雙開雙罄！綠城，果然沒讓大家失望！

昨天我們在《熱銷還是假象？揭秘真實的西安樓市！》一文末尾中提到：綠城的兩個純新盤本周末首開，希望綠城能夠在這個連綿陰雨、溫度下降的當下，能夠給予西安樓市一些信心！

今天，綠城果然沒讓我們失望。

綠城潤百合、綠城綠汀芳菲，首開搖號的同時，開盤售罄！

本月，西安已經誕生了3個開盤即罄的項目！

現在問題來了：下一個項目會是誰？

01

半天時間，綠城攬金6.38億元

綠城在西安今天迎來首開的兩個項目，一個是港務奧體板塊的綠城潤百合，一個是未央團結片區的綠城綠汀芳菲。

綠城潤百合，位置在歐亞大道與元朔大道交匯處西北角，這塊82.676畝的地塊是綠城今年5月7日在公開市場以溢價率15.8%拍下的，樓面地價10111元/㎡，是港務區首宗“萬元地”。

拿地4個半月之后，綠城潤百合實景示范區和樣板間9月21日開放，項目規劃的是約125-195㎡的“第四代住宅”，全部是2梯2戶，外立面部分弧線設計、雙層low-e中空玻璃+香檳金鋁型材勾勒，形成流動的藝術天際線。

同時，小區還配套有七大主題下沉會所，特別是其中泳池超大全屏玻璃，使得泳池與下沉庭院無界融合，讓大家眼前一亮。綠城潤百合還將“六藝境教”落地其中，打造出了綠城西北首個兒童友好社區。女王空間，則實現了人與人、人與空間之間的連接。

今天，距離項目拿地約5個月，綠城潤百合實現了首開。

首開推售的是2號樓、6號樓、15號樓，2棟17層高的小高層（125㎡、170㎡）、1棟25層高的高層（139㎡），小高層備案均價分別為20494.09元/㎡、20510.47元/㎡，高層備案均價20709.75元/㎡。

首開推售的150套房源，實現了搖號開盤，2小時售罄，實現銷售額4.3億元！

綠城西安今天開盤的另一個項目綠城綠汀芳菲，位于未央團結片區，具體位置在仁宇路與行舍路交匯處，這塊46.537畝的地塊是今年6月19日綠城在公開市場摘得的，樓面地價6782元/㎡。

值得注意的是，由于綠城需要代建項目南側、西側的道路，因此這塊地的實際樓面地價是要高于6782元/㎡。

摘地不到3.5個月，綠城綠汀芳菲在9月27日迎來了實景示范區和樣板間開放，并且在國慶假期前價格公示、首批次房源拿證，今天迎來首開。

也就是說，距離摘地不到4個月，綠城綠汀芳菲實現了首開！

與綠城潤百合為大面積改善產品不同的是，綠城綠汀芳菲打造的是建面約89㎡、108㎡、121㎡、139㎡的“第四代住宅”，定位的是首置、首改。特別是其約89㎡的產品，是目前西安市場上的小戶型四代住宅之一，并且在89㎡實現了三室兩衛的設計。

綠城潤百合在產品設計層面有一個看點是，當西安市場上大多數項目將贈送面積集中在露臺部分之時，綠城綠汀芳菲則通過科學的戶型設計，在政策允許的情況之下將更多的贈送面積做到了室內，使得購房者實現了室內更大的得房率！

雖然說綠城綠汀芳菲沒有做單獨的下沉式會所，但其在架空層部分基本實現了會所的功能區，并且在小區中央位置還打造了一個中央景觀大樹聚場，成為鄰里之間的生活新聚場。

綠城綠汀芳菲首開推售的是3號樓、8號樓，其中3號樓為17層高、2T2、約121㎡的小高層，備案均價17956.35元/㎡；8號樓市26層高、2T4、約89㎡和108㎡的高層，備案均價15944.27元/㎡。

綠城綠汀芳菲首開同樣實現了搖號，134套房源開盤2小時售罄，實現銷售額2.08億元！

照此計算，綠城西安今天兩大純新盤首開，合計實現銷售額6.38億元！再加上今年前9個月84.8億元的銷售額（中指研究院數據），以及國慶假期期間熙海棠、錦海棠等項目的銷售業績，預計綠城在西安今年的銷售已經達到95億元左右！

最快這個月，最慢下個月，綠城西安將迎來銷售額百億。

02

教育+產品力+性價比

這兩個月，所有人都感受到了西安樓市的降溫，但你發現在目前的大環境之下，熱銷的項目依然存在。

除了今天開盤的綠城兩大純新盤之外，高鐵新城板塊的白樺林書香在國慶假期首開也實現了售罄，還有奧體板塊的文昌臨江閱，9月27日首開集中開盤，推售的197套房源實現銷售額4.75億元！

從近期這幾個熱銷項目，其實基本可以分析出目前西安市場上熱銷盤的支撐因素和邏輯。

第一，占據優質的教育配套。

綠城潤百合、文昌臨江閱手握高新一中陸港小學、高新一中陸港中學教育配套，綠城綠汀芳菲緊鄰高新一中教育聯合體成員西安團結實驗學校，白樺林書香一路之隔的學校據傳為鐵一系。

很明顯，優質的教育配套是支撐起項目熱銷的重要因素之一，并且即使在市場下行中、其他區域出現價格戰的情況之下，擁有優質教育配套的板塊房價也更為穩定一些。

今年西安市場上熱銷的邦泰悅九章、地建嘉信臻境、招商西安璽等項目，無一例外都是占據優質教育資源。

從這個角度也就不難理解各大區域在積極引進優質教育資源的原因了，僅今年未央團結片區、新城幸福林帶片區、西咸文教園片區就引入了愛知中學，幸福林帶片區還引入了交大附中。

當然，面對市場上“名校+”、名校分校滿天飛，對于購房者來講，如何甄別這些“名校+”、名校分校的含金量也就更為重要。

第二，產品力的支撐。

在樓市上行周期，投資客較多，大家關注的是預期。

但當市場下行階段，樓市就回歸到了居住本身，剛需、改善需求成為市場的主力，此時大家就更關注產品本身。

此時，在競爭激烈的西安市場，一個項目要想實現熱銷，就必然需要產品力的支撐。這種產品力，既包括外立面、園林景觀、會所等部分，還包括戶型設計、贈送率等。

另外，產品的創新也是比較重要的，邦泰在西安各大項目的全景艙產品設計，以及石材+鋁板通鋪的外立面；白樺林書香、綠城綠汀芳菲創新性的90㎡左右小戶型設計，就是案例。

第三，性價比。

購房者判斷一個項目的購買價值、價格高與低，既會對比同板塊的新房市場項目售價，也會與同板塊的二手房價格進行對比。

從今年熱銷的項目來看，開發商即使在首開蓄客充足的情況之下，均給出了一定幅度的優惠，并且有的還給出了送車位、送封陽臺等，以此來提高項目的性價比。

畢竟，除了豪宅項目之外，剛需、改善項目，價格永遠是購房者最敏感的因素之一！

事實上，站在開發商的角度來講，盡快盡可能多的回籠資金，有時候比每平米多賣一兩百塊錢更為重要。

大家看到的是樓面地價、房價單價，而開發商看的是總土地款、總回籠資金，盡快回籠資金實現資金的使用率，站在整個公司的層面來講，往往能夠實現更高的利潤率。

在今年還剩下2個多月時間的情況之下，綠城除了今天迎來首開的兩大項目之外，目前在西安還手握港務“地王”、奧體板塊的綠城桂冠東方，以及高新絲路軟件城“軟東”片區的綠城長安玉華，這兩個項目均為高端改善盤，起步面積要更大一些，將進一步彰顯綠城的高端產品力。

金茂目前也手握高新絲路軟件城“軟東”板塊的高端豪宅項目金茂璞逸高新、幸福林帶片區的金茂貝好家丨幸福曉棠兩大純新盤，邦泰則在西安文教園、軟件新城有兩個新項目待亮相，招商蛇口則有占據一線河景的招商西安灣、地處地鐵口的招商林嶼縵島兩大純新盤，保億則有與綠城綠汀芳菲一路之隔的保億潤園、陜西鑫苑則有其進入西安的壹號作品鑫苑知光集，匯興匠作攜手金地管理打造的長纓賦……

這一系列的純新盤，都是目前已經開始蓄客，接下來陸續會入市的。純新盤的扎堆亮相，將讓接下來幾個月的西安樓市更加精彩！