再聊成都頂級學區房：7點肺腑之言...

我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

房段子購房咨詢團隊（幕后分析及數據+社保、公積金、貸款合作團隊+新房、二手房買賣團隊），針對你的個人問題，一些簡單的可以直接免費回答。

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粉絲

提問

您好，請教個問題，因為我老婆一直很想去買錦二青二的房子，我個人覺得也還好，沒啥大問題，但是身邊有個叔叔輩的親戚很反對我們買，求給個建議，怎樣的人才適合買頂級學區房？

房段子解答

實不相瞞，前段時間我也發了一篇文章說成都頂級學區房的價值是很堅定的，至少對你們這一波有娃或者打算生娃的家庭來演，是沒問題的，整體的買入價值，流通性保值性，都會得到市場檢驗認可。但存在不同的聲音，也很正常，只能讓時間來消化解釋了。 所以我今天再聊成都頂級學區房，你真的準備好買學區房了嗎？

1、能否接受房價貶值一半？比如120萬買的老破小，雖然解決了讀書自住通勤問題，但未來房價如蔥，如磚家大V說的，貶值到不含學區屬性的60萬，你能接受嗎？

2、能否接受孩子未來依然平庸？天賦、習慣、興趣，并非一代更比一代強。

3、能否不影響家庭生活開支？某些學區板塊的改善房，一下去掉幾百萬（兼顧性買法），相比非學區房可能貴了7位數，多出來的這些預算，是否影響家庭生活和未來的教育投入。

4、買學區房是全家一致同意的結果嗎？家里老老少少，出錢出人出力的，是否都同意都主張？不要到時候雞飛狗跳的你埋怨我我埋怨你。

5、能否接受居住方式的改變？某些拆分買法或者掛戶買法的家庭，會面臨生活方式的較大改變。拆分的話，會存在較長的通勤、接送問題（我見過三圣鄉到騾馬市讀書的家庭，接送1年實在遭不住轉學了）。掛戶的話，在學校旁邊租房過渡6-9年，這種生活品質和房租開銷，也很考驗家長。

6、能否適應全新的卷王世界？能買頂級學區房的家庭，大多對教育要求都很高，除了學校卷，私下也會卷，除了明面卷，暗地里更是卷，這和幼兒園快樂教育差別很大，每天晚上輔導孩子，每個周末接送培訓班的高強度卷王世界，準備好了嗎？

7、能否接受不給孩子買學區房，是否覺得虧欠？不管有沒有經濟實力，從心理上來說，孩子小的時候，你是否愿意全力以赴給他創造一個更好的起點？如果不愿意，那么就要自始至終堅持且不后悔。如果愿意，那么更是如此。

8、其他請補充...

重點：本人不是勸退大家買學區房，而是要實實在在的了解清楚自身需求，做好完全準備。

粉絲提問

你好，預算220-270萬，騾馬市→永豐立交；浣花溪→天府公園，買90平以上套三雙衛，三口之家，不考慮學區。我和我老公婚前各有一套市中心的套二，都出租了。現在住父母家，有娃娃了考慮分家，就著手置換，有什么好推薦的嗎？

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

你們婚前的房子都是套二，品相中等，如果租金回報較高（2.5%以上）那還是可以繼續持有的，如果沒有的話，那么變現定存，穩健理財可能更好，從大的房價趨勢來說，兩個樓盤不會有大的波動了。主要看你們對現金的需求（置換），對保值的需求（變現）。

現在主要問題是考慮到220-270萬左右的預算，買一個偏向長期三口之家自住，而且不考慮學區房需求。

我覺得主要需求一是要兼顧到到未來孩子上錦二的讀書通勤距離不能太遠，二是以騾馬市、永豐立交、浣花溪以及天府公園為通勤節點，盡量選擇東南南門和西南方位的買法，三是新房不現實了（雖然你們本來是有實力買入的，比如400多萬的天鷺滿園），因為預算卡在200多萬，所以還是持續看二手房，四是二手房的選擇，我們傾向于上述方位的各個核心板塊、重點樓盤、次新套三（最好雙衛）。

基于此，我推薦以下買法。

1、桐梓林，老牌貴族區域，周邊地鐵，公園，方位都是很不錯的，而且也沒啥學區溢價，推薦看看**，**推薦看看107平套三雙衛，最近單價兩萬四五，總價260萬，也算比較符合你們預期的買法。但存在兩個問題，一是要尋找緣分，不一定有優質房源（春節后可能會出來一些，但價格有望上漲），目前有一些是清水狀態。二是它屬于超高層，就看你們實際去看房的時候，感受下城市視野喜好與超高層的幅面影響。**也差不多，是超高層，你可以看96-98平的套三雙衛（小一些的93平是單衛，也可以備選），可選的房源會多一些，單價也會更低一些，總價控制在230萬內問題不大，具體要到時候你們實際去看房實地去比對，在主觀上感受不同期數，不同面積，不同房源的差別。

2、武侯麗都板塊，我推薦看看**、**以及**。**位置好，是核心區經典買法，建議看看95（單衛）-110平（雙衛），這邊由于三環外有航線，所以整體樓層不高，大多是18F的小高層，對比前面的超高層，是有一定優勢的。然后**，主要是樓盤品質較高，可以看看88平的套三雙衛，總價220萬左右可以拿下。**相對是次新的，顏值不錯，維護保養很好，可以買到97平左右的套三雙衛，也可以說讓人愛不釋手。

3、高新南，火車南站，這邊可以看看**，比較典型的是96平套三雙衛，單價比較低，2.2萬，總價220萬左右，算沒有學區溢價了，雖然這邊是高新九區的學區房，所以也還算是比較適合你們需求的買法，站南不論往北還是往南都很方便。它價格低主要是部分房源臨近三環，有噪音困擾，就看你們適應度了。

其他零零散散的，在方位上我覺得不是很滿足你們整體南門的需求，要么太老氣，要么就是太遠了（比如去大源新川或者天府新區，對你老公上班到還好，但是對你永豐立交騾馬市上班，對以后錦二孩子讀書，并不友好）。

粉絲提問

你好，大面新希望錦麟府打算割肉出售，1.5年后免增值稅，目前出租（租約還有半年），打算出售，后面買主城區保值出租房。有什么建議嗎？

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

老友你好，久等了，目前來看新希望錦麟府，你買入的是116平套三雙衛，總價大概是合計一起260萬，折合單價約2.24萬。不過好在是精裝+軟裝下來的結果，本身品相也還不錯，可以定位于整個樓盤同戶型中上等的水準。

但也要清楚的認識到，雖然是全款，但是買房4年半，利息成本也不少了，大概有23萬，這樣成本實際就來到了280萬了，考慮到其他通脹和你出租的信息，就不多折算價值了。

要想保本，意味著單價來到2.4萬，但這個價格對大面，顯然是不可能的了，而且我覺得很長很長一段時間，都不太可能漲到這個價格。只能說長期的通脹下去，還是會漲上來，但是考慮到購買力的貶值，拉長周期后也很難尋找到平衡點，時間對我們來說，不是治愈一切的良藥。

就短期而言，該戶型掛牌價是196-280萬之間，但實際的成交價格，大概是195萬，折合單價1.65萬，24年中，年底均是這樣的行情。

這個樓盤的價值來看，從23年初開始有成交，陸續一路走低，2.1萬到1.6萬的走勢，我覺得一方面是擠泡沫的客觀存在，另一方面是恐慌性拋售下的超跌現象。也就是說，隨著13號線的開通，隨著后期經濟形勢的好轉，這類次新二手房價格觸底回穩的跡象會在幾年后比較明顯。

我覺得今年正常的二手房行情，會有所回穩，現在1.6萬的價格確實太低，對比買入成本太低，對比短期的樓市行情正常化后，也太低，可能正常一點的價格，卡在2萬以內，大概是1.8-2萬之間徘徊。你的房子本身樓棟樓層視野采光噪音，還有裝修家居家電都不錯的話，可能會有一定的溢價，理想的話1.9萬算是階段性的回暖高點。

當然，我們也要清楚的看到，新希望錦麟府的116戶型，不論是梯戶比，還是總樓層，又或者得房率，還有從核心地段，綜合配套的角度來說，并不是具有絕對的唯一性，優越性，整體還是過渡產品，比傳統老氣的二手房更好，但是又明顯弱于當前的4.0新房產品（成都二圈、同能級地段，還有大量的兩三百萬級別新房，是我們的競品），所以還是要認栽，確實被當初2020年的虛幻行情所欺騙了。

接下來雖然大概率短期的會有所回暖，但也要看到小概率的長期的持續低迷，更要注重偶然性的緣分買家（緣分到了，給得起價格的，比如210萬以上，就應該跨越時間周期，好好把握成交機會）。

考慮到當前租約還有半年，而且增值稅也要一年半以后才免征，再考慮到我們需要給一點時間讓市場回穩，所以我建議當前節點（冬夏）不要著急出售，反而應該等一等，春節后理論上會有明顯上漲行情，如果上半年行情都沒來，說明確實被市場拋棄了，這個時候著急的就是賣家了。

現在來看，我總的建議是春節前按兵不動，春節后掛牌出來，隨緣等客戶，掛牌到215-225萬左右，酒香也怕巷子深，優質房源更多的不是卷價格，而是依托中介積極帶看，遇得到有緣的買家（買家給增值稅，賣家實得210萬+）就積極配合成交，遇不到就再調整再觀察。

現在3500的租金，年化大概是2.1%，和定存差不多，也就是說不會再產生持續的利息成本，相對來說，有熬下去的勇氣，熬出多的價格，都算你純賺的。

最后再說賣房的話，賣出去之前，也是紙上談兵了，租金會相對穩定，但是房價演變可能半年一變，就不太好跟蹤了。

由于你也說過你不準備住城里面，所以算是純保值出租的買法，屆時我建議把總價控制在150-200萬左右，這種小巧靈活的，成本低，租金更好，流通性更強，而非再次追高兩三百萬的房子了。

具體置換后的買房建議略。