剛需撐起上海樓市：新房、二手房價格都在漲，小戶型、低總價房“吃香”

本文來源：時代周報 作者：張釔璟、覃碩

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4月16日，國家統(tǒng)計局公布2026年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

數(shù)據(jù)顯示，3月份，一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比上漲，二三線城市環(huán)比降幅收窄或相同。新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數(shù)均比上月增加。

對此，58安居客研究院院長張波接受時代周報記者采訪時稱，3月房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一線城市領(lǐng)跑、二手房強(qiáng)于新房的鮮明特征。當(dāng)前房價下跌空間已進(jìn)一步收窄，一線和強(qiáng)二線復(fù)蘇力度在進(jìn)一步加強(qiáng)。后續(xù)核心城市領(lǐng)穩(wěn)、二線城市修復(fù)、三四線磨底的格局表現(xiàn)將更為明顯。

在70城中，上海的新房價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅較上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)；而二手住宅方面，上海房價連續(xù)第二個月上漲，環(huán)比上漲0.4%，漲幅較上月擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)。

對此，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦認(rèn)為，相較于全國，上海樓市復(fù)蘇勢頭更強(qiáng)勁，二手房“量價齊升”，剛需群體成為了市場的核心支撐。

上海新房價格環(huán)比上漲0.3%，中低價位房源成交火熱

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%；二、三線城市環(huán)比分別下降0.2%和0.3%，降幅均與上月相同。

同比方面，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.2%，降幅與上月相同；二線城市同比下降3.3%，降幅擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)；三線城市同比下降4.0%，降幅與上月相同。

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就城市層面而言，3月份，70個大中城市中，新房價格環(huán)比上漲城市有14個，比上月增加4個。

對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對時代周報記者表示，3月份的房價指數(shù)向好為市場注入了較大信心。若以14個城市除以70個總量計算，已有兩成左右的城市房價出現(xiàn)上漲，這不僅是數(shù)量的累積，更反映出市場性質(zhì)上的積極扭轉(zhuǎn)。同時，房價上漲范圍已從大城市擴(kuò)大到宜昌、牡丹江、煙臺、惠州等中小城市、地級市，表明當(dāng)前市場活躍度也正在提升。

在上漲城市中，上海新房價格表現(xiàn)依舊搶眼。3月份，上海新房價格環(huán)比上漲0.3%，與廣州一起漲幅并列全國第一；同比方面，上海新房價格漲幅達(dá)3.7%，同樣位列全國第一。此外，今年前3個月，上海的新房價格均值亦領(lǐng)漲全國，同比上漲4.0%。

盧文曦指出，3月，上海新房價格的上漲主要受中低價位房源火熱成交的帶動。臨港、寶山顧村、青浦重固等板塊新房表現(xiàn)亮眼，憑借親民價格深受剛需及首次置業(yè)者青睞。

此外，上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月，上海新建商品住宅成交面積為56.3萬平方米。

盧文曦指出，盡管3月新房成交未超過去年同期，但來客來訪等前端指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)異，市場熱度持續(xù)高位。供應(yīng)節(jié)奏偏慢、單次投放量不足，是目前制約成交進(jìn)一步突破的主要因素，而“滬七條”對剛需及首次改善群體的提振效果顯著，尤其外環(huán)周邊樓盤表現(xiàn)突出。

對于后市，3月二手房市場的火爆成交，培育了大量潛在新房買家，二手房賣家后續(xù)大概率入市購置新房，為4月成交提供強(qiáng)力支撐。隨著4月供應(yīng)持續(xù)到位，市場成交將進(jìn)一步突破，熱度必然超越3月。

二手房“量價齊升”，專家稱4月房價仍有上漲動力

數(shù)據(jù)顯示，3月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.4%；二、三線城市環(huán)比分別下降0.2%和0.4%，降幅分別收窄0.2個和0.1個百分點(diǎn)。

同比來看，一線城市二手住宅銷售價格同比下降7.4%，降幅比上月收窄0.2個百分點(diǎn)；二線城市同比下降6.2%，降幅與上月相同；三線城市同比下降6.4%，降幅擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，三類城市房價環(huán)比均在改善，其中一線城市二手房價格轉(zhuǎn)漲，終結(jié)了連續(xù)11個月下跌態(tài)勢，市場信號非常積極。

他表示，2024年政策出臺后二手房也曾有過一輪上漲，但后續(xù)重新減弱。但本輪上漲與上一輪有本質(zhì)區(qū)別：一方面，是本輪房價調(diào)整深度更深，購房性價比更高；另一方面，當(dāng)前市場掛牌量已實質(zhì)性減少，供求關(guān)系與市場預(yù)期均已發(fā)生變化。而上一輪更多是政策刺激下的短期和初期反應(yīng)，持續(xù)性較弱。

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就城市層面而言，3月份，70個大中城市中，二手房價格環(huán)比上漲城市有13個，比上月增加11個。其中，上海二手住宅價格環(huán)比上漲0.4%，連續(xù)第二個月上漲，漲幅較上月擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)。

盧文曦指出，當(dāng)前低總價剛需二手房房源去化加快，房東議價底氣增強(qiáng)，跳價案例增多。從各方大面積段來看，上海90平方米及以下小戶型二手房價格漲幅為0.6%、90-144平方米中等戶型二手房價格漲0.5%，均較前期提升0.3個百分點(diǎn)。

此外，從二手房成交情況來看，自2月25日“滬七條”落地后，上海二手房市場熱度持續(xù)攀升。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月份，上海二手住宅成交2.85 萬套，環(huán)比上漲178.79%，同比上漲6.00%，這一成交量更是創(chuàng)下2021年4月以來新高。

值得注意的是，這一熱度目前仍在延續(xù)。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月11日（上周六），上海二手房網(wǎng)簽成交量高達(dá)1632套，為“滬七條”后第五次刷新單日成交量新高。

對于后市，盧文曦認(rèn)為，4月，上海二手房總成交量雖可能有所回調(diào)，但預(yù)計仍將穩(wěn)定在2萬套以上。同時，房價仍有上漲動力，原因在于：一方面，掛牌房源減少，房東不愿低價拋售，漲價掛牌成常態(tài)；另一方面，成交周期縮短，議價空間縮小，市場向供需平衡轉(zhuǎn)變。