萬科，這次有點麻煩了

出品丨花朵財經觀察（FF-Finance）

撰文丨學研

10月13日，萬科一則董事長任免公告砸懵了資本市場，公告顯示辛杰因“個人原因”辭職，黃力平接棒。

其實在公告前，小道消息已經滿天飛了。公告落地后，萬科A股一度下跌近4%，港股更是一度跌近6%，市值蒸發超百億。

更讓人揪心的是，這位剛掌舵萬科9個月的董事長，早在9月18日參加深圳一場會議后就“失聯”了，至今已近一個月。

有網友猜測，要么是調查周期剛結束，辭職是處理結果；要么就是各方博弈后得出的平衡方案。

萬科這番混亂景象，像極了當下不少房企深陷的生存困境。

辛杰去年1月接盤萬科時，這家房企早已是個不折不扣的爛攤子。

2024年全年虧了近500億，2025年上半年又虧掉119億。截至2025年6月30日，萬科合并資產負債表中的短期借款、其他應付款中的股東借款及一年內到期的有息負債合計金額為1553億元，而公司賬上的現金及現金等價物余額僅為693億元，資金缺口巨大。

面對這樣的局面，辛杰重點抓了兩件事：換人和借錢。他把萬科核心部門的負責人幾乎全換成了深鐵系人馬，老萬科人如總裁祝九勝等人接連離職。

另一邊，深鐵年內9次給萬科提供低息借款，累計金額達259億，利率低至2.34%，比市場常規利率低了不少。

可輸血并沒有挽回萬科的頹勢，今年前9月，萬科銷售額同比跌了44%，平均每個月賣樓收入不足100億，連行業高峰期的三分之一都不到。深鐵自己也被連累了，2024年首次出現虧損，虧了334億，2025年上半年又虧了33.6億，資產負債率飆到60.46%，辛杰這場“救火”，最后反倒像“引火上身”。

接過這個“燙手山芋”的黃力平，從履歷看就是深鐵的“自己人”，一上任便宣布自愿放棄薪酬，以此表明其決心。他曾任深鐵集團總經理、深圳市人才安居集團老總，2021年重回深鐵后還主導過不少重大項目。

他的上任，早不是簡單的換帥，更像是深鐵對萬科從“輸血救急”轉向“深度操盤”的明確信號。可黃力平要面對的坑，比辛杰當時遇到的還要深。

首先是債務困局，萬科面臨高達900億的資金缺口，而深鐵自身也承壓，難以像此前那樣持續輸血。

管理方面，辛杰留下的團隊調整引發了內部動蕩，黃力平既要貫徹深鐵的意志，又得安撫老萬科人的情緒，在推進“深鐵化”的同時，還得保住萬科原本的市場化基因。

但最難的其實是戰略迷局，萬科喊了好幾年“開發+經營+服務”的轉型口號，可轉型業務的收益連銀行利息都覆蓋不了，總不能一直靠地鐵業務的補貼過日子。

黃力平要解決的，不只是債務問題，更是“深鐵化”與萬科獨立性的平衡。此前深鐵支援萬科的借款，已設置嚴密的盯市機制（即根據股價波動動態調整擔保要求），一旦質押股票價值低于預警線，便需追加擔保。

而黃力平在人才安居集團任職時，就有過盤活保障性住房資產的經驗，如果能將萬科785億貨值的資產盤活，不說萬科能否逐漸實現自我造血還債，起碼也能讓股東減輕不少壓力。

而黃力平放棄酬金、身兼兩職的安排，說明接下來萬科的戰略會更緊密地綁定深鐵的資源，但究竟能否避免辛杰的“短任期”尷尬，關鍵還要看他能否在股東訴求和企業自主經營之間找到平衡點，畢竟10年貸款展期只能解一時之困，真正的翻盤還得靠業務實打實的盈利。

萬科的命運，其實就是中國房地產行業的一個縮影。從曾經的黃金時代跌進債務泥潭，從完全市場化的房企變成需要國資托底的對象。黃力平的上任，或許象征意義大于實際，能不能救得了萬科還不好說，但眼下，這場國資與市場的拉扯，還遠沒到結束的時候。

房地產的黃金時代早已過去，換誰上任都很難對抗趨勢。而對于老百姓們來說，他們可能不在意誰當董事長，更關心的是能不能拿到新房鑰匙，這一系列操作會不會影響市民居住的房子、物業，以及日常出行所依賴的地鐵服務。

*本文基于公開資料撰寫，僅作信息交流之用，不構成任何投資建議