規律推演：股市走牛后，樓市何時能上漲？

股市非常火爆，樓市異常低迷，這是中國的兩大市場現狀。

去年12月，國家高層會議首次表示：要穩住樓市和股市。

如今，股市不但穩住了，還創了十年高點。

而樓市不但沒有穩住，價格反而創新低，很多城市的房價已跌回到十年前。

若看新房銷售量、拿地量、開工量，更是已跌回到十幾年前。

股市與樓市關系密切，過去多年存在 “股市先上漲，樓市后上漲” 的規律。

在當前環境下，這一規律是否仍存在？

既然股市已步入牛市，樓市何時能直接反彈？

今天我們就做些技術分析，通過圖表詳細解析股市與樓市的邏輯、二者的關系，以及未來樓市的走勢。

要想對二者進行比對，必須先將兩個指標指數化。

指數化后，把兩個指標放在一起，就能更方便地對比。

零以上說明市場景氣，零以下說明市場不景氣。

我們來看，去年九月底，股市和樓市同步受到政策利好影響，出現反彈。

股市在十月份略有回落盤整，今年四月以來持續上漲，最近更是創了十年新高。

而樓市在去年九月底新政后雖也有一波反彈，但反彈幅度不高，今年又出現回落，尤其是四月以來回落幅度較大。

而且，樓市雖有小反彈，卻仍處于不景氣區間，目前二者相互背離，樓市表現較弱。

股市表現較強，我們再看歷史規律。

2014 年二季度（4-5 月份），股價見底，當時股市非常低迷，見底后開始上漲；房產市場則在 2014 年九月份見底。

可見，股市先漲、樓市后漲，股市也先見頂、樓市后見頂。

那一輪股市見頂是在 2015 年六月份，當時房地產市場才剛往上走，突破零軸、進入景氣區間，也就是說，股市見頂時，樓市才剛復蘇。

從這一邏輯來看，目前股市往上走，即便已進入上漲后半段，樓市仍處于低位也合乎情理，畢竟樓市會滯后一些。

再看股市與樓市的另一波反彈：

2020 年初遭遇疫情，當時樓市還處于繁榮期，即便受疫情沖擊，也很快反彈，且反彈時間比股市早；

股市則基本在四、五月份才開始往上走。之后，由于樓市遭遇嚴厲調控，樓市先見頂回落，股市后見頂回落。

從走勢圖來看，總體而言，股市反應比樓市靈敏。

據此推測，股市上漲到一定高度后，對樓市的利好效應會開始顯現。

我認為，全國房地產市場景氣指數在最近兩個月（包含八月、九月），可能會探底、筑底；尤其是如果有增量政策加持，則四季度可能會有所反彈

以上是基于房地產市場綜合景氣指數的分析，接下來我們再看房地產市場景氣度中的細分指標 —— 住宅成交指數，該指數要領先于整個房地產市場的綜合景氣指數。

我們選擇一線城市作為分析樣本，從數據來看，一線城市的住宅成交指數與股市的同步性較強。

2014 年時，住宅成交指數比股市稍微滯后一點。

2020 年時，二者走勢則非常同步。

此外，2018 年下半年到 2020 年，股市有一波下跌，處于不景氣區間，同時一線城市住宅成交量也處于不景氣區間。

可見這兩個指標的匹配度比之前的綜合指標更好。

去年九月底，股市與一線城市住宅成交指數的反彈幅度、節奏較為類似；

今年以來，一線城市住宅成交量有所回落，但回落之后仍處于正值區間，目前一線城市的交易量偏景氣，且高于歷史均值。

從這一情況來看，即便股市突破 3800 點時，一線城市住宅成交量有所回落，但其仍處于景氣區間，預計未來幾個月，一線城市住宅成交量會穩住并再次反彈，二者的關聯度會比較高。

通過上述技術分析，想必有些讀者可能沒看懂，有些讀者則看得津津有味，但不管怎樣，我還是要總結一下：

股市走牛后會產生財富效應，很多股民賺到了錢，至少有不少人的股票解套了。

手中有錢后，人們的消費和投資意愿會增強，這會讓整個經濟趨于活躍。

經濟活躍之后，就有利于樓市觸底反彈，而且部分人有錢后，無論是為了改善住房，還是兼顧長線投資，選擇買房都合乎情理。

我認為，過去 “股市先漲、樓市后漲” 的規律仍會出現，只是受當前中國經濟偏低迷、住房需求接近飽和、人口增速放緩等不利因素影響，此次樓市反彈滯后于股市走牛的時間會比較長；且未來反彈后，成交量和價格的上漲高度會明顯小于過去的牛市。

按照股市目前的上漲節奏，其突破 4000 點的概率很大，甚至有較小概率摸高到 4500 點，還有極低概率達到 5000 點。

如果股市能漲到 4500 點以上，我估計明年全國大城市的房價就有可能止跌。