穩(wěn)了？ 合肥二手房價格漲了！

近期合肥二手房市場呈現(xiàn)“漲多跌少” 的格局。新站區(qū)以6.1% 的月漲幅領(lǐng)跑，蜀山區(qū)緊隨其后達5.0%，肥東縣也不甘示弱實現(xiàn)4.0% 的增長。

與此形成鮮明對比的是，經(jīng)開區(qū)和政務區(qū)房價仍在下跌，其中政務區(qū)跌幅高達10.6%。

這種分化現(xiàn)象并非偶然，而是合肥樓市正在經(jīng)歷的價值重構(gòu)。從8月數(shù)據(jù)來看，合肥九區(qū)三縣二手房成交均價為1.17萬元/平米，成交量達2267套，同比上漲23%，市場呈現(xiàn)出明顯的量增價穩(wěn)態(tài)勢。

NO.1|壹

市場新局：漲多跌少，剛需成為主力軍

合肥二手房市場最近一個月表現(xiàn)令人矚目。除經(jīng)開區(qū)和政務區(qū)外，其余7個區(qū)及3個縣全部實現(xiàn)上漲。

根據(jù)好好選房數(shù)據(jù)，合肥九區(qū)三縣近1月漲跌幅數(shù)據(jù)公布。

新站區(qū)當前均價8631.89元/㎡，漲幅6.1%，位列第一；蜀山區(qū)當前均價12937.03元/㎡，漲幅5.0%，緊隨其后；漲幅第三的則是肥東，漲幅4.0%。

包河區(qū)、肥西縣、廬陽區(qū)、濱湖區(qū)、瑤海區(qū)、長豐縣和高新區(qū)漲幅在1% 至3.4% 之間。

與此形成鮮明對比的是，經(jīng)開區(qū)和政務區(qū)仍處于下跌通道，政務區(qū)跌幅更是高達10.6%。

從8月份的數(shù)據(jù)來看，合肥二手房市場呈現(xiàn)出明顯的剛需特征。90-110平的住宅成交占比最高，達31%，70-90平占比23%。

在總價分布上，50-100萬的二手房為成交主力，占比36%；100-150萬占比27%。這表明合肥二手房市場主要以剛需購房者為主導。

從購房者年齡結(jié)構(gòu)來看，90后成為購房主力軍，占比達到22.64%，85后占比達到20.17%。年輕一代正逐漸成為合肥二手房市場的中堅力量。

NO.2|貳

區(qū)域分化：價值回歸理性，泡沫逐步擠出

合肥樓市區(qū)域分化日益明顯，曾經(jīng)備受追捧的政務、濱湖、高新區(qū)域，如今卻成為跌幅最大的區(qū)域。

圖片來源：合肥樓市航拍

從2023年8月到2025年8月，濱湖區(qū)二手房的成交均價從2.72萬元跌到現(xiàn)在的1.32萬元，跌幅達到51%，是全合肥跌幅最大的區(qū)域。

政務區(qū)的跌幅也達到了50%，基本上腰斬，高新區(qū)的跌幅也有40%。

而之前不被看好的瑤海區(qū)，這一輪跌幅反而最小，僅為26%。

這種分化的背后，是市場價值的理性回歸。前期政務、濱湖、高新因為資源配套好，產(chǎn)業(yè)和人口支撐強，發(fā)展預期好，吸引了大量投資者，預期溢價太大，泡沫較多，所以在這一輪調(diào)整中總價跌幅最大。

8月份的數(shù)據(jù)也印證了這種分化。在銷量方面，濱湖、政務成交量環(huán)比有所上漲，但其他區(qū)縣則下滑或持平。

在單價方面，新站、肥東、經(jīng)開區(qū)上漲，肥東上漲7.55%，新站上漲3.08%，其他區(qū)縣則下滑。

合肥已形成 “高端買新房、剛需買二手” 的梯次消費格局，這種分化是市場成熟的標志。

NO.3|叁

政策加持：精準調(diào)控激發(fā)市場新活力

10月初，合肥出臺了十項新政，側(cè)重供給優(yōu)化與長效發(fā)展。

在供給端，合肥建立土地供應熱力圖機制，推進混合開發(fā)，編制 “好房子”設(shè)計導則，從建筑空間、綠色節(jié)能等維度提升住宅品質(zhì)。

這些政策與全國推進“好房子”建設(shè)的趨勢一致。福田區(qū)就曾組織專家論證《福田區(qū)“好房子”建設(shè)技術(shù)指引》，從定位、設(shè)計以及技術(shù)三大維度重塑“好房子”建設(shè)價值坐標。

圖片來源：合肥樓市航拍

在需求端，合肥優(yōu)化了公積金貸款與車位銷售政策（首棟住宅獲預售證即可售車位），開展“樂居合肥”活動，鼓勵“收舊售新”。

這些政策是在全國多地密集調(diào)整樓市政策的背景下出臺的。今年9月底至10月初，武漢、重慶、合肥等多地接連出臺樓市新政，從供需兩端發(fā)力，針對性解決市場痛點，為房地產(chǎn)市場注入新活力。

合肥還實施了城市更新，探索 “科創(chuàng)+商業(yè)” 等融合路徑，推進片區(qū)綜合開發(fā)，推動房地產(chǎn)向 “增量與存量并重” 轉(zhuǎn)型。

這些政策正在逐步顯現(xiàn)效果。據(jù)機構(gòu)監(jiān)測，9月限購松綁后重點城市新房成交顯著回升，深圳等城市日均成交明顯回升。

NO.4|肆

結(jié)語

合肥二手房市場的分化格局充分表明，樓市正在從過去的“普漲普跌”轉(zhuǎn)向價值回歸的新階段。這一過程中，真實居住需求成為市場主導力量，投資投機泡沫得到有效擠壓。

第一房智庫觀點：

當前市場的區(qū)域分化是正常的價格修正過程。新站、肥東等價格洼地的上漲，反映的是剛需購房者用腳投票的結(jié)果；而政務區(qū)等高端板塊的深度調(diào)整，則是前期過度溢價的合理回歸。

對于不同購房群體，我們建議：剛需群體可重點關(guān)注新站、肥東等高性價比區(qū)域，把握政策窗口期；改善型需求則應理性看待政務區(qū)、濱湖區(qū)等傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)板塊，不必盲目追漲殺跌。

市場核心邏輯已發(fā)生根本轉(zhuǎn)變——“房子是用來住的” 定位更加堅定。未來合肥樓市將延續(xù)分化態(tài)勢，只有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實、配套完善、人口持續(xù)流入的區(qū)域才具備長期價值支撐。

購房者應基于真實居住需求，結(jié)合自身資金狀況，做出理性決策。在市場重構(gòu)期，既要看到風險，也要把握機會，畢竟住有所居才是房地產(chǎn)市場的根本歸宿。