中國給“歪果仁”買房開綠燈，釋放什么信號？

出品丨花朵財(cái)經(jīng)觀察（FF-Finance）

撰文丨華見

最近，國家外匯局發(fā)了一則通知，大家都在解讀，是不是境外人士在國內(nèi)買房的政策變了。

花朵財(cái)經(jīng)翻了一下原文，原來是之前在粵港澳大灣區(qū)試點(diǎn)的、方便港澳居民買房結(jié)匯付款的政策，現(xiàn)在要推廣到全國。

還真別說，這個“小改變”真的能解決境外購房者十多年來的“付款麻煩”。

過去，“歪果仁”得先等備案證明，才能辦結(jié)匯。可開發(fā)商要先收首付，才給辦備案。

但現(xiàn)在就簡單多了：簽完購房合同，直接去銀行辦外匯結(jié)匯、交首付就行，后面補(bǔ)備案證明就可以。

通知里特別強(qiáng)調(diào)——目前沒改變購房政策本身。

但是，這條通知已經(jīng)足以看到高層在釋放什么信號。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的供需情況已經(jīng)變了，未來針對境外人士的購房政策，也許會有一些微妙的調(diào)整。

PART.01

中國開門，世界關(guān)門

放眼全世界，咱中國在“松綁”，但全球其他主流市場，卻在集體往“關(guān)門”的方向走。

北美市場早早就動了手。美國聯(lián)邦層面沒明著設(shè)限，但底下的州沒閑著——德州、佛州等30多個州都提交了限制外國人買房的法案，有的甚至把“沒拿到綠卡”的人直接歸為高風(fēng)險(xiǎn)人群。

加拿大更直接，安省額外收25%的海外買家稅，BC省（不列顛哥倫比亞省）不光有20%的稅，還疊了個年度空置稅，一套500萬加元的房子，光稅就得交200萬。

歐盟這邊也沒客氣。西班牙今年4月起，對不在當(dāng)?shù)爻Ｗ〉姆菤W盟買家，直接按房價(jià)100%收房產(chǎn)稅，等于買兩套房得交一套的稅錢；之前靠買房就能拿居留的“黃金簽證”，也徹底停了。澳大利亞更狠，從2025年4月到2027年3月，兩年內(nèi)禁止外國人買二手房，要是違規(guī)，不光強(qiáng)制賣房，還得交罰款。

亞洲市場這邊的限制，同樣嚴(yán)格。

韓國把首爾、京畿道等30個市縣劃成“外國人土地交易許可區(qū)”，買房得先找地方政府批，批下來4個月內(nèi)必須入住，還得住滿兩年，想投機(jī)根本沒門。

新加坡的額外印花稅直接飆到60%，全球最高，有地的住宅干脆不賣給外籍人士，除非是特批的情況。

就連之前被當(dāng)成“自由港”的日本，也開始收緊——東京千代田區(qū)對外國人買新建塔樓限購，得持有至少5年；大阪2026年起停發(fā)新民宿牌照，就是為了堵死“買房做民宿套利”的路。

這么一圈看下來，全球范圍內(nèi)能讓外國買家自由投資房產(chǎn)的地方，已經(jīng)沒幾個了。

PART.02

國內(nèi)唱空，海外掃樓

政策上的反差，讓市場出現(xiàn)了一種挺矛盾的景象——國內(nèi)總有人唱空房產(chǎn)，可海外卻在高價(jià)掃樓。

國內(nèi)唱空的聲音里，比如最近的“王思聰上海豪宅降價(jià)45%還賣不掉”，有人就借著這個說“中國房產(chǎn)已經(jīng)沒價(jià)值了”。但很少有人提，現(xiàn)在廣州珠江新城的單間也就200萬左右，比東京同戶型便宜一半還多；而且國內(nèi)一線的租金回報(bào)率能到1.5%-2%，比東京扣除稅費(fèi)后只剩0.85%的回報(bào)率，其實(shí)要扎實(shí)得多。

反觀海外市場，華人買房的熱情卻一點(diǎn)沒減。2024年4月到2025年3月這一年里，外國人買美國現(xiàn)房總共花了560億美元，其中中國人就占了137億美元，買了1.17萬套，妥妥的全球第一。

更有意思的是，中國人還專挑貴的買——購房中位數(shù)是75.96萬美元，比全美平均水平高9成，而且7成人都不貸款，直接用現(xiàn)金付，出手相當(dāng)果斷。

東京也曾是華人投資的熱門地，但現(xiàn)在想進(jìn)場已經(jīng)沒那么容易了。

東京23區(qū)的二手公寓均價(jià)早就破了1億日元（大概500萬人民幣），都心6區(qū)三年漲了42%，一個單間的價(jià)格就能抵上廣州珠城的一套小兩居。

即便是租房也不輕松，得先交“一個月租金+一個月押金+兩個月禮金”，相當(dāng)于一次性掏出4.5倍租金，前期成本壓得人喘不過氣。

這種錯位思路其實(shí)很清晰，國內(nèi)總有人覺得中國房產(chǎn)不值錢，可海外華人卻在花高價(jià)投外國房產(chǎn)，偏偏那些外國市場還在不斷關(guān)門，想投也越來越難。

PART.03

中國資產(chǎn)的信心，不止于房產(chǎn)

那些天天唱空中國房產(chǎn)的人，其實(shí)忽略了一個核心——中國資產(chǎn)的吸引力，早就不只是靠樓市撐著了。

最近美股一直在調(diào)整，可中國的股指卻逆勢漲了，關(guān)鍵原因就在科技上的突破。芯片半導(dǎo)體、大模型、GPU這些之前被“卡脖子”的領(lǐng)域，現(xiàn)在都拿出了實(shí)實(shí)在在的成果。

這不是小打小鬧的進(jìn)步，而是徹底改變了全球資本對中國資產(chǎn)的看法——中國已經(jīng)不是只靠“房地產(chǎn)+傳統(tǒng)制造業(yè)”的模式了，現(xiàn)在有了新的增長引擎。

事實(shí)上，外資投行已經(jīng)用行動投了票。高盛最近調(diào)高了中國銀行和地產(chǎn)板塊的評級，認(rèn)為政策支持能讓地產(chǎn)持續(xù)走強(qiáng)，還把2025年中國經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期提到了4.8%-5.1%。

而摩根士丹利也跟著調(diào)整，把今年和明年的中國經(jīng)濟(jì)增速，從原來的4.2%分別上調(diào)到4.5%和4.2%，連中國股票指數(shù)的目標(biāo)價(jià)都往上提了。

前海開源基金的楊德龍認(rèn)為：“中國資產(chǎn)的估值比美股低很多，現(xiàn)在科技突破又給了新支撐，這輪估值修復(fù)才剛開始。”

其實(shí)中國放開外國人買房，本質(zhì)上是釋放了一個信號：全球資本沒地方去的時(shí)候，中國愿意打開大門。但這扇門背后，不只有房產(chǎn)，還有科技、高端制造業(yè)、消費(fèi)這些全方位的資產(chǎn)潛力。與此同時(shí)，美聯(lián)儲降息后，外資入場也有望加速中國樓市國際化。

說到底，唱空中國房產(chǎn)的人，要么是沒看清全球政策的反差，要么是故意忽略中國經(jīng)濟(jì)的韌性。國家的繁榮和老百姓的安居從來都是綁在一起的——只有中國資產(chǎn)穩(wěn)了、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)了，老百姓手里的房子、存款才有真正的價(jià)值。

現(xiàn)在這扇門緩緩打開，不是“甩賣”，而是中國資產(chǎn)回升的開始。

*本文基于公開資料撰寫，僅作信息交流之用，不構(gòu)成任何投資建議