深圳樓市，拐點來了

原創 劉博團隊

今天，下面這張截圖在朋友圈刷屏了：

到目前為止，沒有看到相關部門證實或者證偽。

它概括起來就是：以后深圳高層住宅要嚴格限高了，80米成為重要的分水嶺。未來住宅想突破80米的高度限制，難度大大增加了。

這對于其他城市來說或許不算什么。但對于深圳來說，絕對是一件大事。

深圳高層建筑在全國、全球都是最多的，深圳住宅的密度、高度也位居全國、全球前列。

此前發布的國家標準規定，新建住宅層高不低于3米，80米的高度意味著住宅最多是26層。

上述截圖是真是假？大概率是真的，因為國家層面早就發文了。

住建部在今年3月發布了“關于發布國家標準《住宅項目規范》的公告”，要求從5月1日開始實施。

其中關于居住空間環境的要求如下：

可以看到，深圳所屬的四類地區，高層住宅最高就是80米，最高26層，容積率最高3.1倍。

事實上，深圳已經開始落實上述規范了。

7月14日轉讓的前海桂灣T201-0232宗地，就是按照容積率3.1倍、建筑限高80米設定的。這塊地最后被由招商蛇口以21.55億元競得，成交樓面價84180元/平方米。

住宅限高80米，限高26層，容積率不超過3.1，這對于深圳樓市來說簡直是劃時代的新變化、新標準，因為之前的小區絕大多數超過這個標準。

這意味著，深圳真正進入了好房子的時代。

好房子可以有很多標準，但建筑總高、梯戶比、容積率顯然是“硬指標”。低密度小區更宜居、安全性更高，這些道理大家都懂。

由此將帶來以下幾個影響：

第一，高密度小區在二手房市場上的競爭力會顯著下降。

尤其是得房率比較低，梯戶比高、車位比低的小區，即便交付時有豪華裝修，也很難避免淪為“偽豪宅”，經不住歲月洗禮。

第二，城中村和老舊小區的舊改，難度將顯著上升。

傳統的舊改，一般通過提升容積率來實現。否則，開發商就沒有盈利空間，不愿意接手。所以在深圳，很多城市更新后的小區容積率動輒6到10倍。

有了3.1倍容積率這個上限，意味著將來舊改只能走原拆原建的模式。原拆原建，意味著業主自己承擔更新費用，政府最多給一些補貼或者稅收減免，業主們達成共識的難度將顯著提高。

深圳目前尚未拆除重建的城中村，未來大概率將維持原狀了，只能靠業主自己維護或者重建。

第三，這還意味著中心城區人口密度不會再提升了，因為容積率、高度都控制住了。所以中心城區的房子價值將更穩定一些，增量沒有那么大了。