降價盤，能買不？

市場大環(huán)境之下，越來越多的樓盤，加入到了降價陣營之中。

有小開發(fā)，也有大開發(fā)商；有民企，也有國企、央企……這跟開發(fā)商的規(guī)模、性質(zhì)已經(jīng)無關(guān)。

面對渠道經(jīng)紀人消息滿天飛，面對誘人的價格，很多購房者咨詢到一個問題：這些樓盤，到底能買不？

這個問題，實際上是無法簡單的用一個“能”與“不能”來回答。

因為，不同的樓盤情況不同，不同的購房者需求也不同。

01

為什么要降價？

在關(guān)注一個降價盤能否買之前，先要弄明白一件事情：這個項目為什么要降價？

雖然說這些項目選擇降價有一個共同的原因，那就是銷售困難，但其實不同的項目的情況是不一樣的。

我們可以將西安市場上的降價項目分為三類。

第一類，暴雷房企的項目。

這一輪樓市調(diào)整，有太多的大品牌房企遇到了困難。對于這些出險的房企來講，現(xiàn)在重點是兩件事情，一件事情是債務(wù)化解，一件事情是保交樓。

債務(wù)化解需要的是房企拿出具有誠意的債務(wù)重組方案，債權(quán)人才能接受。實際上，債務(wù)人不接受，也沒得選擇。因為出險房企一旦破產(chǎn)清算，債權(quán)人能夠拿回的本金微乎其微。

保交樓，需要的是錢。錢從哪里來？

最重要的來源途徑就是企業(yè)賣資產(chǎn)，這個時候加快在售項目銷售回籠資金，確保在建項目的建成交付，就是最直接的辦法。

降價賣房，就成為必然的選擇。

上半年的碧桂園云頂，就是例子。

第二類，新產(chǎn)品沖擊之下被動降價。

政策支持之下，新亮相的項目贈送率越來越高，這個時候同一個板塊內(nèi)的老項目就比較被動了，特別是傳統(tǒng)的三代住宅。

這個時候，面對業(yè)績壓力，只能選擇降價，以實現(xiàn)快速去化。

否則，以后會更被動了。

不僅僅是傳統(tǒng)的三代住宅，前年、去年入市的四代住宅項目，也面臨同樣的情況，產(chǎn)品迭代越來越快。

西安市場上大部分降價項目，屬于這一類。

第三類，劣質(zhì)資產(chǎn)盡快拋售。

這類項目，基本是2020年、2021年土地市場高點時拿的高價地，項目已經(jīng)開始開發(fā)，高成本之下銷售困難。

此時，對于開發(fā)商來講，手中的這些項目已經(jīng)是燙手山芋，每多拿在手中一天，虧損就會更多。

果斷決策進行拋售，及時將虧損減少到最小幅度，盡快回籠資金將資金滾動投入到新的項目，通過其它項目的利潤來實現(xiàn)公司財務(wù)平衡。

所以我們看到，有項目已經(jīng)以低于樓面地價在賣房子。

第四類，尾盤。

一個項目賣到最后的尾盤階段，或者已經(jīng)交房了，對于剩余的房源降價盡快清盤，這實際上是常用的方式，只是在這個時間節(jié)點上，關(guān)注度容易被放大罷了。

上述四類情況的降價賣房，項目后期面臨的情況也是不一樣的，暴雷房企的降價賣房后期更多只能做到保交付，很多時候品質(zhì)無法保障。畢竟，已經(jīng)躺平了。

第二類情況、第三類情況，項目本身是沒問題的，只是市場環(huán)境變化下的被動選擇。

第四類情況，項目本身也沒問題，并且大多數(shù)時候是準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房，但可能剩余的樓層、樓棟等，不是特別的理想。

02

到底能不能買？

接下來就是第二個問題，也就是大家最關(guān)心的問題：這類降價盤能不能買？

第一類，我勸放棄。

其它三類，可以關(guān)注。

至于是否能買，要看個人的情況、個人的需求。

如果說手中資金有限，就想買一套買得起的房子，對于品質(zhì)、舒適度等方面沒有太多特殊的要求，那其實市場上的那些降價盤是可以買的。

畢竟便宜很多。

但一分錢一分貨，不要想著15000元/㎡的價格能買到跟旁邊20000元/㎡的項目一樣的品質(zhì)，這是不可能的，在這一點上自己心里一定要有底，別到交房的時候又對比。

既然選擇了，就要接受。

如果說手中資金預(yù)算充足，對于品質(zhì)、舒適度等要求較高，那我建議還是每平米多花個幾千塊錢買更好的房子吧，畢竟首付可能就多個十來萬，但品質(zhì)相差太大了，房子要住幾十年呢。

以軟新的兩個項目為例，中建軌交山海境傳統(tǒng)三代均價15500元/㎡，邦泰觀宸高新143的下來也就2萬元/㎡，單價相差4500元/㎡，15%的首付下來首付相差10萬左右，但兩個項目的品質(zhì)可以說是天壤之別。

能多掏得起10多萬的首付，那肯定買邦泰觀宸高新了。

還有一種情況，那就是距離你工作的地方比較遠的房子，降價后再便宜都跟你沒關(guān)系，不要一時沖動圖便宜去買。

否則，每天的通勤都是一件很頭大的事情。

正在猶豫要不要買這些降價盤的購房者朋友，大家可以對號入座，看自己屬于哪一類的需求。

除了這些降價的項目之外，市場上還有一些低價入市的項目，例如鳳城二路上的某項目均價12888元/㎡，幸福林帶某項目均價10000元/㎡。

這類低價項目，賣的就是一個地段與價格，你就不要拿他的品質(zhì)跟同板塊其它項目相比了，肯定沒有可比性。

還是那句話：一分錢一分貨，貴有貴的道理，便宜有便宜的原因。

就看自己的情況了。