要及時裝修入住，規范留存居住期間的相關費用憑證，同時妥善保管所有購房相關文件，這些都是維權的重要證據。

4. 精準反駁出名人的抗辯，打破其維權阻礙。本案中，林浩提出了“超過訴訟時效、不存在借名關系、房屋系回遷房”等多項抗辯，我們逐一精準拆解：針對訴訟時效，強調“履行期限約定不明可隨時主張權利”；針對借名關系，用完整證據鏈反駁其借用主張；針對房屋性質，明確“商品房不屬于政策性住房，借名有效”，每一項抗辯都有明確的法律依據和事實支撐，最終全部被法院采納。這體現了專業律師在庭審抗辯、法律適用上的優勢，能夠精準抓住對方抗辯漏洞，高效推進維權。

5. 關注購房資格，掃清過戶履行障礙。本案中，我們提前核查確認林辰已具備本地購房資格，庭審中重點強調該事實，明確借名合同不存在履行障礙，為法院判令林浩協助過戶提供了重要支撐。提醒借名人，若涉及本地購房資格限制，務必提前確認自身資格，若暫時不具備，可在具備資格后再主張過戶，避免因資格問題影響維權效果。

最后，提醒廣大借名人，尤其是親屬間借名買房、拆遷指標借名買房的當事人：借名買房雖常見，但風險較高，優先建議簽訂書面借名協議，明確雙方權利義務（如過戶時間、違約責任等）；若未簽訂書面協議，務必留存好出資、占有、文件持有等相關證據。若遇到出名人反悔、拒絕協助過戶、索要額外補償等糾紛，無需恐慌，應及時委托專業的借名買房律師介入，梳理證據鏈、明確維權思路、精準庭審抗辯，才能最大程度維護自身合法房產權益，順利實現房屋過戶。本律師團隊專注于借名買房、房產過戶、拆遷指標糾紛多年，擁有豐富的勝訴案例及實務經驗，可全程代理借名人維權，助力客戶守住房產、實現合法訴求。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關問題，歡迎來電咨詢。