謝逸楓：大逆轉(zhuǎn)！北上深樓市驚現(xiàn)“金九”奇跡，成交量火爆

文/謝逸楓

目前一線城市北上深樓市正在沖刺“金九銀十”，預(yù)計(jì)來電量、看房量、成交量上升，市場(chǎng)總體呈現(xiàn)火爆整體，以價(jià)換量是主流。不排除市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性上漲，豪宅、好房子樓盤價(jià)格將會(huì)上漲，改善性需求將成為“金九銀十”購(gòu)房主力人群。

今年一線城市北上深樓市現(xiàn)“金九”，環(huán)比同比均有上漲，單純從新房住宅成交量、房?jī)r(jià)來看。預(yù)計(jì)一線城市北上深樓市“銀十”成交量不會(huì)差，房?jī)r(jià)趨于結(jié)構(gòu)性微漲，區(qū)域、城市、城市內(nèi)部分化嚴(yán)重，預(yù)計(jì)樓市十月走勢(shì)總體不變。

9月北京樓市新房住宅成交環(huán)同比大漲，北京住建委數(shù)據(jù)顯示，9月1日至9月27日，北京新建商品住房網(wǎng)簽2837套，環(huán)比、同比分別增長(zhǎng)22.3%、11.4%。網(wǎng)簽面積36.71萬平方米，環(huán)比、同比分別增長(zhǎng)28.1%、24.2%。

北京住建委數(shù)據(jù)顯示，9月1日至9月27日，北京二手住房網(wǎng)簽1.32萬套，環(huán)比、同比分別增長(zhǎng)18.3%、24.1%。網(wǎng)簽面積119.13萬平方米，環(huán)比、同比分別增長(zhǎng)16.1%、23.1%。說明北京樓市一二手房銷售火爆，“金九”重現(xiàn)。

中指機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月1日至28日，北京二手住宅日均成交525套，較8月日均增長(zhǎng)22%，同比增長(zhǎng)27%。目前掛牌量處在高位。按照鏈家平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，截至10月2日，北京二手房掛牌量為14.1萬套，面積預(yù)計(jì)在1400萬平方米以上。

中原機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月北京新建住宅網(wǎng)簽3454套，二手房住宅網(wǎng)簽15843套，同比上漲19.4%，環(huán)比上漲20.5%。上半年以來，除了3月成交量達(dá)到19233套以外，9月已經(jīng)是全年成交數(shù)量第二的月份，高于出臺(tái)了優(yōu)化政策的6月。

9月上海樓市新房住宅環(huán)同比大漲，上海房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月上海一二手住房累計(jì)成交207萬平方米，環(huán)比增加8%、同比增加24%。得益于新開盤項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)水平提升，在售項(xiàng)目銷售放量，一手住房成交55萬平，環(huán)比增加28%、同比增14%。

二手住房成交1.8萬套，環(huán)比增加3%、同比增加27%。同時(shí)自2025年8月26日“滬六條”實(shí)施后，二手住房日均成交609套，較8月政策前增加12%，且呈現(xiàn)“逐周提升、周末沖高”特征，實(shí)現(xiàn)連續(xù)多個(gè)月成交上升的火爆局面。

9月廣州樓市成交量下降，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，9月前半月（截至15日）廣州商品住宅成交1911套，環(huán)比8月前半月（截至15日）減少3%。1月-8月廣州商品住宅成交套數(shù)分別為4461、3393、6503、4848、6306、6377、4873、4433。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，9月前半月（截至15日）廣州商品住宅成交均價(jià)31493元/㎡，較8月前半月（截至15日）基本持平。1月-8月廣州商品住宅成交均價(jià)/平方米分別為33776、31708、32941、32778、36114、35644、32315、31935。

9月廣州二手房成交下降，中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2025年9月（統(tǒng)計(jì)周期：8月26日至9月25日），廣州二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)和面積分別為8367套、82.47萬平，環(huán)比分別下降3.83%和2.96%，原因是臺(tái)風(fēng)“樺加沙”影響帶看、網(wǎng)簽，競(jìng)爭(zhēng)壓力增加。

拉長(zhǎng)時(shí)間線來看，2025年1-9月，廣州市二手住宅共網(wǎng)簽82642套和825.38萬平方米，同比分別增長(zhǎng)6.65%和6.29%。值得注意的是大戶型反而更受歡迎了。144平米以上的占比漲了0.47個(gè)百分點(diǎn)，60-90平米的小戶型占比漲了0.45個(gè)百分點(diǎn)。

9月深圳一二手住宅成交量環(huán)同比大漲，深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月一二手網(wǎng)簽總量7633套，環(huán)比上漲20.7%，同比上漲38.3%。其中一手住宅3087套，環(huán)比上漲43.5%，同比上漲32.7%。二手住宅4546套，環(huán)比上漲8.9%，同比上漲42.5%。

9月深圳二手房錄得量為5808套，環(huán)比上漲10.3%，同比增長(zhǎng)52.4%，連續(xù)7個(gè)月超5000套榮枯線。9月深圳二手住宅成交均價(jià)為5.87萬元/㎡，環(huán)比微跌1.5%，掛牌均價(jià)為6.26萬元/㎡，環(huán)比小幅下降0.6%。

樂有家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月深圳二手房錄得量為5808套，環(huán)比上漲10.3%，同比上漲52.4%，二手房錄得量連續(xù)7個(gè)月超榮枯線。 9月深圳二手住宅網(wǎng)簽量為4546套，環(huán)比上漲8.9%，同比增長(zhǎng)42.5%。

今年一線城市北上深樓市現(xiàn)“金九”，“銀十”延續(xù)局面，背后銷售上升和房?jī)r(jià)上漲的主要?jiǎng)恿υ从腥齻€(gè)因素，首先是北上深的限購(gòu)政策優(yōu)化。其次是公積金、稅收及落戶、購(gòu)房補(bǔ)貼政策松綁。最后是新房供應(yīng)大增，好房子熱銷。

從第三方機(jī)構(gòu)的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來看，中指數(shù)據(jù)顯示，2025年9月100個(gè)城市新建住宅均價(jià)為16926元/平方米，環(huán)比微漲0.09%，同比上漲2.68%，主要是新房呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性微漲，好房子熱銷。但是，市場(chǎng)總體以價(jià)換量的形勢(shì)不變。

9月一線城市（北京、上海、廣州、深圳)新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.48%，同比上漲6.78%，顯著高于全國(guó)平均水平。一線城市中北京環(huán)比上漲0.06%、上海環(huán)比上漲0.82%、廣州環(huán)比上漲0.32%、深圳環(huán)比下降0.34%。

9月100個(gè)城市二手住宅均價(jià)為13381元/平方米，環(huán)比下跌0.74%，同比下跌7.38%，已連續(xù)41個(gè)月環(huán)比下跌。三季度9月100城二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌2.26%，跌幅較二季度擴(kuò)大0.14%。前三季度，百城二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌5.79%。

從2025年8月70城市房?jī)r(jià)、全國(guó)商品房銷售平均房?jī)r(jià)來看，房?jī)r(jià)下行壓力依然較大，因?yàn)榉績(jī)r(jià)未止跌。一方面是70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比已連續(xù)超過40個(gè)月為負(fù)，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比已連續(xù)超過40個(gè)月為負(fù)，且目前房?jī)r(jià)跌幅相比前期均有擴(kuò)大的跡象。

要實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)、成交量止跌回穩(wěn)，必須再出臺(tái)政策刺激，并且是強(qiáng)大和更猛的政策刺激，一方面是供應(yīng)端，停止土地供應(yīng)，解決收儲(chǔ)存量商品房和收回閑置存量土地及城市更新貨幣化的政策堵點(diǎn)，三道紅線和房地產(chǎn)貸款集中制轉(zhuǎn)為長(zhǎng)效機(jī)制。

加大房企開發(fā)貸款和委托貸款及經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款、保交樓專項(xiàng)貸款的投放力度，創(chuàng)造有利條件，為房企債券和上市融資，降準(zhǔn)降息。另外一方面是需求端，北上深一線城市和部分二線城市全面取消限購(gòu)等限制措施，放開第三套房貸。

商業(yè)地產(chǎn)貸款首付和利率下降及稅收減少，更大力度刺激剛性、改善住房需求、推進(jìn)好房子建設(shè)、全面優(yōu)化公積金和購(gòu)房補(bǔ)貼及落戶、以舊換新、房票安置、多孩家庭和人才購(gòu)房的政策，進(jìn)一步下降新房、二手房的房貸首付和利率及稅收。