銀發(fā)經(jīng)濟來了 ，存量不動產如何抓住長期機會？

作者 | 張曉蘭 編輯 | 梁秀杰 責編 | 韓瑋燁

摘要：10月10日國新辦發(fā)布會重點強調銀發(fā)經(jīng)濟的產業(yè)機會。

睿和智庫 10月10日，國新辦舉行“高質量完成‘十四五’規(guī)劃”系列主題新聞發(fā)布會。民政部部長陸治原在會上表示，新時代“銀齡行動”扎實開展、“銀發(fā)經(jīng)濟”發(fā)展壯大、老年人優(yōu)待和權益維護更加有力。同時，適合我國國情的中國特色養(yǎng)老服務體系正在加速構建，供給結構不斷優(yōu)化。

當“銀發(fā)”從社會問題演變?yōu)榻?jīng)濟命題，銀發(fā)經(jīng)濟已突破傳統(tǒng)養(yǎng)老服務的單一維度，躍升為涵蓋一二三產、連接生產與消費的萬億級朝陽產業(yè)集群。

銀發(fā)產業(yè)興起

近年來，養(yǎng)老政策暖風一再吹來，養(yǎng)老服務政策制度體系的“四梁八柱”基本成型。尤其是2024年國辦1號文的出臺，標志著銀發(fā)經(jīng)濟從民生兜底轉向產業(yè)促進。

國辦1號文首次對銀發(fā)經(jīng)濟作出清晰界定：其范疇不僅包含老年階段的老齡經(jīng)濟，更涵蓋為老年生活儲備的備老經(jīng)濟，涉及教育、健康、財富管理等全生命周期服務。這一界定打破了行業(yè)邊界，推動銀發(fā)經(jīng)濟向產業(yè)集群進化，在一二三產業(yè)中均催生出新的賽道：

第一產業(yè)：康養(yǎng)農業(yè)，有機食品、適老食材、生態(tài)農場興起；

第二產業(yè)：康養(yǎng)制造業(yè)，智能監(jiān)護設備、適老輔具、健康家電需求激增；

第三產業(yè)：康養(yǎng)服務業(yè)爆發(fā)，涵蓋康養(yǎng)居住（如養(yǎng)老公寓，適老社區(qū)）、養(yǎng)老照護、醫(yī)療康復、文化娛樂、金融理財?shù)燃毞诸I域。

更值得關注的是跨行業(yè)融合。中糧布局康養(yǎng)農業(yè)、茅臺進軍文旅康養(yǎng)、連鎖藥店開展老年健康管理……曾經(jīng)與養(yǎng)老無關的企業(yè)，如今都在銀發(fā)經(jīng)濟中尋找第二增長曲線。

這種全齡友好的產業(yè)重構，正將銀發(fā)經(jīng)濟從“負擔”轉化為“引擎”。

在銀發(fā)產業(yè)啟動的同時，資本和資產端也開始關注新的投資機會。保險資金、社保基金等長期資本嘗試布局養(yǎng)老REITs、養(yǎng)老產業(yè)基金；國開行提供25年以上低息貸款，20%自有資金即可啟動項目；多地試點“物業(yè)+養(yǎng)老”“社區(qū)綜合體”等模式，通過政策補貼與市場化運作結合，降低存量資產轉型門檻。

一系列數(shù)據(jù)更印證了銀發(fā)經(jīng)濟的巨大潛力。據(jù)復旦大學老齡研究院課題組預測，人均消費水平中等增長速度背景下，2035年銀發(fā)經(jīng)濟規(guī)模為19.1萬億元，占總消費比重為27.8%，占GDP比重為9.6%；2050年銀發(fā)經(jīng)濟規(guī)模為49.9萬億元，占總消費比重為35.1%，占GDP比重為12.5%。

銀發(fā)需求帶動存量盤活的機會出現(xiàn)了

3.1億老年人口的適老居住、旅居出行、消費等需求，勢必為各地存量不動產打開新的盤活路徑。睿和智庫調研，開發(fā)商、保險公司、和各地方這兩年正在深入探索，以實現(xiàn)民生和經(jīng)濟雙重效應。

地產商：從“賣房”到“管資產”的轉變。遠洋、萬科、保利、龍湖等早期布局養(yǎng)老地產的開發(fā)商，如今，一方面將滯銷尾盤、社區(qū)商業(yè)、低效寫字樓改造為養(yǎng)老綜合體，另一方面以輕資產方式輸出養(yǎng)老服務。

而據(jù)睿和智庫調研，龍湖近期在青島拿了全新的適老公寓用地。擯棄“住宅背養(yǎng)老公寓成本”的舊思路，而是基于中長期持有——適時資本化退出的思路來設定投融策略。

保險公司：從重資產自建到輕資產輸出。以泰康為例，初步完成CCRC社區(qū)（

持續(xù)照料退休社區(qū)

地方國企：從資產持有到價值激活的突破。地方國資紛紛成立國有康養(yǎng)公司，依托無償劃撥的療養(yǎng)院、培訓中心等存量資產，結合政策性貸款，以低成本將這些資產改造為社區(qū)養(yǎng)老服務中心或醫(yī)養(yǎng)結合機構。

存量轉型康養(yǎng)的關鍵要素

存量資產能否成功轉型為康養(yǎng)項目，需要突破三大關鍵門檻：

• 建筑適配性：養(yǎng)老設施對消防、抗震、適老化要求極高。非養(yǎng)老建筑改造需加固結構（如拓寬走廊、增設無障礙通道），否則無法通過消防驗收。

• 收入成本模型：收入結構決定成本底線。以北京養(yǎng)老項目（

  活躍老人

  ）為例，基礎月費普遍在1.5萬-2萬元左右，部分養(yǎng)老機構還提供一些醫(yī)療服務來增加收入，但養(yǎng)老項目的改造成本遠大于長租公寓，因此，經(jīng)營方須以目標成本法，倒推收益模型。

• 區(qū)位與配套：位于成熟社區(qū)或大三甲醫(yī)院周邊的養(yǎng)老項目無疑是相對優(yōu)質的資產。如阜外醫(yī)院旁的大家保險醫(yī)康養(yǎng)綜合體，依托醫(yī)院溢出客群，業(yè)態(tài)定位為專業(yè)康復加養(yǎng)老護理。

從經(jīng)營視角來看，存量資產若想轉型康養(yǎng)，仍然要考慮運營前置與金融閉環(huán)兩大關鍵點：

• 運營前置：從定位階段即介入，明確客群（如活力老人

  半失能老人）、功能配比（如護理站占比、活動空間占比）、定價策略（

  如基礎服務費

  增值服務

  ）。

運營是存量轉型的最大痛點，許多企業(yè)因缺乏經(jīng)驗，陷入高投入、低回報陷阱。破局之道在于“輕重分離”：重資產方負責改造與投資（如通過政策性貸款降低成本），輕資產方輸出標準化運營。在此模式下，重資產方通過租金或分成獲取穩(wěn)定收益，輕資產方通過規(guī)模復制提升盈利水平。

• 金融工具創(chuàng)新：通過“押金制+保險”等方式，解決資金回籠與風險分擔。

存量資產轉型養(yǎng)老并非只能局限于“養(yǎng)老床位”模式，還可結合區(qū)位特點與客群需求，構建更豐富的業(yè)態(tài)體系，做一些微創(chuàng)新：

社區(qū)綜合體：一樓設社區(qū)餐廳，二樓設老年大學、托育中心、圖書館。餐飲作為流量入口覆蓋運營成本，托育、老年課程等增值服務貢獻利潤，形成“高頻剛需+低頻高毛利”的盈利模型。

醫(yī)康養(yǎng)綜合體：依托醫(yī)院資源，定位“院前-院中-院后”全周期服務：為術后患者提供3-7天短期照護，以及為慢性病老人提供健康管理，為健康老人提供旅居度假。

CCRC康養(yǎng)社區(qū)：面向高凈值“新老年”群體，提供兩室一廳/三室一廳戶型，配套農文旅養(yǎng)設施。因資產不可分割出售，還須政策端突破“銷售使用權”的限制，既能滿足投資者資本中長期退出需求，又可以保證消費者的資金安全。目前，各地對于銷售使用權的限制，是康養(yǎng)社區(qū)投資的最大卡點。

結語：

銀發(fā)經(jīng)濟的本質，是對人的需求的深度回應。當3.1億老年人從被照顧者變?yōu)橄M主體，當存量資產從負擔變?yōu)闄C遇，我們看到的不僅是新產業(yè)的興起和升級，更是社會價值的重構。這需要中央及地方在政策指引上保持連貫性和邏輯，也需要資本和運營產業(yè)鏈機構持續(xù)提升并培育服務銀發(fā)人群的專業(yè)性和耐心，從而讓銀發(fā)經(jīng)濟成為中國經(jīng)濟高質量發(fā)展的新引擎。

本文觀點及援引“2025全國品質租住大會”，相關機構分享的內容，特別感謝和君咨詢的支持。