北京
在中國房地產的故事里，碧桂園幾乎是最戲劇化的一個。
幾年前，它還是人人口中的宇宙第一房企：銷售規模第一，拿地最猛，下沉最深，員工數量逼近10萬人，幾乎覆蓋了所有能蓋樓的縣城。
如今呢？
2025年，它的區域布局從巔峰的106個收縮到只剩13個，員工數量不足1.8萬人，相比最高點裁掉超過8萬人。
賬面上，總負債超過 8000億，資產負債率超過90%。
這樣一副爛攤子，換成任何一家企業都可能無力回天。
可碧桂園不認輸，它在9月的管理會議上放話：“向前看。”
三個字，既是自我打氣，也是對外的宣告。
碧桂園還想翻身。
問題是，它憑什么？
01
碧桂園的崛起，靠的是極致的效率。
它發明了一個著名的“345模式”：拿地后3個月開工，4個月開盤，5個月現金回籠。
這套邏輯，在行業上行周期里簡直是收割機，資金一圈圈轉起來，地越拿越多，規模越滾越大。
再加上下沉戰略，碧桂園跑到三四線城市甚至縣城去蓋樓，別人覺得風險大，它偏要搶先占坑。結果是2017到2019年，碧桂園的銷售額突破5000億，連續三年登頂全國房企銷售冠軍。
當時的碧桂園，就像開著一輛高速奔馳的巨無霸卡車，誰也攔不住。
可問題在于這樣的擴張，本質上是粗放的。
高杠桿、人海戰術、資金快速流轉，靠的是行業整體的繁榮。
一旦市場掉頭，這種模式就會瞬間暴露軟肋。
2023年，碧桂園正式“出險”，那一刻，房企神話徹底崩塌。
最高峰時，碧桂園有近10萬員工，遍布全國各地，如今只剩不足1.8萬，等于裁掉了八成以上。
大量職能部門被清空，只留下建筑、代建、文商旅、機器人等核心業務線。
后臺支撐沒了，組織文化也隨之消散。
2025年前8個月，碧桂園的銷售額只有224.8億，對比兩年前同期的1488億，縮水了七成以上。
雖然自今年3月起月均銷售額穩定在30億左右，但對比昔日動輒幾百億的體量，這已經是小房企水準了。
對購房者來說，碧桂園三個字已經和能不能交房綁在一起。
對投資人來說，它是債務黑洞，對供應商來說，它欠的錢還不知道什么時候能結。
一旦失去信任，規模和品牌的光環再大也沒用。
02
在絕境中，碧桂園選擇了先保命。
近三年，它累計交付了約180萬套房。
2022年交付70萬套，2023年交付60萬套，2024年交付38萬套。
進入2025年，上半年以保交樓為重，下半年則轉向保交樓和保主體并重。
這不僅是政治任務，也是生死任務，房子交出去，業主才有信任，地方政府才愿意幫忙。
2025年8月，碧桂園宣布已有超過77%的第二類債務持有人，以及近半的銀團貸款成員加入重組支持協議。
如果順利完成，預計能削減約110億美元的債務，這對碧桂園來說，就像是從絞索里擠出一絲呼吸空間。
2025年前8個月，碧桂園的銷售均價降到8300元/㎡，比去年同期低了1400元。
利潤率被壓縮，但至少保證了現金流的循環，正如楊惠妍說的：“千難萬難，只要重視就不難。只有銷售暢通，才能盤活全局。”
即便做了這么多努力，碧桂園仍然卡在兩個最要命的難題上。
最大的問題是缺錢。
截至6月底，總負債8854億，資產負債率90.6%。
有息負債2545億，其中一年內到期的就占了一半以上。
賬上現金240億，但其中不少還是受限資金。
其實是缺人。
裁員帶來的問題很現實，項目管理人手不足，很多區域一崗多責。
精細化運營能力缺失，過去靠人海戰術補的，現在沒人可用。
新戰略需要人才支撐，但市場口碑差，要招人也難。
“缺錢”和“缺人”，就像兩只大手，牢牢掐住碧桂園的脖子。
03
在經歷了兩年保交樓的被動應戰后，碧桂園終于亮出了新的戰略方向。
楊惠妍提出“一體兩翼”的構想，希望讓這家千瘡百孔的房企找到新的增長曲線。
所謂一體，依舊是房地產開發這個核心盤子；兩翼則寄托在代建代管和建筑科技上。
代建業務是第一張牌。
旗下“鳳凰智拓”在2025年上半年新簽約代建面積達到412萬㎡，躋身行業第11位，說明碧桂園在這個賽道沒有掉隊。
與此同時，文商旅集團也在加緊擴張，從杭州、湖州到廊坊、邯鄲、濱州，不斷簽下存量商業與公寓項目，如今已進入60多個城市，管理面積超過800萬㎡。
更遠的未來，還被寄托在科技和農業上。
無論是建筑機器人、智慧建筑，還是現代農業，短期內都難以產生大規模利潤，但它們至少給碧桂園留下了一些想象力。
問題是，這些新故事雖然看上去熱鬧，卻很難真正填補地產板塊的巨大缺口，說它們是翻身底牌，更像是一種寄托，而非現實。
碧桂園的信心，還有一部分來自外部環境。
今年以來，多地出臺“認房不認貸”“降低首付比例”“購房補貼”等政策。中央也多次強調要“鞏固房地產市場止跌回穩態勢”。
克而瑞數據顯示，8月30城項目開盤去化率達到42%，重回年內高點，說明市場確實有一點復蘇跡象。
最后，為了穩交付、穩經濟，地方往往愿意在土地出讓、融資協調上給碧桂園一定空間。
碧桂園現在的處境，就像一個帶著鐐銬的舞者，從粗放擴張到斷崖下墜，再到艱難求生，它走過的路徑，正是整個行業的寫照。
未來的碧桂園，能不能在廢墟里重新站起來，或許才是它真正的考驗。
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