天河土拍“雙子星”即將上線，跑馬場地塊預定下一個“地王”？

代表克而瑞業務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

“金九銀十”正是樓市營銷旺季，廣州土拍市場也乘勢動了起來。

克而瑞數據監測顯示，10月上半月，廣州涉宅用地成交3宗，成交總建面19.76萬㎡，溢價率達到了5.46%。

綠城中國以13.32億元成交總價、33271元/㎡樓面價斬獲白云區蕭崗村城中村改造項目齊富路北側AB2804035地塊。

海珠區廣州大道南788號二期地塊由中海地產以6.98%溢價率、9.2億元成交總價、15285元/㎡樓面價競得。

中建國際投資以6.44億元成交總價、6617元/㎡樓面價、16.24%溢價率競得白云區太和鎮AB1209039、AB1209040地塊。

與此同時，小編還發現，就在近日，廣州自規局趁熱打鐵，持續為廣州土拍市場呈現“一桌好菜”。

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珠城、金融城好戲即將輪番上映

今日，廣州自規局發布天河區珠江新城東區AT1113規劃批前公示。

該地塊便是備受大家關注的跑馬場地塊，也被喻為珠江新城最后一塊“寶地”。

根據公示內容，該地塊未來擬圍繞中央綠軸，融入“公園+、體育+”理念，布局高端商業、創新產業、未來社區、鄰里中心等多元功能，實現“職住平衡、服務共享”的發展目標。

地塊總用地面積44.28公頃，用途由體育用地變更為二類居住用地、商業用地、公園綠地，公共設施服務用地等多重組合，還計劃將在地塊東側新增中小學用地。

其中商業用地面積13.26公頃、居住用地面積5.41公頃，計容建筑面積22萬㎡。

還可以看到，地塊西側為珠江公園，在寸土寸金的珠江新城，擁有一線望珠江公園景觀視野，無疑為未來馬場地塊的各物業類型的產品打造提供了豐富的想象空間。

今年8月小編前往實地考察時發現，發現馬場周邊商戶已全部搬空，但未完全拆除，僅進行了簡單圍欄。

@天河發布的航拍圖中也可以看到僅地塊內部處于平整狀態。

除該地塊外，廣州自規局還于日前發布了金融城AT091410、AT091414、AT091427地塊控規調整。

值得注意的是，其中的AT091410商住地塊曾于去年掛牌，后終止出讓。

本次調整內容為：容積率由原來的6.95調整為3.65，建筑面積從10.3萬㎡減半至5.4萬㎡，調整后，居住建筑面積為49500㎡，占比91.3%；

商業建筑面積由原來的30998㎡縮減為3000㎡，商業面積占比從30%降至5.5%；

配套設施建筑面積由原來的13830㎡縮減為1720㎡，配套設施占比從13.4%降至3.2%。

可以看到，廣州自規局從內到外給地塊“瘦身增配”，積極響應“好房子”的建設表現。

地塊地處金融城板塊內，距離地鐵4、5線號線交匯處車陂南站約200米，車陂南隧道黃埔大道交匯，交通通達度高，但也不可避免的會受到噪音及粉塵的影響，南面為珠江，但因周邊辦公樓集群，視野或將受到一定的阻擋。

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周邊市場表現如何？

從上述廣州自規局發布的兩宗地塊批前公示可見，兩宗地塊均有著明顯的地理優勢，周邊配套齊全，完整的城市界面，核心板塊的稀缺綜合素質，是打造高改、頂豪產品的有利條件。

克而瑞數據監測顯示，今年1-9月廣州商品住宅市場總價800萬元以上的高端產品成交3603套，成交均價73709元/㎡。

天河區以1359套位列第一，海珠區以883套位列第二，番禺區以426套位列第三。

擴大范圍看天河區今年1-9月的成交情況，克而瑞數據監測顯示，今年1-9月天河區商品住宅成交3166套，同比增長63%，是近三年來同時期成交規模最高值。

其中金融城AT091410地塊所處的金融城板塊，克而瑞數據監測顯示，今年1-9月金融城板塊成交417套，成交均價97865元/㎡。

跑馬場地塊所處的泛珠江新城板塊目前僅凱旋新世界在售。

另一方面，隨著流速的加快，克而瑞數據監測顯示，截至9月末天河區商品住宅庫存面積95.56萬㎡，較近一年最高位同比減少21%，去化周期18.7個月，較近一年最高位同比減少21.6個月。

土地市場方面，克而瑞數據監測顯示，2022-2025年前三季度天河區成交21宗，成交總建面236.93萬㎡；其中今年前三季度天河區涉宅用地成交2宗，其中一宗為今年5月30日保利發展以22.52億元成交總價、30519元/㎡樓面價競得的天河區天河智谷片區AT1003023地塊，目前已轉化為保利辰園湖境入市。

另外一宗地塊為今年3月31日中國金茂以10.77億元成交總價、47317元/㎡樓面價競得天河區大觀路以東、奧體路以北AT1003008地塊，目前已轉化為金茂越秀|璞樾·墅入市。

兩宗地塊究竟何時會與我們面世呢？克而瑞將持續關注。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據延伸到泛地產數據，通過與上下游產業運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產大數據生態圈。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋住宅開發、不動產運營、物業社區等房地產領域。創新研發產品中國房地產決策咨詢系統、投資決策系統、柵格地圖系統、GoingData、易客達、金融數據系統、資產管理系統、商辦數據系統、租售系統、文旅系統、康養系統、產城系統、物管系統等，為大量房企提供了決策依據。