“銅九鐵十” 北京新房大亂斗！

大家幫2025年北京市場的第9篇推送

亂世出英雄，平凡見真章。

截至目前，2025年的北京新房，雖然市場整體相對慘淡，但已經出現了很多現象級神盤。

從3月份入市的和樾望雲、和樾玉鳴、頤海澐頌組成的“海淀三杰”，以一種猝不及防的網簽速度驚艷市場，到4月份開盤的北京國賢府貳期，延續了一期打造的熱銷神話。

再到5月份中海萬吉玖序的開盤，朝陽望京富豪的購買力得到再次印證，還有6月份建發海晏入市，將全北京新房焦點再次拉回海淀，7月份招商朝棠攬閱的熱銷，則再次印證北京樓市不止豪宅買家。

你看，即使市場再慘淡，但依然會有賣得好的，給樓市留下濃墨重彩的樓盤。

8月份的北京新房市場都選擇了蟄伏，都選擇在樓市傳統的“金九銀十”時間段，搞波大的。

就說上周六（9.20）剛剛開盤的中建運河玖院，官宣764套拿證房源去化573套，銷售額47個億，首開去化率達到75%。

而運河玖院幾乎就沒有給外界質疑其銷售水分的時間，開盤第二天火速網簽，截止到包哥發稿之前，項目開盤5天，已經成功網簽388套，拿證房源網簽去化率達到驚人的50.79%。

中建運河玖院網簽數據（9.26）

388套網簽，甚至已經能擠進2025年前8月北京新房成交套數TOP5。

圖源京樓銷售排行榜

運河玖院的網簽速度，不能用“幾乎”，而是用“已經”提前預定了一個2025年度北京新房年度神盤的名額。

而在運河玖院開盤前兩天（9.18），大興黃村的興創沐春墅官宣開盤去化52套，銷售額3.5億。

沐春墅，聽名字就能聽出來，是一個改善盤，主力產品主要是平層大3居、大4居，還有52戶200平+的疊拼。

而且大興今年得市場環境，還能有新盤開盤，在包哥看來已經是非常了不起的事情了。

包哥為什么重點提沐春墅？是因為它是北京第一個喊出“適應北京氣候的好房子”項目，其核心賣點圍繞科技健康居住系統和創新的社區設計，旨在系統性解決北京四季分明的氣候帶來的居住痛點。

興創六感健康科技系統

現在這階段，“好房子”已經不是什么新鮮事兒，但好房子還能做到適應北京氣候，它就是值得點贊。

同為區域核心改善盤的懷柔北京建工嘉棠澐璽，則選擇在上周日（9.21）開盤，官宣成交210套，全盤去化率超95%。

作為懷柔首個“第四代住宅”，嘉棠澐璽被冠以“懷柔燈塔作品”的title，一個月之前，包哥就對它進行過詳細分析，彼時我們就說：嘉棠澐璽的224套房子，很可能成為懷柔樓市的一個分水嶺。

現來看，這樣的表述在網簽數據上得到充分證實。

嘉棠澐璽開盤4天，網簽均價穩定在4萬/平。在如今的市場環境下，足以說明項目在懷柔人民心中的認可度。

而就在9月24日，龍湖宸翰項目也低調開盤，官宣首開銷售額8.6億。

項目最大的優勢在于其位于順義主城核心區的位置，區域內頂級的交通、商業、教育、醫療、公園等配套基本上都在1公里范圍圈內實現。

龍湖宸翰產品方面，通過巧妙設計全贈送的花池、僅計一半面積的陽臺以及可封閉的挑空平臺，大幅增加了實際使用面積，使各個戶型的實際得房率普遍超過100%，部分戶型甚至可達104%-105%。

龍湖宸翰138平戶型圖

宸翰位置和產品都沒問題，又有龍湖品牌的加持，等網簽吧。

北京太大了，作為各區域的新盤，只需要做到“打動想打動的”就OK了。

如果說九月底的新盤，像雨后春筍，那10月份的北京新房市場，將會迎來新房入市的裂變期。

接下來，咱就重點聊聊，那些同區域即將出現的“雙子星”。

先是朝陽。

黃杉木店板塊，紫京宸園、璞樾絕對會成為北京樓市的焦點。

兩項目一南一北，位于位置絕佳的星河灣豪宅板塊，周邊公園、頂級、交通配套都非常頂級，組成非常好的豪宅生態。

星河灣板塊示意圖

先說紫京宸園，作為中建智地“宸園”三部曲的第三部，它真是實打實地將“園”造得出神入化，充分展現以“園”為中心的規劃哲學。

它不僅通過建筑退讓，實現未入門先入林，巧妙平衡了園與城市的關系。

項目打造4.5萬㎡的山水體系，通過連廊與橋的系統性設計，使整座園林可游可感可參與，5700㎡的會所“宸雅會”也完美“嵌入”園林之中，每個功能空間望向窗外都為其度身定制了獨屬的園林景致。

紫金宸園園林效果圖

大膽采用大幅玻璃幕墻。玻璃不僅彰顯現代感，更妙在能倒映天光云影、園中山水，使建筑本身成為一幅靈動的立體畫作。

紫京宸園從設計上來看，算是完美平衡了園與城市與建筑的關系。

還有紫京宸園北邊的璞樾，是金茂拿出自己的璞系、越秀拿出自己的樾系這兩個高端產品系共同組成。

金茂璞系有打造得非常亮眼的璞逸豐宜，越秀樾系則有海淀著名的香山樾。

此次的璞樾在園林打造上，也很下功夫。項目汲取六善、麗茲卡爾頓、安縵三大隱奢酒店精神內蘊，將園林捏合成國際與傳統的組合，打造北京首個國際療愈美學和東方人文意境的景觀園林。

重點是，璞樾此次還融入了金茂標志性的“十二大科技系統”，旨在打造恒溫、恒濕、恒氧的健康人居體驗。同時，其152-258㎡的戶型設計注重空間感和舒適度，并規劃有約4800㎡的高端私享會所，旨在滿足高端圈層的社交需求。

璞樾十二大科技系統

在包哥看來，紫京宸園、璞樾這倆項目真不是“互相打架”的關系，而是各有所長、彼此托舉星河灣豪宅板塊進階的關系。

再說海淀。

寶山村倆項目也都確定了案名，中建壹品海宸元境、北京隅海岄，名字中都帶了海，海淀的海。

兩個項目目前還都處于剛剛公布案名的階段，售樓處預計都要在10月份亮相，所以現在沒有什么具體的產品信息。

兩個項目不僅在案名上都帶“海”字，在產品面積段則基本上大差不差的打一個“剛豪”概念。

其中，海宸元境是中建壹品“元境系”產品線在北京的首次落地。

項目官方視頻截圖

項目總共規劃了11棟7—11層的洋房，一共414套，其主力戶型是98-125平，占比近80%，此外還有139平、181平大戶型，占比大概20%。

因為海淀報規陽臺很嚴格，所以此次海宸元境還是只能通過飄窗的贈送來增加產品的實際得房率。

而海宸元境東側就是金隅的北京隅海岄，“北京隅”這個前綴熟悉北京市場的人都不會感到陌生，因為金隅在此之前已經打造了北京隅東序和北京隅西頌。

項目官方視頻截圖

海岄則總共規劃了13棟6—11層的洋房，總共458戶，主力戶型建面約105平、130平和145平，與海宸元境不可避免地要進行一場貼面競爭了。

最后石景山。

石景山即將登場的瑞文里、玉華玖章雙子星，與朝陽、海淀的各自為營不太一樣，這兩個項目都是一個開發商，中海。

中海瑞文里位置處在石景山核心區，各項生活配套都不差。項目產品主打90-131㎡三至四居，戶型得房率高達86%-96%，采用“滿配精裝”交付，創新性1.8米進深陽臺及270°環幕廳/窗設計。

中海瑞文里90平戶型圖

瑞文里的定位比較精準，特別適合在海淀或西城等京西核心區域工作、注重通勤效率、追求高性價比和高得房率的剛需和改善型家庭。

而中海玉華玖章則主打高端，在1.6的超低容積率的地塊條件下，只打造了5棟僅10-11層的104戶純洋房，還通過陽臺、花池、露臺等設計，使主力157-239㎡戶型的實際使用率遠超常規。

尤其是239㎡的“山河全景艙”戶型，通過270°三面環幕玻璃窗設計，將遠山、河景盡收眼底，提供了IMAX級的沉浸式觀景體驗。

玉崋玖章樣板間實拍圖

中海在石景山的兩個項目即將入市，基本上覆蓋了京西剛需、剛改、改善、超改的所有客群，產品形態基本上可以達成1+1＞2的效果。

無論朝陽、海淀還是石景山，同區域一口氣推出倆新盤，那關注度絕對低不了。

不僅有“雙子星”，不少北京樓市高流量區域也將迎來一波入市潮。

首先豐臺新宮板塊的建發金茂觀宸二期，已經在20號拿了預售證，離正式開盤不遠了。

說二期得先說一期，觀宸一期今年3月25日開盤，在極度內卷的豐臺新房市場，突出重圍，生生靠產品力殺出一條血路。

開盤半年，一期目前479套房源，已成功網簽309套，網簽去化率已經達到64.5%，這成績不僅在豐臺，在全北京新房項目中都相當出色了。

建發金茂觀宸一期網簽數據（9.26）

得益于一期的大賣，觀宸二期產品面積段設置在113平—170平全四居，基本上和一期無異。

而且，觀宸一二期實現了有效聯動，計劃整體打造成一個17萬方的城市共同體，一二期之間的道路被設計成了景觀大道。

項目效果圖

觀宸一期的實景大門已經實景呈現，這也會給二期的潛在買房客群一劑定心丸。

這大概就是古人常說的“前人栽樹，后人乘涼”吧。

還有北邊昌平南邵板塊的龍湖恩祥凌雲頌項目，也剛剛公布案名不久。

凌雲頌的核心賣點在于其主打高得房率和極致空間利用的改善型產品，主打“昌平主城區第一個新規好房子”，并規劃了昌平主城首個“新規雙會所”。

項目產品為7-15層的洋房和小高層，戶型涵蓋78㎡三居至139㎡四居，全部為層高3米的全明通透戶型。項目通過設計1.2-1.8米進深的陽臺、大尺度飄窗等方式優化空間，力求讓部分戶型實現“同面積多一房”的躍級體驗。

凌雲頌規劃圖

而且，昌平新城東區也是目前昌平重點發展的區域，未來的城市能級會有質的提升。

最后，咱們說個豪宅項目，華潤在順義后沙峪傳統中央別墅區的“園”系豪宅項目，將在10月份亮相。

項目共計483戶，其中265平、320平洋房平層+329平復式，295戶，占比61%；339平—489平雙拼別墅，188戶，占比39%。

而且項目最大的亮點之一是僅1.01的超低容積率，這是自2013年北京出臺“限墅令”后供應地塊中非常低的，保證了社區的低密度和高端品質。

待項目正式亮相，包哥再給大家描述更多產品細節。

綜上，我們大概粗算了一下，到目前為止，北京新房從九月底開盤到10月份入市的項目，達到15+。

這些新房項目，對于其自身所在的區域，無論在位置、配套還是產品方面，都是扛把子般的存在。不可避免的是，這些項目的集中入市，會讓整個北京10月份的新房市場，變得異常熱鬧。

但北京新房市場需要一些熱鬧。

以上。

你還想了解哪個新房項目？歡迎加包哥微信，咱們私下聊去。

個人觀點 僅供參考