廣州二手房指導價出臺四年，這些小區“達標”了嗎？

代表克而瑞業務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

上周日，“天河二手房價”登上了微博熱搜。

恰逢廣州二手房指導價政策出臺滿四周年，而這些小區中，天河的小區數量最多。

除天河區外，其他小區經過四年的洗禮后，房價情況又會發生什么樣的變化？

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四年前的8月末，廣州住建局公布了首批二手房指導價。

通知指出，在成交活躍區，以住宅小區為單位，在過去一年二手住房網簽成交價格基礎上，綜合考慮評估價格、周邊一手樓盤成交價格等因素，形成二手住房交易參考價格，并視市場運行情況在住建局官方網站、微信公眾號等適時發布。

還提到，廣州房地產經紀機構、房地產網絡信息發布平臺等應對掛牌房源開展對照自查，不得發布價格虛高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相關機構，應將二手住房交易參考價格作為開展業務的參考依據之一。

隨后，首批設立指導價小區名單出爐，一共涉及96個小區。

為了研究這些小區價格變化情況，小編用這些小區最新二手房成交均價與指導價對比后發現，96個指導價小區最新成交情況中，超7成的小區成交均價低于指導價，其中價差在1萬元/㎡以上的小區有21個，其次是價差低于2000元/㎡的小區有13個。

相反，成交均價大于指導價的小區有22個。

不僅黃埔、番禺外圍區“失守”，天河、海珠、越秀等中心區也“無一幸免”。

例如保利心語花園，作為指導價最高的小區，達到了95657元/㎡，克而瑞數據監測顯示，今年1-8月該小區二手房成交均價87343元/㎡，價差接近1萬元/㎡。

同類型小區的峻林苑，克而瑞數據監測顯示，今年1-8月該項目二手房成交均價76582元/㎡，低于指導價3387元/㎡。

2023年高峰時期項目最高成交均價為12.93萬元/㎡，套均價超2500萬元，跌幅為40%。

占據二手房熱門成交的華景新城，克而瑞數據監測顯示，今年1-8月該項目二手房成交均價36520元/㎡，2021年該項目指導價為55854元/㎡，價差達到了1.9萬元/㎡。

嘉尚國際公寓、東方都薈廣場...不僅低于指導價2.5-3.2萬/㎡，二手成交價比起當年直接腰斬。

不過，也有天河也有不少小區二手房成交均價在歷經四年的洗禮后，仍然高于指導價。

例如凱旋新世界，中海花城灣，其中中海花城灣今年1-8月二手房成交均價142550元/㎡，高于指導價近5萬元/㎡。

在越秀區與海珠區，高于指導價的小區有5個，占比為45%。

例如熱門成交的珠江御景灣、珠江帝景，克而瑞數據監測顯示，今年1-8月兩個小區二手房成交均價分別為35282元/㎡、63977元/㎡，均高出指導價成交，且珠江御景灣二手房成交均價高出指導價9384元/㎡。

坐擁東風小學的東風廣場，克而瑞數據監測顯示顯示，在2023年項目二手房成交均價達到了近年來最高94496元/㎡后，便一路下探，今年1-8月成交均價80863元/㎡，低于指導價1071元/㎡。

值得一提的是，貝殼上的成交記錄中，6月成交均價更是只有6字頭。

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在黃埔、番禺近郊區，二手房成交均價基本 “眾神歸位”，其中番禺區代表的8個項目中，二手房成交均價更是全部低于指導價。

新光城市花園，也就是我們熟知的萬科歐泊，克而瑞數據監測顯示，今年1-8月二手房成交均價33633元/㎡，低于指導價1.17萬元/㎡，不過隨著價格的回調，該項目成交45套。

成交均價低于指導價超1萬元/㎡的還有星河灣，克而瑞數據監測顯示，該項目今年1-8月二手房成交均價22056，錄得8套成交。

萬科城成為了近郊31個代表小區中唯一成交均價高于指導價的小區。

克而瑞數據監測顯示，今年1-8月萬科城二手房成交均價38315元/㎡，高出指導價5310元/㎡。

回顧指導價出臺的背景，彼時官方為抑制二手房價過熱而采取的其中一個措施。

不過指導價存在的時間并不長，僅一年時間就退出了市場。

后來便正如大家所見，二手房進入了很長一段時間的“冷靜期”。

克而瑞數據監測顯示，2021年廣州二手房成交11506套，成交均價32001元/㎡，量價規模達到了近五年來最高。

2022年廣州二手房成交僅82555套，是近五年首個年度成交規模不足十萬套的一年。

隨后幾年里，盡管二手房成交規模重回十萬套大關，但成交均價在不斷下探。

今年1-8月廣州二手房成交均價26518元/㎡，較高位時期回落17%。

值得一提的是，考慮到成交均價受成交結構的影響較大，業主的降價體感要比17%的降幅大得多。事實上，今天廣州二手房價對比高位腰斬的小區并不鮮見。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據延伸到泛地產數據，通過與上下游產業運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產大數據生態圈。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋住宅開發、不動產運營、物業社區等房地產領域。創新研發產品中國房地產決策咨詢系統、投資決策系統、柵格地圖系統、GoingData、易客達、金融數據系統、資產管理系統、商辦數據系統、租售系統、文旅系統、康養系統、產城系統、物管系統等，為大量房企提供了決策依據。