樓市大消息！境外個人全國購房“開綠燈”

近日，國家外匯管理局發布《國家外匯管理局關于深化跨境投融資外匯管理改革有關事宜的通知》，明確“便利境外個人境內購房結匯支付，將在粵港澳大灣區試點實施的港澳居民購房結匯支付便利推廣至全國。”

通知稱，境外個人在滿足房地產主管部門和各地購房資格條件下，可以在取得房地產主管部門的購房備案證明文件之前，憑購房合同或協議先行在銀行辦理購房所涉外匯資金結匯支付，后續再向銀行補交購房備案證明文件。

另一個重大變動在于，通知中明確“取消資本項目外匯收入及其結匯所得人民幣資金不得用于購買非自用住宅性質房產的限制”。

這意味著，企業（尤其是非房地產企業）可以更靈活地自主決定其外匯資金的使用方向，比如購買辦公用房、員工宿舍等經營性房產，并可進行基于自身發展策略的商業地產投資，將有助于盤活存量房產資源。

據廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，政策背景有2個方面，一是近期國家在鼓勵外商直接投資（FDI）方面，出臺了一系列優化營商環境的措施，包括取消各種登記、主體限制、資金限制等等；二是一直以來擔心外資炒作我國樓市，出現類似東南亞金融危機、日本地產泡沫等現象。因此，對境外資金在境內購房，一直堅持“自住自用”的原則，非房企資金不得建設、購置房地產，實施先辦理購房備案后辦理結匯的資金監管。

同時，李宇嘉表示，取消不得用于購買非自用住宅性質房產的限制，目的是鼓勵境外資金投資境內的房地產，意味著包括個人、機構等，都可以購買多套住房，商辦等，并在外匯匯入、結匯、轉賬等方面，在銀行辦理資金結匯支付時的審核程序優化，但未改變現行境外個人境內購房政策。享受政策便利的前提是境外個人符合房地產主管部門和各地購房資格條件。現在，各地的政策是可以購置一套住房，下一步的政策要看各地對于購房的數量是否會有等同于境內居民的政策松綁等。

新規核心內容劃重點

據通知原文，本次外匯管理改革主要包括以下重點：

取消境內直接投資前期費用登記：境外投資者在境內設企前需匯入前期費用的，可直接在銀行辦理開戶和資金匯入，無需辦理登記。

取消外商投資企業境內再投資登記：符合條件的外商投資企業開展境內再投資，被投資企業無需辦理接收再投資登記，資金可直接劃轉。

允許外匯利潤境內再投資：外商投資企業外匯利潤可用于境內再投資，資金可直接劃入被投企業資本金賬戶。

擴大跨境融資便利額度：符合條件的高新技術、“專精特新”和科技型中小企業跨境融資額度最高可達1000萬美元，部分企業通過“創新積分制”可獲2000萬美元額度。

縮減資本項目收入使用負面清單：明確非金融企業資本金、外債資金等可用于購買非自用住宅性質房產，如辦公用房、員工宿舍等。

境外個人購房結匯支付全國推廣便利化：允許境外個人在未取得房產備案證明前，憑購房合同先行辦理結匯支付，后續補交備案文件。

境外個人住房限購并未調整

值得注意的是，本次政策優化著重于支付流程便利化，并未調整境外個人購房資格限制。

外匯局明確強調：“境內購房結匯支付便利不改變境外個人境內購房政策。”也就是說，境外個人購房仍須符合房地產主管部門和地方政府規定的資格條件（如工作、學習滿1年且限購1套等）。

此外，企業使用外匯資金購買非自用房產的限制被取消，意味著外資企業可更靈活地配置經營性房地產資產，有利于盤活商業地產市場，但仍需遵循“真實、自用”原則。

該政策解決了境外購房者長期以來“先付款還是先備案”的流程矛盾，預計將顯著提升境外人士在境內購房的支付效率，對一二線城市和重點區域的房地產市場帶來結構性利好。但同時，由于購房資格政策未發生改變，預計不會引發外資大規模涌入。

此次外匯管理改革，是中國擴大高水平開放、優化營商環境的重要舉措，既提升了跨境投融資效率，也釋放出鼓勵外資合理參與房地產市場的積極信號。政策自發布之日起實施，預計將進一步促進跨境資金流動便利化，助力經濟高質量發展。

注：通知原文及操作指引詳見國家外匯管理局官網附件。

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國家外匯管理局副局長、新聞發言人李斌就《國家外匯管理局關于深化跨境投融資外匯管理改革有關事宜的通知》答記者問

日前，國家外匯管理局發布《國家外匯管理局關于深化跨境投融資外匯管理改革有關事宜的通知》（匯發〔2025〕43號，以下簡稱《通知》），國家外匯管理局副局長、新聞發言人李斌就《通知》相關內容回答了記者提問。

問：《通知》出臺的背景是什么？

答：為貫徹黨的二十屆三中全會精神，落實中央金融工作會議關于做好金融“五篇大文章”的決策部署，近年來，國家外匯管理局按照系統集成、穩妥有序的思路持續深化改革、擴大開放，在充分調研了解銀行、企業、個人有關外商直接投資（FDI）、跨境融資、資本項目收入支付等外匯業務意見建議的基礎上制定《通知》，不斷提升跨境投融資便利化水平，助力吸引和利用外資，促進金融服務實體經濟高質量發展。

問：《通知》在深化外商直接投資（FDI）外匯管理改革方面有哪些安排？

答：一是取消外商直接投資（FDI）前期費用基本信息登記。境外投資者在境內設立FDI企業前需要匯入前期費用的，可直接開立相關賬戶并匯入資金。

二是取消FDI企業境內再投資登記。FDI企業以外匯資本金及其結匯所得人民幣資金開展境內再投資，被投資企業或股權出讓方無需辦理接收境內再投資登記，相關資金可直接劃轉至相關賬戶。此項政策前期已在部分省市試點，運行良好，現推廣至全國實施。

三是允許FDI項下外匯利潤境內再投資。明確FDI企業境內合法產生的外匯形式利潤、境外投資者合法取得的外匯利潤，可以在境內進行再投資。

四是便利非企業科研機構吸引利用外資。明確境內非企業科研機構接收境外資金，參照FDI企業辦理相關登記和匯兌手續。此為前期在部分省市實施的“科匯通”試點，現推廣至全國。

問：《通知》在深化跨境融資外匯管理改革方面有哪些具體舉措？

答：一是擴大科創類企業跨境融資便利，將全國范圍內高新技術、“專精特新”和科技型中小企業跨境融資便利化額度統一提高至等值1000萬美元，將部分依托“創新積分制”遴選的符合條件的企業的跨境融資便利化額度提高至等值2000萬美元。

二是簡化參與跨境融資便利化業務的企業簽約登記管理要求，不再要求相關企業在簽約登記環節提供上一年度或最近一期經審計的財務報告。

問:《通知》在資本項目收入支付方面帶來哪些便利？

答：一是縮減資本項目外匯收入及其結匯所得人民幣在境內支付使用的負面清單，取消不得用于購買非自用住宅性質房產的限制。

二是優化資本項目外匯收入支付便利化業務。允許銀行依據客戶合規經營情況和風險等級等，自行決定事后隨機抽查的比例和頻率，提升企業便利化業務體驗，助力優化外資來華投資興業環境。

三是便利境外個人境內購房結匯支付。將在粵港澳大灣區試點實施的港澳居民購房結匯支付便利推廣至全國。境外個人在滿足房地產主管部門和各地購房資格條件下，可以在取得房地產主管部門的購房備案證明文件之前，憑購房合同或協議先行在銀行辦理購房所涉外匯資金結匯支付，后續再向銀行補交購房備案證明文件。

問：縮減資本項目外匯收入及其結匯所得人民幣在境內支付使用的負面清單有何考慮？

答：現行資本項目外匯收入及其結匯所得人民幣在境內支付使用的負面清單中，包括不得用于購買非自用的住宅性質房產。該項政策是在房地產市場過熱背景下，各部門先后出臺一系列針對房地產企業和行業的調控政策。國家外匯管理局從防范“熱錢”投機炒作角度，配合出臺了“非房地產企業的資本金、外債等資金不得用于建設、購買非自用房地產”的措施，為房地產市場階段性平穩健康發展發揮了積極作用。

近年來，國內房地產市場形勢已發生變化，房地產行業相關宏觀調控措施已優化調整。基于此，相關外匯管理措施有必要加以優化調整，以適應新形勢新要求，助力房地產市場穩健發展。

問：優化境外個人境內購房結匯支付政策有何考慮？

答：《通知》出臺前，境外個人境內購房辦理資金結匯支付，需提供房地產主管部門出具的購房備案證明文件，而房地產企業或二手房出讓方通常要求先收到首付款才辦理網簽。為解決業務實際辦理中的困難問題，在深入調研基礎上，國家外匯管理局針對港澳居民在粵港澳大灣區內地城市購房試點實施“先結后補”便利措施，即購房者在取得房地產主管部門的購房備案證明文件之前，可先憑購房合同或協議先行辦理結匯支付，后續再補交備案證明文件。相關試點取得積極反響和效果。

為滿足更多境外個人在境內工作、生活等合理購房需求，推動區域融合和人才流動，國家外匯管理局此次將粵港澳大灣區試點實施的結匯支付便利化政策推廣至全國。需要強調的是，境外個人境內購房結匯支付便利僅是在銀行辦理資金結匯支付時的審核程序優化，并未改變現行境外個人境內購房政策。享受政策便利的前提是境外個人符合房地產主管部門和各地購房資格條件。

來源：國家外匯管理局、中國房地產報、搜狐焦點房產

--THE END--

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