上海825樓市新政后：外環外冷熱不均，環滬遭虹吸

825新政能否喚醒上海樓市的“金九銀十”？

上海8.25樓市新政出臺后，多項數據反映出積極信號。

根據上海佑威房地產研究中心統計，8月份上海二手房成交達到19,912套（含商業、車位），環比微漲2.97%，同比去年增長11.34%。尤其值得注意的是，8月30日單日成交1103套，創下近兩個月來的新高。

新房市場也出現局部火熱現象。

外環外的兩個項目——閔行梅隴的保利?海上印三批次和寶山楊行的金茂棠，均實現了“開盤即清盤”。不少其他樓盤的訪客量和成交量也比新政前有明顯提升。

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市場一線的反饋同樣積極。七寶某中介門店負責人表示：“新政出臺后，咨詢量確實上漲明顯，幾乎每天都有新客戶主動詢問。同時，著急掛牌置換的房東也增多不少。”

那么，新政究竟為何在此時推出？它又將對外環內市場乃至環滬區域產生怎樣的影響？上海樓市后續走勢如何？

為什么現在出這個政策？

8月25日，上海推出新一輪樓市調控政策，涉及限購放寬、公積金政策優化和房產稅調整三方面核心內容。

新規明確，符合購房條件的居民在外環外購房不再限制套數，單身人士也可參照家庭標準執行。公積金貸款額度普遍上調15%，多子女家庭購買首套房可額外疊加優惠；同時允許提取公積金支付首付，且不影響貸款額度核定，首套與二套房的利率差異也被取消。房產稅方面，首套暫免征收，二套及以上住房可享受人均60平方米的免稅面積扣除，新政策將于2025年起正式實施。

簡言之，825新政核心是外環外全面放開限購——此前可買1-2套，如今可購無限套，同時疊加利率下調、公積金使用門檻降低、房產稅小幅減免三重利好。

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此時上海推出“825新政”，核心目的是應對市場持續下行、穩定房價預期，并精準化解外環外高庫存風險，是一次在關鍵時點推出的結構性寬松政策。

而推出的直接原因在于市場已陷入“量價齊跌”的困境。

安居客數據顯示，上海二手房價格從今年2月后已連續7個月下跌，9月環比再降0.79%，同比跌幅高達9.17%；平均成交周期延長至128天，房東陷入“降價虧資產，不降價賣不掉”的兩難局面。整體市場信心偏弱，亟需政策注入穩定性。

更深層次看，政策出臺有三重考量：

其一，緊扣“金九銀十”窗口期，傳統銷售旺季是提振交易的最佳時機。政策效應一般有2-3個月的釋放期，此時松綁能最大程度促進成交反彈。

其二，響應中央“止跌回穩”導向，在國務院明確要求“更大力度鞏固市場復蘇”的背景下，上海有必要推出實質性措施以防范樓市進一步下滑。

其三，緩解區域結構失衡。與今年5月全市普惠的“527新政”不同，本次政策精準聚焦外環外市場——該區域庫存壓力大、去化速度慢，全面放開限購、降低購房成本，可有效釋放本地改善與剛需潛力，避免“一刀切”刺激導致核心區域過熱。

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北京“8·8新政”的階段性成效，為上海825新政提供了有價值的參照。

根據中指研究院數據，北京新政實施后（8月9日-9月7日）新建商品住宅日均成交達1.26萬平方米，較7月日均增長7%；克而瑞統計進一步顯示，8月北京新建商品住宅成交2733套，環比上漲6.2%，顯示出政策對市場活躍度的提振作用。

在此背景下，市場關注焦點自然轉向上海：825新政能否同樣借助“金九銀十”傳統銷售契機，有效激活外環外市場，并帶動全市樓市逐步走出低谷呢？

對上海房價影響是多面的

上海樓市“825新政”出臺后，對房價的影響呈現多面性和結構性分化的特征，市場整體呈現“外環外熱度與壓力并存，外環內抗跌性凸顯”的復雜格局。

一、外環外：熱度與壓力并存

新政后，外環外多個樓盤打出“通宵賣房”口號，中介帶看量和成交量有所提升，但市場情緒仍以理性為主。

多位中介反饋，“雖然少數房東試探性漲價，但絕大多數業主都愿意降價出貨，只想趁新政窗口期盡快成交。”中介自身也積極促交易，“只要客戶不太過分，基本會把握新政窗口期盡力成交”。

這種“表面熱鬧”背后，數據印證了市場的真實壓力：上海二手房掛牌價已連續七個月下跌，9月全市均價降至46738元/平方米（安居客統計至9月13日），環比再降0.79%，同比跌幅達9.17%。區域分化明顯，嘉定、松江、崇明僅微漲0.10%-5.97%，而金山則以1.94%的跌幅領跌。

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新房市場同樣未現整體回暖。

盡管多個樓盤宣稱“24小時不打烊”或“回收優惠”，但實際去化仍依賴大幅讓利。據鳳凰網房產調查，外環外如松江國貿鷺原、嘉定大華梧桐樾、奉賢大名城映雨江南等項目，除明面95折外，還通過開發商返現（最高30–40萬）和中介返傭等暗扣方式促銷，部分房源實際成交價相當于7–8折。

但是促銷效果依然有限。佑威數據顯示，8月上海新房僅成交3033套，環比下跌9.50%。甚至有項目被指制造“水籌”假象，如虹口金茂璞元宣稱“日光”，但截至9月4日仍有24套房源未售。

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值得一提的是，外環外很多新房市場冷熱分化明顯，如保利海上印、招商林嶼畔等“日光盤”得益于成熟配套與優質產品設計，而東苑古北悅公館等項目網簽掛零。

產生分化的原因主要是這些區域配套不足、產品設計與需求錯配。不少板塊缺乏商業、教育、醫療支持，軌道交通覆蓋有限，通勤成本高，難以吸引自住買家；部分樓盤戶型落后、規劃陳舊，也無法滿足改善型需求。

為加速去化，一些遠郊樓盤已通過“政府采購”模式，將房源轉為保障性租賃住房。盡管利潤壓縮，但企業可借此回籠資金、減輕負債。

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值得注意的是，新政對于外環外部分房源實為“利空”——尤其那些無地鐵、無配套的“老破小”動遷房或品質較差的商品房，由于公積金“可提可貸”新政降低了新房上車門檻，部分購房需求轉向總價可控的新房，反而加劇了存量二手房的競爭。

二、外環內：稀缺性支撐抗跌性

與外環外相比，外環內市場表現出更強的穩定性。

上海外環內面積僅占全市約13%，此次新政放開外環外限購（近90%區域），卻仍嚴格保留外環內限購，反而凸顯了核心區資產的稀缺性。

核心區（內環內）政策保持不變：滬籍家庭限購2套，非滬籍需3年社保購1套。嚴格的準入限制抑制了投機需求，市場以自住和長期資產配置為主導，房價抗跌性較強。地段價值、成熟配套和有限供應，共同支撐其保值屬性，價格預計保持平穩或隨經濟基本面緩慢波動。

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相對而言，市區“老公房”可能面臨需求分流壓力。預算有限的購房者如今更傾向于外環外新房，因其享有政策紅利和更高產品品質，而老公房在貸款優惠、稅費減免等方面并無優勢，需求可能進一步收縮。

怎么樣看待上海樓市？

最慘的莫過于環滬樓市。

回想2021年前后，環滬區域曾吸引大量投資客涌入，被稱為“上海后花園”，掀起一陣“穩賺不賠”的購房熱潮。然而短短幾年，市場已發生根本轉變——上海每一次政策松綁，對環滬而言都意味著一輪沖擊。

環滬樓市的興起，本質是承接上海外溢的購房需求。早期上海限購嚴格，部分不具備購房資格的剛需客不得不選擇環滬。但隨著上海外環外限購大幅放開，環滬失去了“不限購”和“低總價”兩大核心優勢。無論是剛需還是投資客，都出現向上海回流的趨勢，環滬市場正面臨近十年來最嚴峻的挑戰。

上海發布新政次日，蘇州連夜取消市區新房2年限售政策，意味著樓市全面解除限售。然而政策“松綁”后，蘇州二手房單日新增掛牌量即達2000多套，背后折射的是市場低迷的現實。

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克而瑞數據顯示，蘇州7月商品住宅成交僅12萬㎡，環比下降70%；8月新房成交雖環比上升13.92%，同比仍下跌21.18%。二手房無論環比同比，均全線下跌。

類似情況普遍存在于啟東、杭州灣、嘉善、平湖、吳江汾湖、太倉等環滬區域。

環滬樓市暴跌可歸因于三大因素：產業空心化，多數區域定位“睡城”，缺乏產業支撐；配套承諾未兌現，規劃中的學校、商業、交通等多未落地；上海政策松綁形成虹吸，外環外購房門檻降低直接抽走環滬需求。

更值得注意的是，環滬樓市還出現“新房比二手房便宜”的倒掛現象。例如花橋象嶼都城怡園推出五折促銷，83平小三房總價98萬，比同小區二手房低20%以上，而周邊二手房掛牌價普遍在1.2-1.3萬/㎡，成交周期長達120-240天。

這一反常現象源于開發商迫于資金壓力降價回款，而個體業主難以承受大幅虧損，導致價格體系扭曲。

那么以上現狀，對于當前的市場參與者意味著什么？我們應如何看待并作出決策？首席認為這暗含著截然不同的機遇與挑戰——它既不是普遍上漲的信號燈，也不是全面衰退的警報器，而是一把需要精準把握的“雙刃劍”。

對于賣房者，需明確的一點是，新政旨在救流動性，而非推高價格。

外環外房東應根據家庭資金狀況，選擇降低負債或趁熱度出貨。房源素質較好的可略低于市場價成交，遠郊區域（如奉賢海灣、青浦白鶴、浦東泥城惠南）業主更應加速出售。尤其位于外環外新房密集區的二手房，需警惕后續拋壓，抓住當前窗口期果斷決策。

對購房者，剛需群體迎來史上最寬松窗口，買房門檻大幅降低，外環外熱點板塊如唐鎮、莘莊、徐涇、浦錦、梅隴、七寶綜合實力突出可以入手；若預算500萬以內可關注南翔、楊行、曹路、周康、江橋、泗涇等高性價比板塊。

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新房近年產品力顯著提升，居住體驗更好，預算充足者建議優先考慮。但無論新房二手，都應多看多比，選擇具稀缺性和競爭力的產品。

對投資者而言，當前樓市如同“刀尖舔血”，政策風險高，接盤群體日益減少，建議投資回避。

至于環滬房產，如果是剛需，當然可以考慮，但如果是投資目的，普遍不建議購入。

總的來說，825新政為外環外新房提供定向支持，有助于緩解庫存壓力和穩定土地市場，但難以根本扭轉市場下行預期。

當前上海樓市仍處于探底階段，政策僅起到阻跌作用，未觸發全面反彈。未來市場能否企穩，仍需觀察配套落實、價格調整和購房者信心恢復情況。

參考資料：

1、《重磅，蘇州連夜取消“限售”！》睿見財經

2、《夸張！新政后，上海樓市，要盡快賣房了！》安居客上海

3、《新政十日，上海樓市的真相是什么？|鳳凰觀察》鳳凰網房產上海