廣東
廣東一紙鐵令封殺，百萬業(yè)主徹底夢碎。
前段時間，廣東省自然資源廳發(fā)了一個文件，也就是省廳25年2號文，很多人都忽略了。
條文很多，一共有19條新政，其中的關(guān)鍵就是廣東明確對“小產(chǎn)權(quán)房”一律不得登記。
事實上，這次政策的解讀文件，就已經(jīng)明確了：
“嚴禁通過登記將違法用地或違法建設(shè)合法化，嚴禁將按正常報建手續(xù)辦理的項目通過歷史遺留問題進行處理，對‘小產(chǎn)權(quán)房’、違反永久基本農(nóng)田和生態(tài)保護紅線管控要求建設(shè)等情形，一律不得登記?！?/strong>
翻譯成人話就是，《意見》劃定政策紅線，徹底打破了“小產(chǎn)權(quán)房說不定哪天就能轉(zhuǎn)正的”僥幸念想，明確嚴禁為小產(chǎn)權(quán)房等辦理登記。
字小事大。
《意見》8月4日起正式實施，影響非常廣泛。我們知道，廣東作為改開的陣地，經(jīng)濟起飛，城市化進程飛快，而制度有時候跟不上。
因為歷史遺留問題，保守估計廣東省小產(chǎn)權(quán)房涉及約1000萬套，當(dāng)中深圳就有800多萬人住在小產(chǎn)權(quán)房里。
所以說，百萬人一夜夢碎，這一點都不夸張。
1、
什么是小產(chǎn)權(quán)房？有什么風(fēng)險？
可能很多人不太了解什么是小產(chǎn)權(quán)房。這里，我們再掰扯一下。
其實，小產(chǎn)權(quán)房并非法律概念，通常指在集體土地上建設(shè)、未繳納土地出讓金、無法取得國家頒發(fā)的正規(guī)產(chǎn)權(quán)證的房屋。
小產(chǎn)權(quán)房的主要類型分為：
·原村民在宅基地上建造，部分通過“集資建房”形式對外銷售；
·村集體統(tǒng)建；
·歷史違建，即部分建筑未完成合法化手續(xù)，被納入歷史遺留違法建筑。小產(chǎn)權(quán)房，風(fēng)險實在太大了。
一、無法辦理房產(chǎn)證
買賣雙方簽署的協(xié)議，并不屬于正式的購房合同，開發(fā)商也沒有取得“五證”，不受法律保護，買家無法取得房產(chǎn)證；
二、可能出現(xiàn)“一房多賣”、賣家毀約的風(fēng)險
小產(chǎn)權(quán)房無法進行不動產(chǎn)登記，賣方如果偷偷將房屋再次出售，買方也不知情；如果地段價格暴漲，賣方也有可能加價甚至是毀約，直接不認賬。
三、脫離監(jiān)管，質(zhì)量難以保證
許多小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商資質(zhì)不明、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不達標(biāo)，可能存在嚴重的安全隱患。
四、按照政策，小產(chǎn)權(quán)購買人，拆除違建沒有補償。
五、無法抵押、無法轉(zhuǎn)賣，難以分割
小產(chǎn)權(quán)房屋不能辦理抵押貸款，更不能在市場上面合法流通；遇到離婚、繼承等情況，也無法對小產(chǎn)權(quán)房進行分割與處理。
房價上行的時候，小產(chǎn)權(quán)房相對便宜，確實讓不少買家心動，但是跌的時候也很猛。
2021年前后，深圳處于樓市高峰期，帶動小產(chǎn)權(quán)房高歌猛進，寶安沙井的小產(chǎn)權(quán)房一度高達3-5萬/平。現(xiàn)在，沙井新盤、二手房單價低至3.5萬/平起，小產(chǎn)權(quán)房價格更是跌至0.8萬-1萬/平起，跌幅超過6成。
在去年，黃埔的一個粉絲讓我們幫忙找律師，說他們買了茅崗的回遷房，一次性付清300多萬，約定23年收樓，現(xiàn)在都沒收。
現(xiàn)在房價劇烈調(diào)整，要是有300萬，現(xiàn)在隨便挑了。這個價格買指標(biāo)安置小產(chǎn)權(quán)太虧了。更不用說被當(dāng)成違建拆除的。
此外，在2020年，白云江景花園小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主在住了20多年后，被通知違建拆除。同時，對提交資料符合要求的住戶進行僅退款，對一手樓售賣人追責(zé)。
類似案例，還有番禺We公館。其所在地塊屬大石街村集體土地，在未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的情況下，就建設(shè)了We公館商務(wù)樓。
2012年，We公館被列為違法建設(shè)案件，但一直沒有得到相應(yīng)的處理。在后來的幾年里，仍正常對外出售租賃權(quán)。
直到2019年3月，執(zhí)法機關(guān)認定We公館為違法建設(shè)，勒令其自行拆除。租戶們花的錢，也就此打了水漂。
據(jù)《民法典》規(guī)定：
民事法律行為無效后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
近年來，各地對小產(chǎn)權(quán)房及相關(guān)房屋的管理都很嚴格，法院也頻頻貼出相關(guān)案例警示風(fēng)險。
對小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主而言，不僅違法建筑面臨拆除風(fēng)險，即便走到征收拆遷補償環(huán)節(jié)，其權(quán)益也更容易被邊緣化。
例如在2011年，林某找到白云區(qū)當(dāng)?shù)卮迕裰x某達成協(xié)議，約定以謝某名下的集體土地為基礎(chǔ)，出資建設(shè)一棟五層房屋。然而后續(xù)該房屋被納入征收范圍時，認定謝某為補償對象，與其簽訂協(xié)議并確定392萬元補償款。
至于實際出資建房的林某，卻被排除在補償名單之外，只能通過民事途徑追索損失。不僅整個流程耗時漫長，能追回的金額也存疑。
此外，時間更早的小產(chǎn)權(quán)房在法律法規(guī)上也得不到保護。
1998年，劉某買下村民曹某土地上建成的房子。在后續(xù)2020年的征拆中，街道也是與曹某簽訂補償協(xié)議，曹某依法要求劉某騰退房屋。劉某的權(quán)益只能另尋途徑解決。
2、
現(xiàn)在廣州城市更新范圍廣、力度大，對于歷史遺留問題的小產(chǎn)權(quán)房，有沒有更好的處理方式？
在我們?nèi)豪镉懻摰囊灿泻芏?，但整體下來的趨勢是越來越嚴格，且隨著時間推移，補償越來越少，因為其出身就不合法。
尤其是官方出臺正式文件后，各個舊改和拆遷項目對于小產(chǎn)權(quán)房的處理就更直接了，也是徹底打 破灰色地帶。
目前，不少舊改對集資房的認證和補償相當(dāng)嚴格 ，但瑤臺的規(guī)則更友好。
瑤臺對集資房可以參照合法產(chǎn)權(quán)面積給予相應(yīng)的貨幣補償和獎勵，尊重且合理處置歷史遺留問題，做到了一視同仁。
以120平小產(chǎn)權(quán)房為例，可以拿到4400房屋補償+3000棄產(chǎn)獎勵+征收獎勵+一次性安置費+搬家費，還有按時獎勵15%，算起來一次性可以拿到近137萬現(xiàn)金。
對比市區(qū)的另一個舊改初步補償方案，09年前建成的無合法產(chǎn)權(quán)面積只補4000元/平，而在09年后建成的只補1500元/平材料費，無任何獎勵。
同樣120平小產(chǎn)權(quán)房面積，該拆補方案只有48萬元補償，瑤臺卻有近137萬，是前者給出的補償方案接近3倍。
針對相關(guān)違建小產(chǎn)權(quán)房，白云有的村只給到500-1375元/平的補償。
相對而言，瑤臺方案不僅錢比較多，而且瑤臺補償全額直接向購買小產(chǎn)權(quán)業(yè)主支付，村社不作截留。
換句話說，大家直接拿到錢也免去了原本地塊權(quán)屬人扯皮的風(fēng)險，可以安穩(wěn)落地。
當(dāng)然，這個高額補償方案并不是無限延續(xù)的，一個是限時搬遷獎勵會消失，錢會越來越少。
另一方面，在官方明確禁止小產(chǎn)權(quán)房登記的情況下，補償政策容易繼續(xù)收緊。
所以趁現(xiàn)在方案好，舊改已經(jīng)成為小產(chǎn)權(quán)房實現(xiàn)“合法價值”成功變現(xiàn)的唯一通道。
尊重歷史遺留問題，瑤臺也是為了能夠加快進度，推進舊改，早日完成城市界面和配套的煥新，給老城區(qū)和廣州帶來新的活力。
以廣州當(dāng)前對城市更新的堅決程度與執(zhí)行力，小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主正面臨著一定的風(fēng)險。
蹉跎十年的冼村舊改，依法拆除了最后一棟留守房屋，這個曾被視作“難啃的硬骨頭”收尾了；
而身處老城區(qū)的三元里，更明確表態(tài)將通過啟動集體土地使用權(quán)收回程序，破解未簽約僵局，周邊拆改線路也一度導(dǎo)致停水停電...
從冼村到三元里依法收地，一系列動作都在釋放同一個信號——廣州舊改已告別“久拖不決”的階段，對歷史遺留問題的處置愈發(fā)果斷。
這對本就處于政策灰色地帶的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主而言，形勢就比較微妙了。
剛剛提到的瑤臺執(zhí)行力、進度條堪稱開掛，決心是很強的。截至9月16日，沙涌南舊村地塊征收累計簽約超2000戶，簽約率接近95%，累計圍蔽房屋約21萬平方米。
計劃9月份啟動安置房地塊拆卸，10月份完成場地移交并推進建設(shè)。
資金層面，瑤臺獲得國開行專項借款等政策性資金支持超過150億元。
得益于充足的資金儲備與清晰的補償方案，部分非村民業(yè)主在詳細了解拆補方案后，率先完成簽約拿到錢，安心搬家離場。
過去舊改擔(dān)心補償拖太久的情況，瑤臺提前準(zhǔn)備好了錢袋子，給大家吃了一顆定心丸。
補償保障還有明確的后續(xù)兜底機制。據(jù)爆料，非村民業(yè)主按要求完成房屋騰退，后續(xù)若因法律判決需增加補償，瑤臺將依照判決結(jié)果足額追加。目前，已有部分業(yè)主代表完成簽約，徹底打消了補償不到位的后顧之憂。
對已被官方明確“不予登記 ” 的 小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主而言，早簽約、早換房、早拿獎勵，才是抓住機會、改寫住房命運的關(guān)鍵選擇。
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