福建
市屬國企福州新區開發投資集團（以下簡稱“福州新區集團”）2024年度安置房業務毛利率達54.73%。詳情>>>
簡單點理解就是：每銷售100元的商品，就能賺回54.73元的毛利潤。但，這可是安置房！！！
這一數值引發極大關注與熱議。為挖出更多隱秘的細節，“說商道市”基于企查查以及福州幾家市屬國企融資券募集說明書/信用評級報告/公司債券報告，嘗試追蹤。
NO.1｜斷層式領先的福州新區集團
最低值比別人家的最高值還高
毛利率，自然是上下浮動，而非一成不變的。把時間軸拉長后，不難得出結論：福州新區集團安置房毛利率是高的，且這種高是一以貫之的高。
近年，福州新區集團安置房毛利率最低值，出現在2023年的30.01%；最高值，則是2024年的54.73%。今年上半年度，毛利率則是48.06%。
但，其他市屬國企最高的也未超過28%。
也就是說，就安置房毛利率來說，福州新區集團的最低值，比其余市屬國企的最高值還要高。
以古厝集團為例，安置房毛利率基本在7%-27%。兩廂比較，2024年福州新區集團安置房/保障房建設毛利率是福州古厝集團的2.8倍。而2022年，福州新區集團更是福州古厝集團的4.9倍！
在“說商道市”看來，這已經不是優勢，而是斷層了。斷層式領先。
這，不啻于沉默的“榮耀”。
NO.2｜福州新區集團的“煉金術”
安置房半年營收10億，成本結算調減2.5億
對于一家企業而言，毛利率是一個至關重要的概念，它反映了自身在銷售商品或提供服務過程中的盈利能力。
毛利率的計算方法相對簡單，公式為：毛利率=（營業收入-營業成本）/ 營業收入×100%。
福州新區集團安置房毛利率為什么這么高？
依據包括但不限于融資券募集說明書/信用評級報告/公司債券年度報告，福州新區集團公司2024年給出的解釋是：安置房建設業務成本同比下降30%以上，系福州濱海臨空開發建設有限公司安置房業務已處于收尾階段，故成本同比降低。
2025年上半年度給出的解釋是：安置房建設業務毛利率同比增長73.54%，主要系安置房成本結算調減了2.51億成本，調整前實際毛利24.04%。
你聽聽，福州新區集團第二大業務板塊，半年營收10.44億，成本結算調減了2.51億成本。這樣的盈利能力，大寫的服。
講真，“說商道市”油然而生的有且僅有“炮制雖繁必不敢省人工，品味雖貴必不敢減物力”。
只因，這是安置房。
福州新區集團官號2025年8月曾轉發了福州電視臺對于福州新區安置房工程的報道，開篇即強調“安置房建設事關人民群眾的切身利益，是惠及千家萬戶的安居工程、民心工程”。
看來，福州新區集團不是不懂。
NO.3｜福州新區集團的“命門”
營業毛利，安置房貢獻度獨占66%
對于福州新區集團而言，安置房業務究竟有多重要？
首先，業務營收占比高居第二，僅次于貿易類業務。但城投類公司的貿易業務多為走量，毛利率極低，如福州新區集團的貿易業務毛利率常年都僅在1%-3.5%。
再者，2024年福州新區集團實現營業毛利14.08億元，同比增長22.01%，其中安置房/保障房銷售毛利為9.33億元，同比增長91.76%。
也就是說，僅安置房一項業務，2024年給福州新區集團貢獻的毛利就獨占66%。
財報也曾提及，福州新區集團“營業毛利主要來源于保障房開發業務”。
▲截圖自企業預警通
但，即便安置房/保障房業務出力甚大，福州新區集團業績卻依舊不忍直視。
2024年，集團營收78.69億元，猛降46.04%；凈利潤更是大跌62.52%至6479.82萬元，5年來首次未及億元線。（如上圖所示）
按“說商道市”的理解，要沒有安置房業務，福州新區集團這個家，得散。
NO.4｜一個天一個地
戰力天花板：安置房；戰力地板：商品房
較高的毛利率通常表明企業在產品定價、成本控制或獨特的市場定位方面具有優勢，能夠在市場競爭中獲得更多的利潤空間。
作為福州新區核心的政府性項目投資建設主體，福州新區集團重點在福州新區三江口組團和濱海新城組團開展安置房/保障房建設業務，公司建設的保障房項目由市土發中心等承擔拆遷安置職能的企事業單位統一購置，承擔拆遷安置職能的單位向公司支付購房款。
▲截圖自企查查
最令“說商道市”感到費解的是：在市場競爭并不充分的安置房/保障房業務線，如前述，福州新區集團以單獨一檔的存在，領銜市屬國企。
但，劇情按標準化續寫，總會有個但。但，在市場競爭充分的商品房業務線，福州新區集團在一眾市屬國企中，可謂墊底般的存在。
營收占比低暫且不提（注：福州新區集團這近幾年商品房占比總營收都在5%以內），仍拿毛利率說事：
以2025年上半年度為例，福州新區集團商品房建設毛利率有且僅有2.63%。這一數值，甚至還不及貿易類業務同期毛利率。
若拉長時間軸，2024年，福州新區集團商品房建設毛利率12.85%；2023年，福州新區集團商品房建設毛利率6.25%。
根據“說商道市”了解，福州新區集團開展房地產開發板塊，主要由兩家子公司承擔：一即福州濱海臨空開發建設有限公司（地產開發品牌：新投地產），一即福州三江口建設發展有限責任公司（地產開發品牌：新投三江）。
商品房戰力低也就罷了，偏還在嘶吼著“殺瘋了”！
所以，福州新區集團的這兩家子公司究竟是怎樣的神奇存在？
NO.5｜說商道市薦劇《沉默的榮耀》
致敬傳奇
你以為這就結束了？
非也，非也！
沉默的“榮耀”暫告一個段落。《沉默的榮耀》要登場了。
在此文的最末，福州城市觀察者“說商道市”要向大家“墻裂”推薦2025年爆款劇《沉默的榮耀》。
這部以福州籍烈士吳石、聶曦等為原型創作的諜戰大劇，生動再現了那段發生在海峽兩岸關乎家國命運的隱秘戰線傳奇。
致敬傳奇！
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