給房子“掃雷”的人

“這個(gè)工作相當(dāng)于在浩瀚大海里面航行，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)都是很細(xì)小很細(xì)節(jié)的東西，很難被發(fā)現(xiàn)，交易的流程又那么多，那么長，要不斷總結(jié)規(guī)律，保持警惕，積極學(xué)習(xí)，才能避開暗礁、風(fēng)暴。”

文 |奧利

編輯 |張輕松

運(yùn)營 |歪歪

買房發(fā)生的“意外”

那是一套很溫馨的房子。

它位于南京，雖然只有50多平方米，但內(nèi)部裝飾得很是溫馨，有木質(zhì)地板和原木色的家具，幾盆綠植在陽臺(tái)上郁郁蔥蔥地生長。站到窗前，眼前沒有什么遮擋，開闊的視野里，只有一所小學(xué)。

每天早上，當(dāng)溫暖的太陽照進(jìn)客廳，把房子曬得暖洋洋的，可以看到窗外背著小書包的孩子們正走進(jìn)學(xué)校的大門。而只要50.6萬元，就可以買下它，買下這份溫暖和愜意的生活。

▲ 圖 /《à Table！~跟著古代食譜學(xué)做菜》

今年6月，經(jīng)過了幾輪看房、談話，這座房子即將出售。它的買家，是一位男士，買給自己的父母居住，愿意拿出全款買房。而它的業(yè)主，是一位單身男性，在同一個(gè)社區(qū)里，他有兩套房子，都是以投資為目的，幾年前買下，裝修后再出租。

交易在經(jīng)紀(jì)人、店東、簽約經(jīng)理的陪伴下進(jìn)行。前期都是愉快的。價(jià)格，雙方都同意，房子，買家沒有疑問。唯一的小問題是，業(yè)主做生意，資金周轉(zhuǎn)遇到些問題，導(dǎo)致房貸供不上。他把房子抵押，向銀行貸款了3萬元，用這些錢還貸款。

簽約時(shí)，店東董先生提議，讓業(yè)主先把3萬元抵押還清，但業(yè)主實(shí)在周轉(zhuǎn)不開。于是，在這次交易中，客戶主動(dòng)把定金從2萬提高到5萬，讓業(yè)主把抵押還清。這既是客戶對業(yè)主的體諒，也意味著他對房子的喜愛和期待。

一切都進(jìn)展得很順利。但就在這個(gè)時(shí)候，意外發(fā)生了。董先生至今還記得，當(dāng)時(shí)業(yè)主告訴他“銀行卡被凍結(jié)”，但表示也在積極和銀行協(xié)調(diào)，并且業(yè)主第一時(shí)間在銀行卡解凍后支付了中介費(fèi)，“我就沒有多想”。還告訴董先生，抵押已經(jīng)還完了。但接下來，業(yè)主再也沒有露過面。

有半個(gè)月，董先生催促業(yè)主把房產(chǎn)證寄過來，對方用來拖延的理由，包括“身體不舒服”“發(fā)燒了”“在談生意”“人在山區(qū)，手機(jī)沒有信號”……實(shí)在沒辦法，董先生聯(lián)系業(yè)主的母親，但對方也似乎在搪塞他，“說小孩在外面比較忙，聯(lián)系不上，讓我們有些事還是跟他本人溝通”。

到了8月1號——原本約定好完成房屋解抵押的時(shí)間，客戶也坐不住了，在南京，最低首付是房子總價(jià)的15%，50.6萬元的房子，首付7.6萬元，5萬元已經(jīng)是首付的一大半了。客戶最終選擇了去派出所報(bào)警。

更離奇的事情，就這么發(fā)生了。派出所的民警告訴客戶，就在兩天前，業(yè)主的前女友也到派出所報(bào)警，稱自己被業(yè)主詐騙了20多萬元。客戶懵了：業(yè)主現(xiàn)在還欠著20多萬元，那我的5萬塊錢怎么辦？他的安家夢和買房錢，都懸在了半空。

在成都，驚險(xiǎn)的交易故事也發(fā)生在陳先生的身上。那是成都的7月，正是天氣最熱的時(shí)候，一對即將生小孩的夫婦簽下了84萬元的房屋買賣合同，業(yè)主告訴貝殼平臺(tái)合作的店東陳先生，這套房子只有3000元貸款沒有還，并且是公積金還款，隨時(shí)可以還上。

線下簽約、做公證、網(wǎng)上簽約，但就在網(wǎng)上簽約的當(dāng)天，網(wǎng)簽專員發(fā)現(xiàn)，房子突然被查封了。趕快給業(yè)主打電話，對方說，自己也是剛收到消息——她欠了一些外債沒有還，所以房子被查封了。她要客戶和經(jīng)紀(jì)人們等待幾天，因?yàn)榍返腻X不多，只有10萬元左右，她可以去協(xié)商解決。

之后的事情，就像董先生經(jīng)歷的那樣，一步步走向不可收拾的境地。業(yè)主先是找了一家墊資公司，墊資公司跟著她去法院，幫忙還上了那筆錢，但后來，墊資公司的人拿著房子的產(chǎn)權(quán)證來見陳先生，需要做地址變更，一溝通才發(fā)現(xiàn)，欠的錢不是10萬元，而是30多萬元。

好不容易靠墊資公司把房子解封了，沒想到，權(quán)證過戶專員在房管局咨詢了一下，剛解封，房子又第二次被查封了。大家都慌了，包括墊資公司，“不知道業(yè)主在外面到底欠了多少錢，會(huì)不會(huì)又有第三個(gè)查封，第四個(gè)查封”。客戶最擔(dān)心的，已經(jīng)不是違約金能不能追究，而是定金能不能拿回來。

這么棘手的情況，大家都是第一次遇到。

▲ 圖 / 《安家》

跟風(fēng)險(xiǎn)共生的人

買房，是中國人人生里最重要的事件之一，也是許多人一生中最大的一筆消費(fèi)。它涉及的金額大，流程繁多，一棟房子從一個(gè)人的名下轉(zhuǎn)移到另一個(gè)人手中，需要前期的對齊需求、溝通、簽約、公證、貸款……等步驟，這共同導(dǎo)致了，買房和賣房，都可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，而一旦問題發(fā)生，也會(huì)帶來大額的損失。

在貝殼內(nèi)部，有專業(yè)團(tuán)隊(duì)專門整理那些風(fēng)險(xiǎn)交易和客戶投訴數(shù)據(jù)。在他們的觀察中，房款風(fēng)險(xiǎn)時(shí)有發(fā)生；其次是客戶需求上的風(fēng)險(xiǎn)，比如買了學(xué)區(qū)房的客戶，對于交易時(shí)間有需求；或是客戶的貸款審批不下來；還有房子本身的風(fēng)險(xiǎn)，比如違建，比如房子墻面起皮、空調(diào)地暖無法使用；還有物業(yè)交割時(shí)，業(yè)主沒有按照合同行事，把一些家具家電帶走了。

就像是在大海里撈起一只塑料瓶，又像是把魚肉中細(xì)小的刺剔除出來，在貝殼，簽約經(jīng)理孟先生和他的上百位同事，就像是給房子排雷的人，他們始終跟風(fēng)險(xiǎn)共生，保護(hù)著一個(gè)房子的安穩(wěn)交接。

風(fēng)險(xiǎn)總是發(fā)生在細(xì)節(jié)中。孟先生長達(dá)8年的職業(yè)生涯里，遇到過許多類似的情況，“簽合同的時(shí)候，都覺得是再正常不過的一個(gè)單子，沒有任何問題，但是突然就急轉(zhuǎn)直下，出現(xiàn)了意外”。

▲ 圖 /《賣房子的女人》

風(fēng)險(xiǎn)五花八門，又很難預(yù)料。孟先生記得，去年有一位新同事入職，接下了一單交易。在南京，此前房子一直是3年限售，同事接手之后，看到房本已經(jīng)滿3年，就正常推進(jìn)交易。但孟先生額外看了一眼房子所在的地址，那棟樓在他印象中是人才房——政府給高級人才的福利，需要開人才購房證明才可以申請購買，并且購買后5年不能交易。他提醒同事，再去確認(rèn)一下，很可能房子暫時(shí)還沒辦法出售。

溝通之后，果然如此。孟先生一陣后怕，“要是真的繼續(xù)簽約，對業(yè)主和客戶雙方都有很大損失，對經(jīng)紀(jì)人也是一個(gè)傷害，可能要等1、2年才能真正交易完畢，中間還要處理各種有可能發(fā)生的糾紛。”后來，每一個(gè)交易還沒滿5年的房子，這位同事都會(huì)問問，是不是還在限售期內(nèi)。

對孟先生來說，這份工作最具挑戰(zhàn)性的是，每一年，政策、行情都可能會(huì)有巨大的變化，“每年可能都要學(xué)習(xí)，然后靈活應(yīng)對。”在每一個(gè)簽約中心，貝殼的同事們定期培訓(xùn)，幾乎每個(gè)月都會(huì)有，包括“最新規(guī)定，最新的案例分享”。

假如有新人入職，需要在多個(gè)崗位上輪崗3個(gè)月，了解整個(gè)交易流程，在師傅的帶領(lǐng)下接觸真實(shí)案例，才能獨(dú)立參與房子的交易。

“這個(gè)工作相當(dāng)于在浩瀚大海里面航行，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)都是很細(xì)小很細(xì)節(jié)的東西，很難被發(fā)現(xiàn)，交易的流程又那么多，那么長，要不斷總結(jié)規(guī)律，保持警惕，積極學(xué)習(xí)，才能避開暗礁、風(fēng)暴。”

▲ 圖 / 《賣房子的女人》

在貝殼，簽約中心和門店組成了一個(gè)精密運(yùn)轉(zhuǎn)的儀器，經(jīng)紀(jì)人和簽約中心的經(jīng)理們相互配合，更好地控制風(fēng)險(xiǎn)。孟先生說，簽約經(jīng)理的上班時(shí)間分早晚班，早上9點(diǎn)到晚上6點(diǎn)，晚班是下午2點(diǎn)到晚上11點(diǎn)，但如果經(jīng)紀(jì)人和客戶、業(yè)主談到很晚，甚至談到凌晨，“哪怕再晚我們也要陪同。”

為交易兜底

在貝殼，除了經(jīng)紀(jì)人、簽約經(jīng)理組成的“掃雷”團(tuán)隊(duì)，在他們的背后，還有一套完整的體系在支持著他們。

在成都，當(dāng)發(fā)現(xiàn)那位被查封了兩次的業(yè)主實(shí)際上負(fù)債超過百萬之后，陳先生向貝殼總部反饋了房屋情況。當(dāng)時(shí)，他“三頭承壓”，客戶那邊焦慮，業(yè)主那邊要不斷溝通，想辦法，還害怕交易不僅談不成，造成損失，作為店東，他和平臺(tái)都會(huì)跟著受損。

尤其是他也剛與貝殼平臺(tái)合作，不清楚資金保障體系到底是怎么回事，簽約經(jīng)理告訴他，去聯(lián)系貝殼品質(zhì)部的同事以及法務(wù)，把大家拉到了一個(gè)群里。這之后，貝殼多位人員介入，通過溝通，客戶還是希望能繼續(xù)交易。

接下來的一個(gè)多月，有30多位貝殼人員加入了群聊，參與支持本次事件的解決，業(yè)主最終是讓自己的丈夫貸款，把欠下的債還上，讓房子盡快解封。陳先生非常觸動(dòng)，有種“群策群力”的感覺。到事情真的解決之后，他和同事們的心像放飛的氣球，終于輕松了下來。

客戶發(fā)來了感謝信：在交易推進(jìn)關(guān)鍵階段，我們意外得知，業(yè)主因債務(wù)問題，房屋被查封，這讓我們一度陷入焦慮。關(guān)鍵時(shí)刻，貝殼并未推諉，而是第一時(shí)間介入，主動(dòng)協(xié)調(diào)各方，梳理解封流程、準(zhǔn)備材料、溝通進(jìn)展，幫助房屋完成解封。解封后，又高效推進(jìn)過戶、貸款等后續(xù)手續(xù)，讓我順利拿到了房產(chǎn)證。

而那筆南京的業(yè)主失聯(lián)的交易，最終是由貝殼平臺(tái)啟動(dòng)了一個(gè)專案小組，在核實(shí)情況后，向客戶墊付了5萬元定金損失。

這一切，建立在貝殼平臺(tái)的保障體系之上。

2025年9月22日，在天津，“省心住好家貝殼真保障”——貝殼真保障品牌發(fā)布暨天津房款安全承諾發(fā)布會(huì)舉辦，貝殼經(jīng)紀(jì)事業(yè)線貝殼城市首席運(yùn)營官李峰巖站在臺(tái)上，提到了貝殼一直以來的信念：做難而正確的事，這也是貝殼的創(chuàng)始人左暉在世時(shí)一直堅(jiān)信的信條。

▲ 李峰巖在貝殼發(fā)布會(huì)現(xiàn)場講話。

房產(chǎn)交易，風(fēng)險(xiǎn)難料，后續(xù)的賠償和處理更是難事。李峰巖說，曾經(jīng)有媒體采訪時(shí)問過他一個(gè)尖銳的問題：你們賠得起嗎？房款這么多，你們賠得起嗎？這就是難的事。但貝殼一直在堅(jiān)持做賠付，為客戶和業(yè)主兜底。

“難而正確的事”，早在鏈家時(shí)期就已經(jīng)在做了——2011年，鏈家率先在行業(yè)里推出“真房源”承諾，真實(shí)存在、真實(shí)在售、真實(shí)圖片、真實(shí)價(jià)格，只要有一個(gè)不真實(shí)，就可以投訴，核實(shí)后平臺(tái)就會(huì)做出相應(yīng)賠付。

2024年，貝殼推出了“3+3”平臺(tái)級服務(wù)承諾，其中“真實(shí)房源，假一賠百元”“交易不成，傭金無理由退”“物業(yè)欠費(fèi)，損失先行墊付”3個(gè)服務(wù)承諾已在全國上線。這是貝殼所在的76個(gè)城市、貝殼平臺(tái)合作的門店、經(jīng)紀(jì)人要共同遵守的承諾。

2025年9月，貝殼正式推出“真保障”全流程服務(wù)保障體系，依托“1套標(biāo)準(zhǔn)+2個(gè)能力+1億元保障金”來確保各項(xiàng)承諾能夠有效執(zhí)行。這意味著，當(dāng)消費(fèi)者在合規(guī)交易后，如依然遭遇損失時(shí)，貝殼設(shè)立的1億元專項(xiàng)保障資金，可以針對消費(fèi)者糾紛快速賠付。

在貝殼的“真保障”全流程服務(wù)保障體系中，涵蓋了房子漏水問題的解決和處理。據(jù)貝殼統(tǒng)計(jì)，房屋發(fā)生漏水占客訴的10%，賠付占所有客訴賠付的20%，也就是說，房屋發(fā)生漏水是房屋交易之后，發(fā)生率高、賠付高的主要問題之一。

▲ 貝殼“真保障”發(fā)布會(huì)現(xiàn)場。

但這個(gè)問題更加復(fù)雜，簽約前，很難發(fā)現(xiàn)問題，容易被忽略，簽約后，糾紛更難解決，不知該讓哪一方來承擔(dān)損失。對于這個(gè)關(guān)鍵痛點(diǎn)，貝殼在2023年三季度，創(chuàng)新性地構(gòu)建了“漏水信息檢查及披露”服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，截至2025年8月，已經(jīng)在青島、武漢、成都、重慶、南京、深圳、大連、鄭州、南昌、杭州、蘭州11個(gè)城市推出平臺(tái)級“漏水披露，損失補(bǔ)償”服務(wù)保障。

貝殼的承諾，建立在底氣之上。李峰巖說，貝殼借助AI的能力，監(jiān)控交易流程節(jié)點(diǎn)，在技術(shù)上，貝殼有能力；除此之外，貝殼有運(yùn)營和管理的能力，更有資金兜底的保障。

發(fā)布會(huì)現(xiàn)場，李峰巖身后的屏幕上，出現(xiàn)了兩個(gè)巨大的數(shù)字：37.6萬單，55.6億——從2001年到2025年8月，貝殼平臺(tái)服務(wù)承諾已累計(jì)退賠墊付37.6萬單，共55.6億元。每一筆都可以查詢到真實(shí)的交易。

其中，也包含了那位給自己父母買房子的南京的男士。他后來告訴自己一直聯(lián)系的經(jīng)紀(jì)人，“以后買房，我還要在貝殼買。”

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