業主哭了，江核只配賣1.2萬/平？！

9月，濤哥發了南站、河西南二手房的成交數據，網友反饋有些激烈！

很多人覺得：怎么就這么低了？是不是故意找比較低的成交數據來佐證自己的觀點？這里要明確一下，數據都是真實的。

近期南京二手房成交本就不多，屬于價量雙收縮的狀態。有些板塊確實表現比較差，個別樓盤的成交價更是令人大跌眼鏡。

今天，還要再將江核的二手房成交數據捋一捋，也挺震驚的！

根據最新數據，江核二手房價格呈現明顯分化，部分小區價格仍在探底，但也有少數小區因稀缺性或品質優勢保持相對穩定。

1. 整體價格趨勢

8-9月，江核二手房成交均價約1.95萬/㎡，部分小區單價跌破1.5萬/㎡，如保利西江月、華潤國際社區等。

保利西江月：8月成交單價低至1.26萬/㎡（87.9㎡房源），大部分房源在1.5萬/㎡以下。

華潤國際社區：成交單價1.35-1.6萬/㎡不等，以中低樓層房源為主。

優質次新房小區如金基中北映樾，因房齡新、品質好，價格相對堅挺，成交均價在2.4萬/㎡以上。

金基中北映樾：成交均價約2.59萬/㎡，為近期江核最高單價小區。

2. 市場動態

部分業主因價格過低選擇撤牌不賣，導致掛牌量有所減少，但整體庫存仍超3000套。需求端以剛需或剛改客群為主，對價格敏感度較高，議價空間較大。

若近期有購房需求，可重點關注江與城、金基中北映樾等品質較好的次新房小區，或等待市場進一步企穩。若出售房產，需結合自身資金需求和市場預期，合理定價。

政務區

毫無疑問，江核政務區是江北新房最密集的區域之一，前期除少量小高層（如花語熙岸）外，基本全是大高層產品，板塊同質化嚴重，業主只能在價格上瘋狂“內卷”。這也是整個江核二手房市場的普遍狀態。

板塊二手房比較新，大多都在最近3年內交付的。其中金基中北映樾二手房成交價最高，8月賣出兩套：一套近2.5萬/㎡、一套約2.6萬/㎡，成為江核單價最高小區。

其次是，天宸江樾、大華錦繡江來等，二手房成交價在2.2-2.3萬/㎡。

天宸云筑、和光錦棠府，花語熙岸府等勉強能保持2萬/㎡的價位，時常1.9萬+出售。

曾經，量大管飽、首開上千套住宅，并全部售罄的長江時代，在目前政務區的房價格局中明顯墊底，1.7-1.8萬/㎡的成交價是主流，還有一樓變異戶型賣出1.2萬+/㎡的底價。

一樓變異戶型確實賣不上價格，但也不能跟橋北剛需一個價位吧？！

最近的掛牌房源的報價還是很有問題：

天宸云筑的成交數據還是今年3月份的，且不到2萬/㎡，近期幾乎沒有成交。原因無他，業主的掛牌價，實在讓人哭笑不得~~

我就想問問，3.7萬/㎡的報價是怎么思考的？難道中介平臺的顧問，不管不問，隨意讓業主當“小丑”？

濤哥可以很負責的告訴大家，近期成交量比較差的次新房，大多都是這個原因。看長江凌云府的掛牌報價之后，其成交數據只能停留在上半年了。

隨著今年秋季，育英二外新浦路學校正式招生開學，本就配套相對豐富的政務區，補上了最后一塊短板。只要不是死抱著不合時宜的價格不放，售賣效率還是不差的。

隧道口

隧道口板塊于江核而言比較特殊，正榮潤江城、雅居樂濱江國際，幾乎就是江北新區剛成立時，品質樓盤的標桿。正榮潤江城于2021年創下近5.2萬/㎡的成交價，更是成為江北的價格巔峰！

近年來，隨著市場調整，房價逐漸回歸理性，正榮潤江城的成交單價已大幅回落，近期成交單價多在2萬元/㎡左右。

在金基中北映樾之前，隧道口-江與城一直是江核TOP1級別的次新房。即便是現在，江與城也能賣出超出周邊約2千/㎡的相對高價。

隧道口板塊中，單價比較低的二手房，主要集中在三家：時間較早的雅居樂濱江國際-大平層、正榮潤錦城，以及交付不久的啟迪水木濱江。

濱江國際的戶型面積大，基本都在200㎡以上， 作為江北豪宅的標榜，為什么現在價格在隧道口腳底板?

主要原因還是品質，真的有七八百萬預算的人，很難看上雅居樂，它太老了...

潤錦城時間較早，部分還是毛坯交付，價格也是十分不穩定。

前面這兩個老盤賣不上價格，可以理解。只是這個啟迪水木濱江是真的不行，成交價只能1.7萬+/㎡，要知道其位置可是應天大街隧道口，前排無遮無擋的一線江景，但仍抗不住房價猛跌。

相比之下，旁邊的保利江匯的成交數據明顯要好，雖然數量少，但價格是真心高，8月成交一套單價2.4萬/㎡呢！

關鍵還是項目自身問題，延期交付就不說了，交付后也是問題不斷，墻體脫落、綠化植物死亡較多、細節糟糕等。

口碑這東西是真難立，也是真易倒！今后，啟迪在江北，基本不用拿地了......

核中核

講核中核板塊的二手房，華潤國際社區是繞不過去的項目。作為江北新區成立之前的拓荒樓盤，從曾經的大紅大紫，賣到4萬+/㎡是普普通通，到如今的洗盡鉛華，1.35萬/㎡亦不見得是底線...

如今的華潤國際社區，幾乎已經成為新四代宅產品——映象星潮的反面教財與拖價格后腿的角色。

廣西埂大街東側的晴樾府、萃云臺的二手房市場表現也不好，尤其是晴樾府，比同時間的萃云臺低了近5千/㎡！

核中核次新房都在等定山大街開街！

細看之下，核中核二手房成交在5月份之后，除了華潤之外 基本處于停滯狀態。

從目前的市場環境看，金茂悅、綠地悅、晴樾府等項目的業主忍住不賣的理由，大概只有一個：預計2026年國慶期間，定山大街舉行開街儀式。10年新區，終于迎來首個重磅建設成果！

揚子江新金融中心：目前主體結構已完成，處于初裝收尾階段。8棟主建筑的玻璃幕墻安裝基本完成。

然而，一個定山大街開街，恐怕沒法讓周邊二手房徹底反彈。

江核的下限，來到了1.2+萬/㎡

研創園最早的樓盤：保利西江月，2016年以29800元/㎡的價格，成為當時江北第一“豪宅”。

現在看，無論是品質還是口碑，都有些可笑了。作為江核第一家跌破2萬/㎡，且第一家跌破1.5萬/㎡的商品房項目，保利西江月有著太多的槽點。

戶型設計老舊，外立面不如安置房，綠化不如保障房，車庫漆黑一片，室內窗戶小、陽臺窄...

似乎所有的雷點，西江月都踩上了！二手房價跌到1.2萬/㎡的水平，似乎也說得過去。又一個，類橋北剛需盤...

接著就是：中海左岸瀾庭、金地風華國際、金基江畔月明府，佳源玖棠府四盤，二手房價格方面，基本維持在1.7-2萬/㎡之間。

去年9月，佳源玖棠府一路走低至1.6萬/㎡，可謂一片哀嚎！萬萬沒想到，它就這么挺住了，一年過去，還能賣到1.7萬/㎡，可喜可賀了屬于是。

青奧四盤實現“屌絲逆襲”

目前，江核青奧四盤：中海觀江樾、保利閱云臺、頤和鉑岸江璟、越江時代憑借較高的品質，穩穩站在2萬+/㎡的價位之上。

保利閱云臺、越江時代憑借優勢江景資源，更是賣到2.3-2.4萬/㎡，幾乎站在了江核房價的頂端。

雖然，新房階段，研創園不是核中核的對手，不僅熱度相對較低，同期核中核-花語天境的銷許價格更比青奧公園四盤高出近1萬/㎡。

俗話說，笑到最后才是贏家，如今青奧四盤的價格與核中核基本持平，甚至還略有勝出。不得不說，青奧的生態資源屬性，以及明道學校投用，是重大加分！