熱銷還是假象？揭秘真實的西安樓市！

國慶假期剛結束，西安各大開發商、項目發布了8天長假的銷售數據。詳見《超25盤銷售過億！這個假期，西安樓市賣爆了！》

一邊是大家普遍感覺市場比較難，一邊是開熱銷海報刷爆朋友圈。

因此，很多朋友在問：國慶假期西安樓市到底是熱銷還是假象？

關于這個問題，我們不妨結合往年的數據，以及當下的情況，來揭開真實的西安樓市。

01

成交數據腰斬

首先，必須明確一點是，開發商發布的銷售數據，一般都是會注水的，只不過是注水多少的問題。

拋開注水這個因素，我們不妨先來把今年的數據和去年國慶假期的銷售數據做以對比。

2024年國慶假期是7天長假，今年是8天長假，今年比去年還要多1天假期。

2024年國慶假期，根據各大開發商發布的海報，綠城、大悅城、招商、保利宣布銷售額10億+，華潤宣布銷售額8億+，中鐵建、金茂、龍湖宣布銷售額6億+，高科地產、萬科、中海宣布銷售額4億+，信達宣布銷售額3.96億……

當時，我們大概計算了一下30家房企的銷售額，合計超過100億元！

到了今天國慶假期，比去年還多了1天假，保利、中鐵建、金茂對外宣傳銷售額5億+，邦泰3億+，萬科、招商、大悅城宣布銷售額超2億元……

去年單盤“3億+”的項目2個、“2億+”的項目將近10個，今年“2億+”的估計也就兩三個。

很明顯，同樣是開發商自己宣傳的數據，今年跟去年同期相比，基本上已經腰斬！

從這個角度來講，市場的下滑是毋庸置疑的。

這一點，其實從今年前9個月西安各大房企、各大項目的銷售額數據就可以看出。

去年前9個月西安“百億房企”已經有4家、今年則掛0，西安TOP10房企的銷售總額也同比下降了32.3%，是近幾年來最差的一年。

去年前9個月的時候，西安“30億+”單盤已經有5個，今年前9個月則掛0。

成交量下降的同時，成交價格實際上也在下降。

國家統計局每月發布的70個大中城市商品房價格指數，西安的新房價格已經環比連續下跌12個月。

也就是說，西安的新房市場現狀實際上是量價齊跌，備案價格7.5折、8折賣房的項目已經不在少數，更狠的是有個別項目房價已經低于樓面地價，上演了面包低于面粉價格。

新房市場的現狀，也波及到了土地市場。本身就比較低迷的西安土地市場，除了灞橋等傳統冷門板塊出現流拍之外，即使團結片區等一些熱點板塊近期也出現了土地流拍。

一般來講，土地出讓公告能夠正式發布，說明已經談好了意向拿地的房企。但最終流拍，這說明談好的房企選擇放棄，很明顯是大家對于市場的信心不足。

而土地市場與新房市場又是相互關聯的，互相影響到市場信心，土地流拍則會進一步導致購房者的觀望情緒。

當然，不管是開發商謹慎拿地，還是購房者謹慎買房，最終還是要回到兩個關鍵詞：資金、信心。

這兩個關鍵詞在當下，很明顯不是出臺多少樓市“救市”政策就能夠解決的，需要的是一切整體向好之后市場才能夠逐步恢復。

02

市場兩極分化

當然，我們在看到市場難度加大、市場下滑、90%的項目去化困難的同時，可以看到市場上依然有熱銷的項目。

今年上半年的招商西安璽、金茂“曲江雙子”、華發錦宸賦等項目就是代表，今年下半年的邦泰觀宸曲江等項目也是代表。

就在國慶假期，位于高鐵新城板塊的白樺林書香首開，158套約90㎡、120㎡的四代住宅，開盤基本售罄！

白樺林書香的熱銷原因，可以總結為3個點：1.教育配套；2.小戶型四代住宅；3.超大贈送的產品力。

這3個因素的疊加，實現了項目的首開熱銷。

接下來，可能市場上會有更多的新項目，對標這3個條件來開發項目了。

西安各大區域中，目前新房市場去化壓力最大、最難賣的是哪個區域？大家可以在文末評論留言猜一猜。

導致區域內項目銷售困難的因素，一個是區域內的新房供應量，一個是區域內的二手房房價。

供應量對于市場的影響，這不用太多解釋，供需關系，市場需求就那么多，當供應量上來的時候必然出現去化困難。一個區域內有3個項目在售和有10個項目在售，肯定情況不一樣。曲江、奧體的熱銷就是供應控制的比較高，高新的難度加大就是供應量比較大。

以前，我們總說新房會影響到周邊二手房房價，畢竟新房更好的產品、更劃算的價格，同等價格之下、甚至更低價格之下購房者肯定去買新房。

但現在，一個區域內二手房價格的持續下跌，必然影響到區域內的新房市場。不可否認，新產品擁有更大的贈送、帶有露臺和會所，但當旁邊交房不久的二手房價格要低四五千元每平米的時候，很明顯大家又會涌向二手房。絲路軟件城就是很明顯的例子，當二手房價格持續擊穿2萬元/㎡，1萬5、6的單價已經比較普遍的時候，“2萬+”的新房吸引力必然降低。

新房與二手房的價格，這樣就會形成一個循環。

實際上，現在看一個項目開盤蓄客情況好不好，就看開發商是否選擇集中開盤。如果選擇集中開盤，那選擇蓄客情況不錯；如果選擇平開，那就說明蓄客情況一般。

一般來講，熱門項目首開選擇集中開盤的比較多，但后續的加推基本都是平開了。今年整個西安，唯一一個每次都集中開盤的項目就是招商西安璽，“四開四罄”直接清盤，絕對算是今年西安的一個“神盤”，不接受反駁。

河景資源+教育配套+強產品力+高性價比，是作為高端改善盤招商西安璽熱銷的密碼。

剛需盤可以學習白樺林書香，高端盤則可以學習招商西安璽。

這個周末，西安將會迎來兩個純新盤首開，一個是綠城潤百合，一個是綠城綠汀芳菲，都是綠城的項目，并且都在熱點板塊，大家可以關注一下。從目前的蓄客情況來看，首開應該不錯。

希望綠城能夠在這個連綿陰雨、溫度下降的當下，能夠給予西安樓市一些信心！